現(xiàn)在的第四代住宅，實(shí)在有點(diǎn)犯規(guī)

不知道大家發(fā)現(xiàn)一個(gè)趨勢(shì)沒(méi)有，小戶型第四代住宅越來(lái)越多了。

之前明源君分享過(guò)不少第四代住宅，但一般都是140平以上的產(chǎn)品居多，最近，市場(chǎng)上推出了不少140平以下的四代宅產(chǎn)品。

據(jù)反饋，市場(chǎng)反響都很不錯(cuò)。不少項(xiàng)目首開去化率高達(dá)九成以上。

正如龍湖高管之前提到的，住宅產(chǎn)品“平權(quán)化”正在成為趨勢(shì)。以前有錢不一定買得到好產(chǎn)品，現(xiàn)在預(yù)算有限，也能享受過(guò)去只有豪宅項(xiàng)目才具備的居住體驗(yàn)。

現(xiàn)在，第四代住宅也開始剛需化了。

那么，標(biāo)桿對(duì)于小戶型第四代住宅的探索，目前是怎么樣的？行業(yè)有哪些值得關(guān)注的小戶型四代宅項(xiàng)目？

下面，明源君就來(lái)詳細(xì)分析一下。

得房率革命

100平做出140平效果

第四代住宅的核心優(yōu)勢(shì)是空中庭院以及大面積贈(zèng)送。

這也是為什么第四代住宅下沉，會(huì)受到客戶追捧的原因，通過(guò)面積拓展，不少戶型可以做到100%甚至更高的得房率。對(duì)客戶來(lái)說(shuō)，同樣價(jià)格，可以買到更大的面積，當(dāng)然非常有吸引力。VR沉浸式看房，打動(dòng)客戶加速成交，點(diǎn)擊了解

具體來(lái)看，房企拓展空間的核心策略有幾個(gè)：

一是陽(yáng)臺(tái)半贈(zèng)送+露臺(tái)全贈(zèng)送。

最常見的是客廳設(shè)有陽(yáng)臺(tái)+露臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)可以封閉作為室內(nèi)空間，露臺(tái)則作為戶外空間使用。

比如某項(xiàng)目通過(guò)半贈(zèng)送L型陽(yáng)臺(tái)、全贈(zèng)送露臺(tái)，整個(gè)室內(nèi)贈(zèng)送面積就達(dá)到了55平。同時(shí)將陽(yáng)臺(tái)全封閉起來(lái)，光是客餐廳面積就達(dá)到了120平，還多出了一個(gè)茶室，得房率驚人。

二是全贈(zèng)送入戶花園（空中花園）+半贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)+全贈(zèng)送花池。

比如武漢城建和金地合作的某項(xiàng)目，奇數(shù)層邊戶118㎡戶型，加上贈(zèng)送的空中花園、飄窗以及半贈(zèng)送的陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送面積合計(jì)約37平米，最高得房率約112%，實(shí)用面積跟市面上160平米的戶型相當(dāng)。

圖：武漢城建金地和悅奇數(shù)層邊戶118㎡戶型

成都有個(gè)四代住宅，面積段甚至只有81平、96平左右。其中81平三房戶型，在北側(cè)設(shè)有超大空中庭院，進(jìn)深達(dá)到4.1米-4.9米，開間更超過(guò)10米，戶外空間的面積快趕上戶內(nèi)面積了。

96平左右的三房戶型，在左側(cè)也設(shè)有二十多平的空中花園，與臥室相連。

三是通過(guò)全屋飄窗設(shè)計(jì)來(lái)拓展室內(nèi)空間。

比如明源君9月初去無(wú)錫看項(xiàng)目，不少項(xiàng)目通過(guò)全屋飄窗設(shè)計(jì)，大幅提升了室內(nèi)空間使用率。不少項(xiàng)目將飄窗拓展到了90cm進(jìn)深，全屋贈(zèng)送面積有了更大提升。

比如次臥直接通過(guò)飄窗改造成床，預(yù)留出更多空間擺放書桌、衣柜，讓次臥的尺度感變得更強(qiáng)。

再比如，主臥270度轉(zhuǎn)角飄窗更帶來(lái)了開闊視野，額外提供了大量可靈活改造的實(shí)用空間，如休閑區(qū)或儲(chǔ)物臺(tái)，全面提升了居住的舒適度和空間價(jià)值。

衛(wèi)浴則通過(guò)飄窗，改造為嵌入式儲(chǔ)物或景觀浴缸區(qū)，實(shí)現(xiàn)小戶型泡澡自由。

不過(guò)，這種高贈(zèng)送往往依賴政策紅利，存在較大不確定性。

前段時(shí)間，北京就有多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目因報(bào)規(guī)未通過(guò)被要求整改，入市進(jìn)度被迫推遲。核心問(wèn)題集中于項(xiàng)目得房率超標(biāo)，與當(dāng)前政策對(duì)贈(zèng)送面積的限制存在沖突。

所以，未來(lái)這些拓展面積的方式或?qū)⑹艿礁嘞拗啤＠鐝V州、成都都出臺(tái)了相關(guān)政策，將面積贈(zèng)送納入管控。

由此來(lái)看，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)會(huì)逐步從得房率轉(zhuǎn)向其他方面。

露臺(tái)進(jìn)化

數(shù)量更多，功能性更強(qiáng)

對(duì)于緊湊型戶型來(lái)說(shuō)，由于室內(nèi)面積有限，露臺(tái)空間變得更加有想象力。

從市場(chǎng)產(chǎn)品來(lái)看，露臺(tái)設(shè)計(jì)呈現(xiàn)三個(gè)比較明顯的進(jìn)化：

一是雙露臺(tái)基本成為標(biāo)配。

對(duì)于緊湊型戶型，兩個(gè)露臺(tái)基本成為標(biāo)配了。

例如保利某項(xiàng)目建面約125㎡奇數(shù)層戶型，北向露臺(tái)面寬約8米， 面積約15㎡ ， 南向露臺(tái)面積約12㎡ ，加起來(lái)共有27平米。南向露臺(tái)成為主臥的休閑空間，私密性較強(qiáng)，大大提升了主臥的舒適性。

比如G.Y廣宇設(shè)計(jì)為瀚瑞在江蘇打造的項(xiàng)目，戶戶外延約50-90㎡面積、層高約6.2米錯(cuò)層庭院，得房率達(dá)到120%。

125平奇數(shù)層戶型，不但設(shè)有2個(gè)露臺(tái)，還有半贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)，戶外面積飆升，而且可以聯(lián)通客廳與入戶，可以打造成第二客廳，作為室內(nèi)的延伸，也可以打造成空中庭園，平時(shí)種花種菜，都完全沒(méi)問(wèn)題。VR沉浸式看房，打動(dòng)客戶加速成交，點(diǎn)擊了解

再看他們148平偶數(shù)層四房戶型，不但雙露臺(tái)+陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)，為客戶拓展了更多的戶外休閑空間。

二是露臺(tái)布局更加合理，實(shí)用性更強(qiáng)。

現(xiàn)在很多四代宅戶型，都是環(huán)繞客餐廳進(jìn)行設(shè)計(jì)，這樣可以與公區(qū)產(chǎn)生更好的互動(dòng)性，也可以將空中花園作為第二客廳來(lái)使用。

但不同的戶型會(huì)設(shè)在不同位置，比如豎廳常見設(shè)在南北側(cè)，與客廳、餐廳或廚房相連，橫廳或變廳常見設(shè)在南向和側(cè)向，與客廳整合在一起，形成完整的大空間。

下面這個(gè)戶型將兩個(gè)露臺(tái)設(shè)在動(dòng)區(qū)的南北側(cè)，是比較常見的做法，很多非四代宅以前有南北雙陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)，只不過(guò)面積較小。

通常，空中花園圍繞客餐廳核心功能區(qū)設(shè)置，室內(nèi)外融合一起，更適用于作為家人的社交空間，也有利于人與自然的親密接觸。

▲建面約143㎡戶型圖

不過(guò)之前的四代宅更多是單面采光，受到露臺(tái)頂對(duì)采光的不利影響，采光視野比較差，還有的是露臺(tái)無(wú)法與客廳相連，實(shí)用性、私密性都減弱了。

現(xiàn)在不少項(xiàng)目推出端廳搭配露臺(tái)的設(shè)計(jì)，一方面可以雙面或三面采光，采光視野都更好，而且大露臺(tái)為邊廳再加了一個(gè)觀景面、場(chǎng)景所，空間感進(jìn)一步延伸。

一般端廳戶型的露臺(tái)都設(shè)于客廳，增強(qiáng)公區(qū)互動(dòng)性，實(shí)用性更強(qiáng)，并大大保證臥室的私密性。

以前這種設(shè)計(jì)更多出現(xiàn)在高端戶型中，例如福州國(guó)貿(mào)天琴灣，為了規(guī)避超大空中園林帶來(lái)的陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深大的問(wèn)題，在上下錯(cuò)層的同時(shí)，還采用了邊廳＋LDBKG一體化設(shè)計(jì)。

將客廳采光面從一面，擴(kuò)大到三面。客廳和露臺(tái)，都能實(shí)現(xiàn)270°景觀視野。

圖片：福州國(guó)貿(mào)天琴灣戶型圖

現(xiàn)在這種設(shè)計(jì)也下沉到了緊湊戶型，比如煌盛經(jīng)投有個(gè)項(xiàng)目，建面125平米戶型，就采用了這種端廳+露臺(tái)的設(shè)計(jì)。

通過(guò) LDKG一體化設(shè)計(jì)，將客餐廳、廚房與露臺(tái)融合，形成洄游動(dòng)線，空中花園成了室內(nèi)的延伸空間，實(shí)用性大大增強(qiáng)了。

▲建面約125㎡戶型圖，圖源：搜建筑

有些項(xiàng)目也會(huì)在入戶處打造空中花園，形成雙歸家動(dòng)線。

三是通過(guò)創(chuàng)新設(shè)計(jì)，解決對(duì)視問(wèn)題。

目前許多四代住宅的設(shè)計(jì)中，露臺(tái)挑高部分（例如3.3米以上的區(qū)域）往往成為樓上住戶的采光窗戶。這也導(dǎo)致住戶在露臺(tái)上的活動(dòng)可能會(huì)被鄰居看得一清二楚，隱私問(wèn)題不解決，就容易成為客戶的購(gòu)買抗性。

以前房企提供的解決方案基本是通過(guò)引入陽(yáng)臺(tái)擋板或者景觀外置來(lái)實(shí)現(xiàn)視線遮擋，但有點(diǎn)治標(biāo)不治本。

現(xiàn)在不少房企通過(guò)創(chuàng)新設(shè)計(jì)，徹底規(guī)避了這個(gè)問(wèn)題。

核心是通過(guò)錯(cuò)位布局和上層實(shí)體墻的設(shè)計(jì)，形成完全私密的庭院。

比如重慶國(guó)瑞·浩月府采用結(jié)構(gòu)挑板、優(yōu)化開窗位置及錯(cuò)挑花園變換客廳采光方向等手法，避免與相鄰戶型的視線干擾，形成完全私密的空中綠化庭院。

也即將露臺(tái)上方的住戶臥室進(jìn)行封閉設(shè)計(jì)，為了彌補(bǔ)封閉墻體帶來(lái)的采光影響，加大了客廳與露臺(tái)之間的采光開口，客廳與露臺(tái)之間的推拉門寬度可達(dá)到約4.6米-6米。

國(guó)瑞·浩月府效果圖

與此同時(shí)，引入錯(cuò)層設(shè)計(jì)，通過(guò)改變戶型朝向，讓基數(shù)層的戶型朝南，偶數(shù)層的戶型朝東，從而實(shí)現(xiàn)戶型的錯(cuò)位排列。

這種布局既能保證每戶的大面寬采光效果，又能避免上下樓住戶之間的露臺(tái)互相對(duì)視，有效提升隱私性。

重慶海成云湖郡項(xiàng)目也采用了基本的設(shè)計(jì)思路，解決上下層對(duì)視問(wèn)題。

以127㎡戶型為例，奇數(shù)層與偶數(shù)層的空中露臺(tái)，一是進(jìn)行錯(cuò)位拍不，二是每個(gè)露臺(tái)上方同樣是實(shí)體墻結(jié)構(gòu)。

這樣基本上就不需要擔(dān)心被樓上鄰居看到自己在露臺(tái)的活動(dòng)了，大大增強(qiáng)了私密性。

圖：重慶海成云湖郡127㎡戶型

對(duì)于相鄰視線干擾，則通過(guò)露臺(tái)設(shè)置位置來(lái)規(guī)避。比如奇數(shù)層南向露臺(tái)居中設(shè)置于主臥外側(cè)，偶數(shù)層露臺(tái)則放在在廚房與北臥室之間，再結(jié)合花園植被，基本上可以遮擋住視線。

圖：重慶海成云湖郡建筑效果圖，圖源克而瑞產(chǎn)品評(píng)測(cè)

戶內(nèi)配置競(jìng)爭(zhēng)激化
高端功能模塊不斷下沉

現(xiàn)在緊湊型戶型，除了引入四代宅設(shè)計(jì)，其實(shí)戶內(nèi)空間的設(shè)計(jì)也越來(lái)越卷了，尤其是在100平-143平面積段的入門級(jí)改善產(chǎn)品，當(dāng)前正面臨功能性、舒適性、性價(jià)比的全方位競(jìng)爭(zhēng)。

比如獨(dú)立電梯廳設(shè)計(jì)，私密入戶更普遍。

之前在緊湊戶型的分享中，就曾提到過(guò)，目前獨(dú)立電梯廳的設(shè)計(jì)，越來(lái)越下沉，也給大家分享過(guò)100㎡以下的單梯入戶案例。

而在改善項(xiàng)目中，私梯入戶、公區(qū)私用的情況就更加常見了。

比如很多普通住宅的四房戶型，引入了全明光廳、主臥轉(zhuǎn)角飄窗、雙景觀陽(yáng)臺(tái)、超大動(dòng)區(qū)、雙套房設(shè)計(jì)等，去化也非常不錯(cuò)。

還有中西雙廚和島臺(tái)設(shè)計(jì)，過(guò)去往往只出現(xiàn)在180平以上的豪宅產(chǎn)品中。現(xiàn)在這些功能模塊，越來(lái)越下沉了。甚至在一些剛改項(xiàng)目中，也能看到。

例如以前分享過(guò)北京龍湖120㎡的三房戶型，將傳統(tǒng)U形廚房，改為L(zhǎng)形＋島臺(tái)設(shè)計(jì)，利用推拉門打造半開放式空間。站在玄關(guān)處，視野距離大大拓展，和客餐廳一起形成近60平大方廳，豪宅感進(jìn)一步提升。

還有的戶型打造了豪宅感極強(qiáng)的「雙側(cè)玄關(guān)」＋「儀式玄關(guān)」。正面玄關(guān)，提供豪宅專屬的儀式感，兩側(cè)功能玄關(guān)，則負(fù)責(zé)拓展收納功能。

除此之外，還有中西廚分離式設(shè)計(jì)、雙套房設(shè)計(jì)、2.5衛(wèi)設(shè)計(jì)等豪宅屬性。呈現(xiàn)出很強(qiáng)的高端配置下沉的特征。

還有一個(gè)趨勢(shì)是，就是功能空間更多，功能更強(qiáng)。因此，很多項(xiàng)目都會(huì)在原有的模塊之外，再增加獨(dú)立的家政間和儲(chǔ)物間。

小結(jié)

總的來(lái)說(shuō)，近幾年的剛改、改善產(chǎn)品已經(jīng)有了非常大的進(jìn)步，顏值更高、功能更強(qiáng)、居住體驗(yàn)更佳。市面上的改善客戶，也變得更加理性和挑剔了。

產(chǎn)品力還沒(méi)有跟上的房企，必須要抓緊“補(bǔ)課”了。

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