多個核心片區樓盤進行“商改住”，長沙正掀起一輪“商改住”高潮

如今的長沙樓市，“商改住” 無疑成為了最炙手可熱的現象，從芙蓉主城到梅溪湖國際新城，從一線江景盤到地鐵口項目，商業性質的土地與建筑紛紛邁向住宅開發的轉型之路，這股浪潮正以迅猛之勢席卷全市，深刻地改變著城市的面貌與房地產市場的格局。

在政策的推動下，長沙 “商改住” 項目如雨后春筍般涌現，多個區域的項目紛紛進行規劃調整，呈現出多區域開花的態勢。

天際嶺植物園片控規 G09 - C013 地塊的調整備受矚目。2025 年 7 月 22 日，長沙市自然資源和規劃局發布了該地塊的規劃修改批前公示 ，擬將其用地性質由商業用地巧妙調整為商住用地，商住建筑面積比精心設定為 40:60，建筑控高也從 120 米被精準提升至 150 米，同時刪除了補征相關備注，其余指標則維持不變。

此地塊地理位置得天獨厚，處于雨花區紅星洞井板塊，恰好位于湘府路與萬家麗路交匯處東南角，交通網絡極為發達，緊鄰萬家麗快速路與湘府路高架這兩條城市快速主干道，能夠便捷地直達省府、洋湖、星沙、高鐵南等區域。

軌道交通方面更是優勢顯著，它緊鄰地鐵 5 號線板塘沖站，并且規劃中的地鐵 8 號線也將在此站點換乘，為居民的出行提供了極大的便利。周邊的教育資源同樣豐富，楓樹山南屏錦源小學、泰禹小學等學校環繞；商業氛圍濃厚，不僅地塊自帶商業，還被紅星商圈、喜盈門商圈所環繞，德思勤、G58 智趣 MALL、步步高星城天地等商業綜合體也近在咫尺 ，滿足了居民日常生活的各種需求。

梅溪湖國際新城二期中軸地塊的規劃調整同樣引發了廣泛關注。2025 年 10 月 24 日，長沙市自然資源和規劃局公示了梅溪湖國際新城二期東南片區的規劃調整方案，其中涉及中塘站地鐵口附近、招商花園城西側的兩宗核心地塊 。

一宗較大地塊性質由商業用地成功調整為居住用地，用地面積達 35169㎡，容積率被嚴格控制在 2.1 以內，建筑高度限制在 100 米以下；另一宗地塊仍保留商業用途，然而用地面積縮減至 6017㎡，建筑高度上限則調整為 150 米。這一調整帶來了建筑面積的顯著變化，住宅部分建筑面積從 3.08 萬㎡大幅增至 7.39 萬㎡，增幅高達 4.31 萬㎡；而商業建筑面積卻從 31.9 萬㎡銳減至 1.2 萬㎡，減少了約 30.3 萬㎡ 。

該區域憑借其優質的教育資源，如北面的麓山梅溪湖實驗中學、東北面的岳麓區實驗小學，以及豐富的景觀資源，如南面的象鼻窩森林公園，還有便捷的地鐵交通，吸引了眾多購房者的目光，此次規劃調整無疑將對該區域的發展產生深遠影響。

明昇壹城的 “商改住” 規劃調整也備受市場關注。該項目商業部分已全部封頂，但部分建筑在封頂后長期處于毛坯狀態。

如今改為商住性質，雖然并未明確透露商住比及改規區域，但從現狀合理推測，東邊商業街、東南角商業、西北角已建成投入使用的商業大概率不會變動，改動的部分很可能是京港澳高速與勞動路交匯的三棟商業 。

明昇壹城位于高鐵板塊核心位置，是一個總建面高達 146 萬方的大型成熟社區，涵蓋了別墅、洋房、高層等多種物業類型，且大部分已交房。項目配套優質教育資源，擁有楓樹山明昇小學和長郡雙語雨花中學，臨近地鐵 4 號線粟塘站，交通十分便利。

此次 “商改住” 調整一旦落實，有望釋放約 24.48 萬㎡的建筑面積，為市場帶來新的住宅供應，進一步提升項目的居住價值。

長沙五江國際廣場則實現了從 “純商業” 到 “商住混合” 的華麗轉身。項目總面積 87074㎡，用地面積 73085㎡，容積率 6.0，限高 200 米，商住比、建筑密度和綠地率后續將結合可行方案進行論證確定 。

該項目位于天心區芙蓉南路，距離地鐵 1 號線桂花坪站約 400 米，負一層商鋪直接聯通地鐵 1 號線桂花坪站，并與地下停車場相連通，交通優勢明顯。

項目主體由 5 棟建筑組成，其中 A 座為 200 米 / 6 + 37F 超高層公寓式辦公樓，B 座為 188 米 / 5 + 35F 超高層公寓，C 座為 170 米 / 5 + 35F 超高層公寓，D 座為 99 米 / 5 + 21F 標高公寓，E 座為 20 米 / 5F 的總部基地辦公樓 。此次 “商改住” 調整后，住宅占比雖未明確顯示，但夢樂城上蓋住宅這一獨特設計，無疑將成為項目的一大亮點，吸引更多購房者的關注。

長沙旺德府萬象時代項目同樣在 “商改住” 浪潮中脫穎而出。2025 年 6 月 20 日，長沙市自然資源和規劃局發布批前公示，芙蓉區瀏陽河東的旺德府萬象時代擬由純商業用地改為商住用地，這不僅是芙蓉主城首個 “商改住” 地塊，更是長沙首個已建成項目 “商改住” 的成功案例 。

調整后，該地塊商住比例精心設定為 77:23，容積率維持在≤4.0，建筑高度控制在 150 米。項目地理位置優越，坐落于芙蓉主城隆平新區的核心地帶，緊鄰 6 號線地鐵口，出行極為便捷。

“商改住” 這一變革在長沙房地產市場中引發了廣泛關注，然而，并非所有人都對這一轉變持樂觀態度。在政策推動和市場需求的背后，一些因 “商改住” 而引發的爭議與維權事件逐漸浮出水面，成為了社會關注的焦點 。

保利時代北中心項目便是其中的典型案例。該項目在銷售過程中，開發商曾信誓旦旦地承諾將建設 32 萬方的綜合體商業以及 200 米的地標建筑，這一宏偉規劃吸引了眾多購房者的目光 。

然而，隨著 “商改住” 計劃的推進，業主們開始擔憂開發商的承諾能否兌現，他們擔心規劃中的商業項目會因 “商改住” 而縮水甚至消失 。這種擔憂并非毫無根據，商業配套對于一個社區的重要性不言而喻，它不僅關系到居民日常生活的便利性，還直接影響著房產的保值增值能力 。

業主們基于商業配套承諾支付了較高的房價，如今卻面臨著商業配套可能無法兌現的風險，這讓他們感到自身的權益受到了嚴重侵害 。據初步統計，業主們因商業配套承諾而支付的溢價約為每平方米 2000 - 3000 元，總計損失可達數十億元 。面對這一情況，業主們積極行動起來，與開發商進行交涉，他們要求開發商嚴格按照土地出讓合同約定和公開承諾，完成商業綜合體的建設，并制定明確的建設時間表，設定不可延期的完工節點 。

長沙萬境瀟湘樓盤也因 “商改住” 陷入了爭議的漩渦 。該樓盤的業主們在購房時，開發商明確承諾西南側地塊為純商業用地，將建設超市、便民中心等商業配套，這成為了吸引業主購房的重要因素之一 。

然而，開發商卻申請將該地塊篡改為商住用地，商業占比大幅降低，僅為 11% 。這一變更讓業主們感到被欺騙，他們憤怒地指出，開發商的行為不僅導致他們所期待的生活配套嚴重縮水甚至消失，還使原本承諾的 “1700 米永久無遮擋江景” 化為泡影，房產價值也因此受到了極大的影響 。

周邊 7 公里內無大型商超，“生活難、停車難、看病難” 等問題接踵而至，給業主們的生活帶來了諸多不便 。此外，變更后的總戶數將大幅增加，預計將超過 1333 戶，近 4000 人，按法規必須配建小學并擴建幼兒園，但地塊已無空間，人口激增將徹底壓垮現有道路、學校、污水處理等基礎設施，教育危機、交通癱瘓、環境惡化等問題迫在眉睫 。業主們多次在問政湖南等平臺投訴開發商的 “商改住” 行為，表達他們的不滿和訴求 。

長沙梅溪湖二期中軸線的 “商改住” 調整更是引發了一輪輿論風波 。梅溪湖二期一直以來都承載著人們對于高品質生活和完善配套的期待，然而，部分地塊的 “商改住” 調整讓業主們感到失望和擔憂 。

原本規劃中的商業配套是區域發展的重要支撐，如今商業用地的減少，讓業主們擔心未來的生活便利性和區域的發展潛力 。一些業主甚至喊出了 “梅溪湖二期沒救了” 的聲音，表達他們對規劃變更的極度不滿 。

他們認為，“商改住” 雖然在一定程度上可能緩解商業地產庫存壓力，但卻犧牲了區域的整體規劃和業主的利益 。在他們看來，商業配套的滯后將導致區域活力不足，影響房價的穩定和上漲，也會降低居民的生活質量 。

這些業主的擔憂和反對并非無理取鬧，他們的 “被欺騙感” 源于開發商承諾與現實的巨大落差 。商業配套的縮水不僅影響了他們的日常生活，還對他們的房產投資價值產生了負面影響 。在購房時，業主們往往會考慮到周邊的配套設施，包括商業、教育、醫療等，這些配套設施是他們選擇購房的重要依據 。當開發商改變規劃，減少商業配套時，業主們的權益無疑受到了侵害 。此外，“商改住” 還可能引發一系列連鎖反應，如交通擁堵、教育資源緊張等問題，這些都讓業主們對未來的生活充滿了擔憂 。

最后，“商改住” 已成為當下長沙房地產市場不可阻擋的趨勢，在化解商業地產高庫存、盤活存量土地方面發揮著重要作用 。但這一變革也帶來了諸多問題，如業主權益受損、區域規劃調整等，引發了社會各界的廣泛關注與爭議 。

對于開發商而言，在推進 “商改住” 項目時，應充分尊重業主的權益，保障業主的知情權 。在項目規劃調整前，積極與業主進行溝通協商，詳細說明調整的原因、內容和影響，避免因信息不對稱導致業主產生 “被欺騙感”，從而引發不必要的糾紛 。同時，要嚴格履行承諾，確保商業配套的建設符合約定，維護企業的信譽和形象 。

政府在推動 “商改住” 的過程中，需發揮宏觀調控的作用，平衡好住宅增量與城市配套之間的關系 。要充分考慮區域的承載能力，合理規劃住宅建設規模，避免因住宅供應過度增加而導致公共資源緊張，如教育、醫療、交通等配套設施無法滿足居民的需求 。同時，要加強對 “商改住” 項目的監管，確保項目的建設符合規劃要求和質量標準，保障購房者的合法權益 。

隨著 “商改住” 項目的陸續推進和入市，長沙房地產市場格局必將迎來深刻的變化 。這一變革既帶來了機遇，也帶來了挑戰 。

未來，長沙房地產市場將如何發展，“商改住” 又將何去何從？歡迎在評論區留言互動，分享你對長沙 “商改住” 的看法 。