東莞新房與二手房：一場“量”與“價”的博弈

新房買不起，二手房降不停

前者“有價無量”，后者“以價換量”。

這兩大市場的癥結，恰如一枚硬幣的兩面，折射出當前整個樓市在轉型期的獨特生態。

這一現象背后，是一場正在發生的房地產結構性轉變。

01

市場反差：新房遇冷與二手房升溫

一座城市的樓市數據，往往能照見整個行業。

2025年1-10月，東莞二手房網簽26024套，同比激增29%，占據全市住宅總成交量的66.6%。同時，與2024年同期相比，成交量增長達29%。

反觀新房市場，前10個月累計成交，僅13070套，不足二手房的一半。

這些數據，清晰地展示了二手房市場地位的提升。

東莞的案例，體現著重點城市房地產交易結構的普遍轉變。

年初以來，不僅東莞，全國新房成交面積持續承壓，不少開發商銷售額出現兩位數下滑。

但頗具戲劇性的是，成交量下行的同時，新房價格卻依然堅挺，不同能級城市之間呈現出“冷暖不均”的情況。

與新房市場形成鮮明對比的是，二手房成交面積同比增長顯著，然而這份活躍的背后，是價格的持續讓步。

百城二手住宅價格已連續41個月環比下跌，如今的二手房市場，頗像商場打折區——客流量的提升，全靠價格魅力。

02

樓市自我調節，重構平衡

放眼全國，房地產市場正經歷一場靜默的結構革命。

二手房成交占比從2021年的19%躍升至2024年的46%，預計2025年將突破50%大關。

這標志著中國房地產市場正式從增量時代邁向存量時代，一場交易主體的悄然更替正在發生。

與這種結構變革相呼應的是，全國新房與二手房總成交面積近兩年穩定在15億平方米左右。

這一穩定態勢揭示了一個被忽視的真相：市場的波動更多源于投機需求的退場，而非真實居住需求的萎縮。

當炒房者離場，真實的居住需求開始浮出水面，支撐著市場的基本盤。

在這場結構性變革中，市場的自我調節機制正在發揮作用。

新房廣義庫存持續下降，目前已接近2010年初的水平；二手房掛牌量也在今年夏季出現回落，意味著市場最嚴峻的拋售壓力階段正在過去。

從東莞到全國，從66.6%到近50%，這些數字不僅代表著交易比例的變化，更預示著中國房地產行業底層邏輯的重構。

在這個重構過程中，開發商的產品力、購房者的選擇偏好、市場的定價機制都在經歷深刻調整。

當市場完成這輪深度調整，一個基于真實居住需求、更加健康可持續的行業新生態或將到來。

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