規劃大調整！一體化未體現，溫州熱點板塊再迎利空！

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日前，市自然資源與規劃局發布了《浙江溫州海經區淺灘一期北單元、南單元詳細規劃》批前公告。

本次規劃范圍：東至雁霄路、雁波河，西至雁鳴路，南甌江，北至靈霓大道，總面積約為2448.94公頃。

本次規劃結合片區特征、功能定位及發展策略，形成生態宜居片、現代產業片、科創教學片、TOD核心片、智造研發片四大功能片區，主要用地功能包括公共管理和公共服務用地、商業服務業用地、工礦用地、交通運輸用地、公用設施用地、綠地與開敞空間用地、陸地水域等。

對比此前發布的相關規劃圖看，一些已確定的規劃基本不變，本次規劃主要體現在淺灘一期東南角。

淺灘一期東南角位于雙甌大道以東、甌繡大道以南，此前因歷史遺留問題而擱置，未有明確規劃，僅保留灘涂。

如今，隨著歷史遺留問題解決，該區域啟動規劃，并對外公示。

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那么，淺灘一期東南角，今后是如何定位、規劃的？

從這份批前公示來看，雙甌大道向南，甌江南汊入海口處，將建設一座跨江大橋，通往溫州灣新區，串聯起兩座新區。

淺灘一期東南角，以霓瑞河為界，北側布局商業、住宅功能，以及少量教育、體育用地，形成一座生活區。

霓瑞河南側，是一座產業園區，包括創新型產業用地、二類工業用地。

雙甌大道以西，與其相鄰的地塊，規劃為倉儲物流用地。

這么看來，甌江口此前規劃的“北生產、南生活”分區，將逐步被打破。

其實，早在淺灘二期圍墾解決歷史遺留問題后，相關規劃就顯示以工業用地為主，有少量商業用地，但沒有住宅用地。

這一回規劃公示的淺灘一期東南角，正與淺灘二期相鄰，逐步融為一體。

就目前看，甌江口僅僅相對靠東的這一片，打破了“北生產、南生活”分區，暫未影響到西片。

那么，璀璨甌江、星嶼海兩個小區，將與倉儲物流用地相鄰，也是離產業園區相對最近的住宅。

還有光輝之城、君蘭錦繡，也離產業園區相對較近。

甌江口作為溫州海洋經濟示范區，企業入駐需滿足相關條件，再加上相關環保方面的要求，一般不至于產生太多污染。

主要問題在于，產業園區會有一些大貨車行經，可能會影響生活區的宜居屬性。

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2017年之后，尤其是2020-2021年，甌江口掀起一陣住房投資潮，土地出讓大多都能引發諸多開發商爭奪，實現高溢價。

然而自2021年下半年起，隨著樓市下行，尤其是多個新盤交付后，投資客大量拋售，甌江口房價跌幅明顯，樓市陷入泥潭。

近兩年，除了少數低密度樓盤熱銷，甌江口原先那些小高層、高層住宅，普遍難賣。

在此情況下，甌江口的土地市場，基本陷入停滯，出現了一大批空地。

而此前甌江口在土地出讓時，并沒有集中出讓，而是分散出讓，導致如今多數小區周邊都有空地。

從規劃看，這些空地還是以居住、商業等用途為主，但從當前的經濟形勢看，短期內很難落實。

近年，部分空地開始出租，相繼打造了鯤鵬海鮮島、卡丁車賽道等，有利于充分利用土地、提升區域人氣。

但是，當“北生產、南生活”分區被打破，今后甌江口南生活區的空地，有沒有可能調整為各類產業用地？

當土地財政萎縮，企業稅收對地方財政收入顯得愈發重要。

同時，長期以來，溫州也一直面臨工業用地緊張的問題。

結合以上背景，未來不排除甌江口增加產業用地、減少住宅用地的可能性。

倘若如此，對甌江口南生活區的住宅而言，既有提升人氣、入住率的機會，又有與制造業相鄰可能產生的問題，同時帶來利弊。

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作為遠郊板塊，當城市化從對外擴張轉為內部提升，一些“高大上”的規劃將很難落實。

從本次甌江口相關規劃中的這一轉變，就體現了這一趨勢變化。

當南生活區出現產業用地，“北生產、南生活”分區被打破，甌江口作為產業園區定位將被逐步強化，生活區逐步成了為產業園區服務的“配角”。

溫州灣新區的金海湖板塊，就是如此。

從本次規劃公示來看，甌江口似乎并沒有為甌洞一體化預留空間。

這也意味著，甌洞一體化短期內難以推進，對甌江口也是一大利空。

當然，甌江口剩余空地還很多，今后還是有規劃調整的可能。

也就是說，在甌江口剩余空地，在住宅、商業難以落實的情況下，若是修改為相關行政機構、公共設施等用途，甌洞一體化就還有繼續推進的可能，從而建成一座強有力的新城區。

若繼續增加產業用地，甌江口將進一步強化其產業園區的功能定位，從而難以形成高質量城區。

甌江口的未來，還值得我們繼續觀察。

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