地塊成功出讓！溫州這里新增一座10萬多方綜合體！會嚴重過剩嗎？

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今天，平陽縣昆鰲協同發展核心區F-42地塊成功出讓，由平陽縣城發城市運營管理有限公司以6552萬元競得，樓面價約734元/㎡。

成交頁面截圖

平陽縣昆鰲協同發展核心區F-42地塊地塊位于平陽縣鰲江鎮，昆鰲大道與昌牌路交匯處以東，東側靠近228國道，是昆陽、鰲江兩鎮融合發展的主陣地。

地塊區位示意圖

該地塊占地約67畝，土地用途為零售商業用地（兼容餐飲用地），地上總建筑面積約8.9萬㎡，另在地下設商業面積約1.2萬㎡。

建筑產權整體自持、不可分割出售，按綜合體建設。

可以看出，這是一座由開發商整體自持的商業綜合體。

地塊實景。來源：省國有土地使用權交易系統

上月，平陽縣自然資源和規劃局發布了《平陽縣昆鰲協同發展核心區F-42地塊控制性詳細規劃修改》，就將該地塊用地性質確定為商業和商務金融混合用地。

如今，隨著該地塊出讓，意味著平陽鰲江將新增一座商業綜合體。

來源：平陽縣自然資源和規劃局

當前經濟低迷、消費降級，開發商重資產拿地、建設商業綜合體的意愿減弱。由地方國企拿地，引進知名商管團隊輕資產運營，已成趨勢。

至于該商業綜合體會引進哪一家商管團隊？暫時沒有進一步消息。

網絡上有一些傳聞稱，該項目將打造“高端商業綜合體”，但結合選址、經濟環境等方面看，可能性不大。

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其實，事實同城的鰲江、龍港，已建成并正在謀劃多座商業綜合體。

其中，鰲江已建成萬達廣場、銀泰城，加上今天剛出讓的地塊，今后將有3座商業綜合體。

龍港已建成新鴻廣場，正在謀劃萬象匯，若能落地將有2座商業綜合體。

也就是說，今后鰲江、龍港或將有5座商業綜合體。對于這不到80萬常住人口的事實同城區域，似乎略多一些。

平陽萬達廣場

盡管鰲江流域兩縣一市有約220萬常住人口，但其他重點城鎮也有各自的商業綜合體。

比如，靈溪已建成銀泰城，正在建設寶龍廣場；水頭已建成財富廣場。

至于各類中小型商業設施，鰲江流域就更多了。

當鰲江、龍港分屬不同行政區，都在謀劃新的商業綜合體，難免會有重復建設、惡性競爭現象。

平陽銀泰城

當然，倘若這些商業綜合體能集中布局，形成一座現代化商圈，還是有機會共享客流，在競爭中有合作，共同進步，做大、做強這座商圈，形成更大的輻射范圍。

然而，鰲江、龍港的商業綜合體，普遍距離不近不遠，無法共建商圈，相互之間只有競爭關系。

而龍港、鰲江作為縣級市、縣鎮，受城鎮等級影響，很難招引到高端、特色品牌，相互之間難以拉開檔次，商業綜合體更易同質化。

鰲江、龍港商綜之間距離

在溫州各大縣城、強鎮，有兩座商業綜合體的，大多都是一強一弱，很難做到兩座都強。

就目前而言，平陽萬達廣場在鰲江流域相對領先。

今后待這些新的商業綜合體建成，鰲江流域的商業版圖將發生怎樣的變化？我們將繼續觀察。

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不過，作為平陽縣城的昆陽，當前沒有真正意義上的商業綜合體。

今天出讓的地塊，盡管位于鰲江，但離昆陽相對最近，通過昆鰲大道、228國道、鰲江大道（老104國道）均可快速抵達。對于昆陽居民來講，今后前往商業綜合體，會稍近一些。

從近年平陽方面的相關規劃、建設可以看出，平陽正在全力推進昆鰲一體化。這座商業綜合體的建設，也是昆鰲一體化的標志性動作。

其實，昆陽與鰲江之間隔著九凰山、古盤山，僅有兩山之間的，僅有兩山之間的狹長通道相連，今后實現高質量一體化存在難度。

而鰲江鎮與龍港市隔著鰲江對望，即便分屬不同行政區，也因地形優勢而自發形成一體化、同城化。

鰲江南部濱江區域的發展，也離不開龍港年輕人的購房、定居、消費所帶來的發展動力。

鰲江兩岸

然而，因昆陽、鰲江同屬平陽，出于行政區劃、歷史文化等方面考慮，近年平陽依舊大力推進昆鰲一體化。

面對從縣鎮升級為縣級市的龍港，平陽有自己方面的考慮。但是，鰲江流域兩縣一市需打破行政區劃限制，站在鰲江流域一體化、溫州大都市副中心高度來謀劃發展。

否則，再多“小而全”的城鎮，也難敵大都市的虹吸。

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