30萬＋成都房東，正割肉離場！

來源：成都淘房志

成都的二手掛牌量，已經突破驚人的30萬套??！

從今年開始，雖然成都二手房的單月成交量有所下滑，但是總體還算是比較穩定，并沒有出現完全賣不動的情況。

根據住建官方數據顯示，截止目前，今年成都已經成交199228套二手房。

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并且在今年上半年（1-6月），成都二手成交量同比去年還是處在一個上漲的趨勢。

不過，淘房君發現，在今年這個大環境下，成都能穩住這波成交量的關鍵是：

房東們的降價搶跑。

根據貝殼找房數據顯示，截止目前，大成都的二手掛牌均價已經來到了1.62萬/㎡，同比去年跌了3.57%。

圖源貝殼

整個市場降價房源比比皆是，無論是豪宅、改善、剛需，基本無一例外，只要想買就能談價。

貝殼部分降價房源

但目前的情況來看，盡管以價換量的效果比較明顯，成都二手市場一個比較大的隱患卻也暴露開來：

供應量實在是太大。

目前，成都二手掛牌量已經超過30萬套，而這還是今年房東大出血成交的20萬套的基礎上剩下的。

淘房君發現，明年1月還會有一部分房源因為新政解除限售，這無疑更是雪上加霜，后續供應量依舊會繼續加大。

如果市場依舊維持當前現狀，這超30萬的成都房東們，該怎么辦呢？

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成都還是多久止跌回穩？單選

快了，已經到底了！

還早，降的不夠多！

01

降價成唯一出路

房東開始搶跑！

這輪房東搶跑，無論是主城還是天新全部統一戰線，紛紛降價！

天新首當其沖，不少板塊更是榮登今年跌幅榜前列。

比如，興隆湖板塊，今年整個板塊的跌幅已經超過了21%，不少次新房剛進入二手市場，就有房東選擇破發降價跑路。

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興隆湖的人居越秀和樾林語和峯，一套127㎡的套四，成交總價193萬，成交單價來到了驚人的1.5萬/㎡。

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該項目最早21年入市，取證單價在2.4-2.8萬/㎡之間，算上這幾年的持有成本。

這個成交，算得上了“腰斬”了。

還有興隆湖的標桿項目天投北鑫苑，21年，興隆湖價格達到巔峰，天投北鑫苑成交價超3.9萬/㎡，天投北鑫苑南區成交價超4.1萬/㎡。

而時至今日，像北鑫苑南區成交價從21年的巔峰4萬多跌到現在2w左右，依舊很難出貨。

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還有天新的龍頭板塊，天西，也是本次房東降價跑路重災區。

比如，卡地亞花園城蔚藍軒B，最新成交一套139㎡朝北的套三，成交總價已經跌至2字頭，近幾年最低價。

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而在高位時，同戶型最高成交單價超過4萬/㎡，只是該房源朝向要好一些。

還有目前在售的首開龍湖云著二期，今年9月一套175㎡的套四，中間樓層，掛牌低至410萬，目前貌似已經低于400萬成交。

保利天嶼的221㎡，現在單價2萬出頭都很難成交。

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萬科天府錦繡錦院，至今通過正常二手渠道成交依舊只有去年4月的那1套。

197㎡主力戶型，目前最低掛牌低至628萬，單價3.1萬/㎡，屬于是虧本甩賣，依舊很難出貨。

171㎡的最低單價已經3萬/㎡，也算是破發了。

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除了天新跌幅較大，主城很多板塊的房東也坐不住了。

像比較熱門的區域，火車南站、萬象城、金融城、大源、攀成鋼、東湖等等核心板塊，一些區域內的標桿項目，價格雖然有所回調，但是幅度沒有太嚇人。

比如，東門大熱的華潤二十四城七期，九月成交了一套136㎡套四，成交單價約2.2萬/㎡。

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對比高位時的2.6-2.8萬/㎡，房東也沒有選擇硬抗。

還有高新南火車南站的人居盛和林語，因為緊鄰三環，不少有瑕疵的房源房東也開始大幅降價出貨。

7月末，位于高新南的人居盛和林語北區成交了一套146㎡的套四，成交總價為384萬，成交單價僅2.6萬/㎡。

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而在2023年5月，同戶型產品成交總價一度來到了570萬，成交單價超3.8萬/㎡。

兩年多時間，這套146㎡的四房戶型，跌了將近200萬！

截止目前，成都各中心城區僅有4個區二手均價實現了小幅上漲，其他8個區全部下跌。

02

止跌回穩

成都還要多久？

其實在9月，成都二手市場就迎來了一波小幅的回調，量價齊升。

根據克爾瑞四川的數據顯示：

9月成都二手住宅成交1.93萬套，環比上漲9%，同比上漲37%；

成交均價為15218元/㎡，環比上漲1.6%，同比上漲3.5%，均價達年內高位。

圖源克爾瑞四川

只不過這一波小回調并沒有延續下去。

本來該繼續沖刺的10月，卻意外的爆冷，成交量僅有16994套，不足1.7萬。

止跌回穩的趨勢再度中斷。

要知道，10月因為有黃金周的存在，一直以來都是樓市去化的關鍵節點，不少開發商和房東、中介都會趁著這波熱度加大宣傳、優惠力度。

可現在看起來，市場并不買單。

根據貝殼官方的統計，2025年10月1日-10月8日，通過貝殼新房渠道成交1083單，日均約154單。

就單單拿貝殼的數據來看，成都今年國慶期間的銷量同比就已經“腰斬”了。

截止目前，距離2025僅有不到2個月時間，淘房君預估，今年成都二手成交量可能也可能維持在21萬套左右。

雖然單看成交量并沒有出現嚴重的下滑，但這背后可能都是房東割肉換來的。

而現在的隱患也隨之而來：

成都二手市場每月持續的大量供應，后續房東該怎么辦？

只能降價？

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先看看目前整個市場的價格和成交邏輯：

遠郊區縣、配套薄弱板塊、老破小、供需失衡、規劃利好落空，是影響成交和價格的主要原因。

反之，板塊確定性夠強、配套豐富稀缺、小區品質，則是成交和價格堅挺的主要因素。

淘房君認為，后續成都30萬＋房東除了找準自身產品的定位外，還需要迫切關注的就是：

新政。

今年下半年，成都還未有大的關鍵新政加持。

2024上半年，成都樓市表現也不算太好，但因為政策的原因，在國慶硬拉了一波。

加上去年的國慶前后，成都的土拍還算穩得起，天新的幾塊地都能拍出好價。

綜合下來，去年算是穩住了。

而今年馬上時值年尾，出臺強有力的新政概率可能不是那么大，那么今年的成交和價格基本就在當前的位置震蕩。

到了明年，隨著又一批的次新解禁，成都二手的存量壓力會越來越大，如果遲遲不出新政，后續面臨的挑戰也會持續加大。

你認為呢？