北京
長安街邊，曾象征財富與地位的世茂大廈，如今在房地產深跌中易主，折射出一個時代的轉折。
11月4日上午，北京朝陽區建國路甲92號的世茂大廈悄然易主。揚子江藥業旗下北京揚子江置業有限公司以22.54億元的底價拍得這一標志性建筑。
相較于32.2億元的評估價，這筆交易相當于打了七折。該成交價按地上建筑面積計算，折合單價僅3.2萬元/平方米，其土地使用權剩余年限已不足28年。
這場拍賣吸引了幾乎所有做不動產投資的人在線圍觀，不僅因為標的物地處北京國貿核心區，更因其七折的成交價精準刻畫了當前商業地產市場的寒意與變局。
曾經閃耀的地產明珠，世茂大廈如今在司法拍賣臺上以七折價碼悄然易主，折射出世茂集團漫長債務紓困路上的艱難取舍。
醫藥巨頭跨界“撿漏”
揚子江藥業此次收購可謂“掐點”進場。根據拍賣信息，北京世茂大廈起拍價22.54億元，較32.2億元的評估價折價約30%。
這筆交易折合單價僅約3.2萬元/平方米，創下了北京長安街沿線寫字樓單價的新低。
標的物包括地下4層至地上24層房產及相應土地使用權，房產建筑面積70174平方米，權利限制情況為“已查封”。
該土地剩余使用年限不足28年，至2053年8月9日到期。
與過去商業地產拍賣常有的激烈競價比，此次拍賣僅有一人出價，最終以起拍價成交，反映了大宗交易市場的寒意。
揚子江藥業為此次收購做了精心準備。股權穿透信息顯示，收購方北京揚子江置業有限公司成立于2025年10月，是揚子江藥業集團的全資孫公司。
揚子江藥業集團總部位于江蘇泰州，靠板藍根起家，現有員工超1.8萬人，是國內醫藥行業的龍頭企業之一。
數據顯示，公司2024年營業收入為739.3億元，位列民營藥企第一名。
在創始人徐鏡人辭世后，新管理層徐浩宇推動集團跨界轉型，此次收購被認為是其進軍北京的關鍵一步。
揚子江藥業接手世茂大廈后，北京CBD的天空線依舊，但樓宇里的旗幟正在悄然更換。
世茂持續出售資產“回血”
世茂大廈的賣家世茂集團則是地產行業的老牌玩家，自2021年陷入債務危機。
此次拍賣是世茂集團債務重組的一部分，招商財富資管持有該物業22.48億元債權，資產處置成為世茂化解債務壓力的一大選擇。
世茂大廈的拍賣并非孤例。今年以來，世茂集團已進行多項資產處置。
7月3日，世茂集團宣布以1.56億元人民幣出售北京通州綜合商業項目50%股權及債權。
此前，公司還通過出售上海外灘茂悅大酒店、廣州亞運村股權等優質資產回籠超百億元資金，為債務重組與“保交樓”提供關鍵資金支持。
然而，資產處置之路并非一帆風順。多個世茂旗下項目在法拍市場遭遇流拍。7月5日，世茂深港國際中心項目的部分用地在拍賣中因無人出價而流拍。
紹興世茂廣場同樣經歷兩次流拍。今年3月，該項目二拍起拍價大幅下調至5.85億元，較首次拍賣直降1.46億元，降幅近20%，卻依然未能找到接手方。
在這一背景下，世茂股份2025年三季度財報顯示，公司經營活動產生的現金流量凈額保持正向流入3.11億元。這一數據表明，盡管面臨嚴峻挑戰，公司主營業務仍保有基本的“造血”能力。
世茂股份最新財務數據呈現復雜圖景。2025年前三季度，公司實現營業收入42.92億元，同比增長7.65%，這一增長主要得益于前期預售項目的陸續交付。
然而，營收增長的表象下，公司仍深處虧損泥潭。前三季度凈虧損達20.56億元，盡管相比去年同期，歸屬于母公司所有者的凈虧損幅度已收窄57.24%。
這種營收增長與持續虧損并存的現象，深刻反映了房地產行業在深度調整期面臨的資產減值壓力。即使業務保持運轉，前期持有的資產價值在當前市場環境下需要大幅重估，這種非現金成本的計提持續侵蝕著企業利潤。
債務困境與積極紓困
資產拋售的背后，是世茂集團沉重的債務負擔。
媒體公開報道進一步揭示了世茂的債務結構：截至2025年6月30日，公司及子公司公開市場債務、非公開市場的銀行和非銀金融機構債務194.49億元未能按期支付。其中累計未能按期足額償付中期票據本息共計32.5億元。
2025年7月1日發布的公告顯示，當月新增未支付債務包括公開市場債務0.03億元和非公開市場債務0.63億元。
截至2025年7月31日，上海世茂股份累計未支付債務高達195.15億元，其中公司債券本息合計11.74億元。
世茂股份將危機根源歸結于“自2022年以來公司銷售情況大幅度下滑，以及融資渠道收窄導致的流動性緊張”。
為應對債務危機，世茂集團正通過債務重組和資產處置兩條路徑尋求紓困。
2025年7月21日，世茂集團完成115億美元境外債務重組。這一重組計劃將現有債務轉換為約80億美元新票據、約45億美元強制可轉債，并將約10億美元的應計利息納入重組，使債務規模縮減78億美元。
境內債務方面，世茂集團也取得了重要進展。本金約228億元境內貸款已于2025年完成展期，最長展期至2035年，香港BeaconPeak項目100億港元開發貸同步展期3年。
法律程序上，香港高等法院2025年3月批準了重組計劃，債權人支持率達95.39%，超出法定要求30個百分點。
這一系列債務重組措施預計減少約78億美元（約合人民幣563億元）債務負擔。
揚子江置業的接盤為世茂集團帶來了寶貴的現金流，但相對于超過700億元的總負債，這只是艱難紓困路上的一小步。
世茂股份營收增長與持續虧損并存的復雜圖景，正是整個房地產行業深度調整的縮影。在資產減值與債務重組的雙重壓力下，每一筆成功處置的資產都在為企業的轉型重生爭取寶貴時間。
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