10月“好房子”去化居前但加速分化

預判11月，我們認為新房成交絕對量延續低位波動，城市間、項目間分化還將持續加劇。

◎ 文/ 俞倩倩

“銀十”成色一般，新房供應顯著縮量，成交持平上月，項目去化率同環比齊降。究竟當前熱銷樓盤有什么共性特征？11月預期成色幾何？

01

10月30城去化率同環比齊跌至34%
北上廣深蓉等熱度轉降

10月市場熱度持續回落，據CRIC監測數據，30個重點城市10月平均開盤去化率為34%，環比降6pcts，同比亦下降4pcts。廈門、長春、東莞、珠海、徐州等5城本月無項目加推。

分城市來看，去化率超6成城市為天津、成都、杭州、長沙、西安，除杭州、成都為短期熱度較高城市之外，天津、長沙、西安等主要得益于個別網紅盤集中入市對去化率拉升作用比較顯著。

從變化趨勢看，典型城市大體可分為以下幾類：一是北京、上海、廣州、深圳、成都等熱點城市本月市場熱度穩步回落，北上廣10月去化率環比持降，廣州10月去化率降至10%。深圳、成都雖環比持增，但同比不及去年同期，市場走弱趨勢初顯。二是蘇州、合肥、南京、昆明等二線城市市場延續弱復蘇走勢，本月去化率環比持增；三是福州、青島、南寧、寧波等10月去化率均不足2成，且環比持降，市場仍延續低迷走勢。

02

穗蓉渝鄭漢等部分“好房子”產品去化居前
項目間持續分化

目前來看，各地高得房率四代宅、新規項目入市對于短期市場熱度起到了很好的“托舉”作用，特別是在中央推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的號召下，產品力較強的優質改善盤成為各地樓市“寵兒”，同片區內去化率往往優于傳統項目。以武漢為例，10月全市共計11次推盤，共計推出1354套，首日去化率為29%。其中新規項目推盤9次，推盤套數占比90%，首日去化率32%；老規范項目推盤2次，推盤套數占比10%，首日去化率僅為6%。

下表我們羅列了部分10月去化率居前產品力突出的“好房子”項目。可以看出，天津、成都、西安、武漢、南京、重慶、鄭州等城市均有四代宅/新規項目熱銷。典型代表為天津龍曜城鳳鳴項目，所在北辰南倉板塊，憑借一期產品實景品質兌現+二期超配產品設計：一方面下躍戶型增加地上院，獨門獨院，首層住戶可通過南向走道直接入戶；另一方面超高層高，洋房127平和139平戶型，1-2層層高3.5米，3層-次頂層高3.2米，頂層3.4米；此外2700平會所面積，涵蓋泳池，健身房、虛擬高爾夫、臺球瑜伽等，獲得客戶認可，首開全部去化。

不過值得關注的是，隨著各地新規/四代宅產品集中入市，銷量亦有分化跡象，并非所有項目均能熱銷，以廣州為例，2025年第二季度新規項目集中入市以來，整體去化率呈現出波動下行走勢，近3月新規項目綜合去化率明顯回落，據CRIC監測數據，10月全市共11個新規項目入市，推貨量占全市超七成，認購量占全市八成；但是去化率由2025年9月的25%降至10%，為近半年來最低位。

項目間分化逐步加劇：一方面番禺區的信達繁華里項目去化率高達77%，而同為番禺區的廣州地鐵地產·瓏曜上城項目，8月推盤210套，去化率卻不足10%。另一方面，即便是同一項目，因推售時間不同，去化率也有轉降跡象，典型代表為增城區華潤置地公園上城項目，7月去化率為63%，9月則降至58%；再如黃埔區中交科城·黃埔未來城項目，去化率由8月58%降至9月48%。

03

優質配套“錦上添花”
津寧供給稀缺片區、長沙學區房熱銷

除了強產品力之外，健全配套設施也是吸引購房者的重要因素之一，尤其是具備強教育資源的學區房，也成為當前撬動銷量的不二法門。下表我們羅列了10月部分主要是通過優質配套獲得銷售佳績的熱銷盤。

天津建投奧體譽院項目所在南開奧體板塊，市區高價值板塊；板塊多年無新房入市，市場競爭藍海，項目憑借其優質區位+300萬總價南開置業門檻+完善配置配套為核心賣點，首開2棟中高（94-120平)、3棟洋房（120-150平），合計160套，去化率高達100%。

長沙中建博萃府項目憑借中建信和“教育紅盤”口碑延續，前期湘郡培粹頂級配套紅頭文件背書，100-120平剛需低門檻戶型+首開當日89折優惠，實現首開熱銷。具體來看，項目配套入讀湘郡培粹隆平校區一校兩址本部，交通層面，距離6號線東湖站地鐵口約800米，6號線直達黃花機場，并可換乘1/2/3/4/5號線，通達全城。商業配建社區底商，滿足日常生活需求。約2.5公里10.5萬方龍湖芙蓉天街，隆平高科板塊大型商業體綜合體，包含電影院、餐飲、娛樂、百貨購等多種業態，完全滿足日常的生活所需。生態層面，家門口東湖生態公園，南向約300米瀏陽河風光帶。

南京頤和·金陵印項目如是，因地處城南軟件谷斷供多年，此次為板塊內首個四代小高層項目，客戶關注度較高；且首開小戶型產品，總價控制在400萬以內，客群基數較大，故去化較好。

04

鎬蘇鄭漢等部分樓盤加速“以價換量”
特價房等助力去庫存

而對于部分市場相對低迷的弱二線城市諸如西安、蘇州、鄭州、武漢等部分項目或加強折扣力度或開啟分銷渠道提升傭金等，均取得了不錯的營銷效果。

譬如西安部分項目去化依賴降價銷售，中國鐵建花語博悅10月案場優惠點位由7個點擴大至12個點；萬科東望國慶推出額外8個點優惠，整體認購量穩中有增，10月認購套數均在70套以上。

蘇州10月銷量TOP10中超半數項目因高性價比或以價換量入榜，以城市外圍板塊項目為主，中建御璟峯因國慶降價優惠入榜，折扣力度約7折。

鄭州10月主城區認購TOP5項目均為特價項目，其中保利縵城和頌精裝特價銷量上漲453%；②特價/降價銷售已成為三代住宅的必要手段，價格“見血”項目銷量增長顯著。

武漢10月老規項目以價換量效果顯著：中建壹品漢芯公館（二七）利用十一假期積極營銷，以特價房、清棟促銷名義讓利促銷，實現較高轉化；武漢二十四城（吳家山新城）以工抵房名義促銷讓利，單周認購水平小有提升。

預判11月，我們認為新房成交絕對量延續低位波動，基于去年11月基數較高，成交單月同比降幅和累計同比降幅仍將有進一步擴大的可能。城市間、項目間分化還將持續加劇：京滬深杭蓉等核心一二線城市短期內市場熱度轉降，下行壓力依舊較大，市場熱度變化與新盤供應量和質密切相關；武漢、南京、蘇州、合肥等延續弱復蘇走勢，購房信心逐步修復；還有部分城市諸如南寧、福州、常州等弱二三線城市，預期整體去化率仍處于2成以下低位徘徊。值得關注的是，隨著高品質改善住宅集中入市，高端市場亦存在熱度轉降跡象，并非所有高端住宅都可實現熱銷，內部也存在一定的分化行情，只有具備核心區位、優質配套、產品力佳的復合優勢類項目才能保持高熱。

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