今明兩年買(mǎi)房，2030年可能給自己埋下隱患？三個(gè)消息要特別注意

最近總有人問(wèn)，今明兩年該不該買(mǎi)房，身邊不少朋友都在糾結(jié)，覺(jué)得現(xiàn)在房?jī)r(jià)好像降得差不多了，是不是該抄底。

但房產(chǎn)圈的專(zhuān)家都提醒，現(xiàn)在入手要謹(jǐn)慎，搞不好2030年就給自己埋了大隱患。

這不是危言聳聽(tīng)，三個(gè)實(shí)打?qū)嵉膲南ⅲ际顷P(guān)系到未來(lái)房子能不能保值、賣(mài)不賣(mài)得掉的關(guān)鍵。

先說(shuō)說(shuō)第一個(gè)壞消息，三四線城市的庫(kù)存壓力，到2030年可能還沒(méi)消化完。

現(xiàn)在全國(guó)城鎮(zhèn)住房擁有率都到96%了，空置房超8500萬(wàn)套，光三四線城市的廣義庫(kù)存就高達(dá)42.3億平方米，按當(dāng)前的去化速度得128個(gè)月才能賣(mài)完，這都超過(guò)十年了。

可能有人覺(jué)得“庫(kù)存”這詞太抽象，舉個(gè)具體例子就明白了，洛陽(yáng)的商品房庫(kù)存大概18萬(wàn)套，月均銷(xiāo)售還不到3000套，算下來(lái)去化周期得60個(gè)月，也就是五年。

今明兩年在這些地方買(mǎi)房，相當(dāng)于往已經(jīng)堆滿貨的倉(cāng)庫(kù)里再添一件，等2030年想出手的時(shí)候，市場(chǎng)上還是一堆房子在賣(mài)，你的房子根本沒(méi)競(jìng)爭(zhēng)力。

而且這些城市還在不斷新增供應(yīng)，2015-2020年那幾年土地出讓金漲了300%，但常住人口只增了7.2%，建的房子遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了實(shí)際需求。

到2030年，這些過(guò)剩的房子只會(huì)讓房?jī)r(jià)更難穩(wěn)住，專(zhuān)家預(yù)測(cè)部分三四線城市房?jī)r(jià)可能較2025年再跌30%-50%，有些“鬼城”甚至?xí)氐?015年的價(jià)格水平。

第二個(gè)壞消息，人口流失導(dǎo)致的購(gòu)房需求萎縮，2030年只會(huì)更明顯。

三四線城市現(xiàn)在每年人口流出超100萬(wàn)，都是年輕人往一二線城市跑，而25-35歲正是購(gòu)房主力人群，這部分人少了，房子自然沒(méi)人接盤(pán)。

東北部分城市的住房空置率已經(jīng)超過(guò)30%，就是因?yàn)槿丝谕饬魈珖?yán)重，很多房子常年沒(méi)人住。

根據(jù)出生人口數(shù)據(jù)推算，2030年后購(gòu)房主力人群規(guī)模會(huì)慢慢減少，而且城鎮(zhèn)化率也快接近飽和了，新增的住房需求只會(huì)越來(lái)越少。

再加上保障房的沖擊，“十四五”期間全國(guó)要籌建900萬(wàn)套保障房，這些房子價(jià)格比商品房低不少，還能滿足剛需，直接分流了一部分買(mǎi)房需求。

今明兩年買(mǎi)的商品房，到2030年可能要和大量存量房、保障房競(jìng)爭(zhēng)，想賣(mài)出好價(jià)錢(qián)難上加難，甚至可能出現(xiàn)“賣(mài)不掉、租不出”的情況。

第三個(gè)壞消息，區(qū)域分化會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，今明兩年買(mǎi)錯(cuò)地段，2030年房子可能變“不動(dòng)產(chǎn)”。

現(xiàn)在不是所有房子都貶值，核心城市核心地段還能勉強(qiáng)穩(wěn)住，但遠(yuǎn)郊新區(qū)、弱三四線城市的房子已經(jīng)成了高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)。

比如南京都市圈的句容，特別是寶華板塊，之前依賴南京的外溢需求，現(xiàn)在房?jī)r(jià)從高點(diǎn)直接腰斬，想賣(mài)都沒(méi)人要。

南京的溧水、高淳這些遠(yuǎn)郊區(qū)，雖然通了地鐵，但距離主城太遠(yuǎn)，本地需求飽和，投資客撤離后，房?jī)r(jià)跌幅一直很大。

可能有人會(huì)說(shuō)，我買(mǎi)的是剛需房，自己住不用考慮漲跌，但你得想，萬(wàn)一遇到急用錢(qián)的情況，房子賣(mài)不出去怎么辦？而且房子作為家庭最大的資產(chǎn)，貶值太多也會(huì)影響家庭財(cái)富。

那今明兩年真的不能買(mǎi)房了嗎？也不是，關(guān)鍵是學(xué)會(huì)避坑，別碰弱三四線城市和遠(yuǎn)郊新區(qū)，尤其是那些人口持續(xù)流出、產(chǎn)業(yè)薄弱的地方。

其次，優(yōu)先選核心城市的核心地段，比如一線城市和強(qiáng)二線城市的主城區(qū)，這些地方人口流入多，需求相對(duì)穩(wěn)定，就算不漲價(jià)，流動(dòng)性也有保障。

別盲目加杠桿，現(xiàn)在房貸利率雖然不高，但如果未來(lái)收入不穩(wěn)定，還款壓力會(huì)很大，而且房子貶值后可能出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)”的情況。

2030年的樓市，肯定是“強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者越弱”的格局，那些現(xiàn)在看起來(lái)便宜的房子，可能未來(lái)會(huì)更便宜，還賣(mài)不掉。

買(mǎi)房畢竟是大事，花的是一輩子的積蓄，一定要多看數(shù)據(jù)，多了解城市的人口、庫(kù)存情況，別聽(tīng)中介或者開(kāi)發(fā)商的一面之詞。