2025年9月亞洲（中國(guó)）長(zhǎng)租公寓發(fā)展報(bào)告

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“空間秘探”，作者：ABNData。

9月亞洲（中國(guó)）長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)綜述

01全球公寓市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)

9月，根據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)，全球租賃市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)，不過(guò)相比于上月，歐美和亞太國(guó)家房屋租金總體呈現(xiàn)漲多跌少態(tài)勢(shì)。

美國(guó)方面，隨著人工智能科技人才不斷涌入，舊金山住房租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)繁榮景象，租金持續(xù)飆升，空置率也愈來(lái)愈低。根據(jù)住房租賃網(wǎng)站Apartment List 的數(shù)據(jù)，舊金山今年9月一房公寓的月租中位數(shù)約為3100美元，比去年同期高出12%，漲幅為全美主要城市中最大，即使是灣區(qū)的圣荷西的租金漲幅也只有3%。從長(zhǎng)期角度來(lái)看，舊金山住房租賃市場(chǎng)近期的繁榮似乎沒(méi)有那么輝煌，目前租金仍比疫前2019年9月低了1%。疫情發(fā)生后，舊金山租屋者紛紛移居其他城市，引發(fā)租金大幅下跌，使舊金山至今仍是美國(guó)主要城市中租金走勢(shì)第二弱的市場(chǎng)。

英國(guó)方面，F(xiàn)leet Mortgages最新數(shù)據(jù)顯示，英格蘭和威爾士各地的房東持續(xù)享受強(qiáng)勁的租金收益率，大部分地區(qū)實(shí)現(xiàn)年度增長(zhǎng)，僅兩個(gè)地區(qū)錄得小幅下滑。該機(jī)構(gòu)第三季度購(gòu)房出租（BTL）租金晴雨表顯示，英格蘭東北部地區(qū)仍以9%的收益率位居榜首，英格蘭西北部地區(qū)以8.5%緊隨其后。約克郡-亨伯地區(qū)與威爾士表現(xiàn)同樣亮眼，收益率攀升至8.2%，英格蘭西南地區(qū)的收益率為7%。從全國(guó)層面看，英格蘭和威爾士平均收益率同比上升0.3%至7.5%。Fleet表示，這反映了行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展階段，凸顯出長(zhǎng)期韌性。

法國(guó)方面，亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院9月監(jiān)測(cè)顯示，法國(guó)在實(shí)行租金管制的約70個(gè)市鎮(zhèn)中，近三分之一（32%）的房屋租賃廣告標(biāo)價(jià)超過(guò)了法律允許的上限，比一年前上升了4個(gè)百分點(diǎn)。在巴黎，31%的出租住房租金超過(guò)上限，較2021年（35%）略有改善。根據(jù)這項(xiàng)基于2024年8月至2025年8月期間提交的2萬(wàn)多份房源的研究，巴黎的平均租金超支為每月237歐元，這意味著租戶每年平均需繳納“超過(guò)2800歐元”的金額，而法國(guó)的平均租金超支為192歐元。在巴黎以外，租金管制的執(zhí)行情況被認(rèn)為“相當(dāng)不均衡”：不合規(guī)比例在蒙彼利埃為12%，在里爾則達(dá)31%，但整體趨勢(shì)“有所改善”。租金管制制度由2014年“Alur法”首次確立，后在2018年“Elan法”中被限制為僅適用于自愿參與的地方政府。這一試點(diǎn)措施將于2026年11月結(jié)束。

02亞太租賃市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)

澳大利亞方面，Domain房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布的《租金報(bào)告》顯示，截至9月，悉尼公寓的周租金中位數(shù)升至750澳元，年漲幅高達(dá)4.9%，相當(dāng)于周租上漲35澳元。獨(dú)立屋的周租金中位數(shù)則升至780澳元，較去年同期僅上漲1.3%，相當(dāng)于增加10澳元。從季度數(shù)據(jù)來(lái)看，第三季度的獨(dú)立屋租金與第二季度持平，而公寓租金上漲了1.4%。9月底，空置率已降至0.9%，雖仍高于2024年3月創(chuàng)下的最低點(diǎn)，但供應(yīng)依然遠(yuǎn)低于需求。通常約3%的空置率才表示租客與房東之間達(dá)到平衡。過(guò)去一年里，獨(dú)立屋租金漲幅最高的地區(qū)是北悉尼和霍恩斯比（Hornsby），年漲幅8.3%，9月租金中位數(shù)達(dá)到每周1300澳元。其次是賴德（Ryde）地區(qū)，上漲8%，周租中位數(shù)達(dá)到950澳元；新州中央海岸漲幅為7.2%，周租達(dá)到670澳元。公寓租金年漲幅最高的是悉尼高端社區(qū)北海灘，周租中位數(shù)達(dá)到825澳元。其次是寶琴山（Baulkham Hills）與霍克斯伯里（ Hawkesbury），漲幅達(dá)7.9%，周租為750澳元；悉尼西南外環(huán)地區(qū)上漲6%，周租530澳元。

新加坡方面， 根據(jù)房地產(chǎn)網(wǎng)站99.co和新加坡房地產(chǎn)聯(lián)合交易網(wǎng)（SRX）發(fā)布的報(bào)告，9月整體私宅租金僅上漲0.01%，但與去年同期相比，租金仍漲了3%。代表高檔私宅的核心中央?yún)^(qū)（CCR）租金，繼7月與8月上漲0.6%和0.4%之后，再漲0.8%，這也是市場(chǎng)中唯一在9月取得租金漲幅的地區(qū)。其他中央?yún)^(qū)（RCR）中檔私宅出租持平、中央?yún)^(qū)以外（OCR）的大眾化私宅，環(huán)比下跌0.5%。

韓國(guó)方面，KB房地產(chǎn)于9月30日發(fā)布的《月度住宅價(jià)格動(dòng)向》顯示，9月首爾全租供需指數(shù)達(dá)154.2，環(huán)比上漲2.2百分點(diǎn)。創(chuàng)自2021年10月（162.2）以來(lái)的最高水平。自“6·27家庭貸款調(diào)控”政策實(shí)施以來(lái)，首爾公寓的全租房源呈持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。尤其在城北、冠岳、中浪、江北等中低價(jià)位住宅集中區(qū)域，房源萎縮尤為顯著。據(jù)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)平臺(tái)Asil統(tǒng)計(jì)，截至9月29日，首爾公寓全租房源總量為2.3832萬(wàn)套，較貸款調(diào)控政策實(shí)施次日的6月28日（2.4801萬(wàn)套）減少約4%。從區(qū)域分布來(lái)看，城北區(qū)全租房源降幅最大，減少40.4%；冠岳區(qū)、中浪區(qū)及江北區(qū)緊隨其后，分別下降35.5%、34.7%和29%，均為中低價(jià)住宅集中區(qū)域，房源萎縮趨勢(shì)尤為明顯。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，盡管秋季遷居需求上升，但由于新增房源不足以及貸款政策持續(xù)收緊，市場(chǎng)供應(yīng)趨于緊張，從而推動(dòng)全租及月租價(jià)格持續(xù)走高。

03中國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)

9月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)TOP10城市租金環(huán)比漲1跌9。據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)租金中位數(shù)為1800元/月，環(huán)比下跌2.70%，同比持平。9月，TOP10城市環(huán)比增幅最大的城市為日喀則，漲幅28.21%；環(huán)比跌幅最大的城市為深圳，跌幅11.68%。

04租賃企業(yè)開(kāi)業(yè)動(dòng)態(tài)

9月，根據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院（ABN指數(shù)）監(jiān)測(cè)，多家公寓或租賃房開(kāi)業(yè)簽約。代表項(xiàng)目如下：

濟(jì)南建工地產(chǎn)旗下長(zhǎng)租公寓品牌“寓見(jiàn)家”首店開(kāi)業(yè)。9月1日，濟(jì)南建工地產(chǎn)旗下全新長(zhǎng)租公寓品牌“寓見(jiàn)家”首店，在濟(jì)南市天橋區(qū)濟(jì)濼路131號(hào)正式開(kāi)業(yè)。作為濟(jì)南建工地產(chǎn)落地的首個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，該門(mén)店緊鄰濟(jì)南長(zhǎng)途客運(yùn)中心，同時(shí)靠近軌道交通中轉(zhuǎn)樞紐，項(xiàng)目總建筑面積為6288平方米，共規(guī)劃打造220間公寓客房。

方隅公寓上海吳涇項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，規(guī)劃810套房源。9月1日，方隅公寓旗下上海吳涇方隅公寓正式啟幕。該公寓鄰近紫竹高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)劃810套房源，戶型面積40平方米至118平方米。此外，針對(duì)女性租客推出行業(yè)首創(chuàng)的主題樓層及定制化居住空間。

龍湖冠寓杭州金沙湖歡肆店開(kāi)業(yè)。門(mén)店9月3日正式開(kāi)業(yè)。項(xiàng)目坐落于錢(qián)塘區(qū)地鐵1號(hào)線高沙路站B口，交通便捷，串聯(lián)杭州多個(gè)重要客運(yùn)樞紐、西湖景區(qū)及經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等功能區(qū)域，并輻射下沙7所高校，生活出行高效覆蓋。作為杭州首座4.0版本冠寓，項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)融合前沿美學(xué)理念，顏值與質(zhì)感雙重升級(jí)，從基礎(chǔ)居住需求躍升至精致生活體系的構(gòu)建。

龍湖冠寓成都興隆湖店開(kāi)業(yè)。龍湖冠寓成都興隆湖店9月17日開(kāi)業(yè)，門(mén)店坐落于成都天府新區(qū)興隆湖，緊靠城市主干線，雙地鐵圍繞，20分鐘可到天府機(jī)場(chǎng)，30分鐘速達(dá)環(huán)球中心。無(wú)論是上班通勤，還是周末逛街打卡，都能省時(shí)省力。作為龍湖冠寓天府新區(qū)首店，配置最新4.0產(chǎn)品，在產(chǎn)品配置，空間設(shè)計(jì)，裝修美學(xué)上全面升級(jí)，同時(shí)配套超百平健身房，共享廚房。

保利和寓橫琴店開(kāi)業(yè)，位于橫琴金融島核心。保利和寓橫琴店開(kāi)業(yè)，也標(biāo)志著保利和寓在全國(guó)范圍內(nèi)累計(jì)開(kāi)業(yè)超2.3萬(wàn)間房源。保利和寓橫琴店坐落于珠海橫琴金融島核心區(qū)域，緊鄰中央公園和十字門(mén)水道，社區(qū)內(nèi)搭建了共享自習(xí)室、有氧健身房、活力工作坊、雅致會(huì)議室等功能場(chǎng)所，滿足租戶多樣化需求。

成都城投旗下錦江區(qū)“彩領(lǐng)之家”保租房投入使用。9月3日，成都市錦江區(qū)龍舟南街91號(hào)的“彩領(lǐng)之家”項(xiàng)目正式投入使用，為新就業(yè)群體提供首批保障性租賃住房。該項(xiàng)目由成都城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司運(yùn)營(yíng)，主要服務(wù)于快遞員、網(wǎng)約配送員、網(wǎng)約車(chē)司機(jī)等新就業(yè)形態(tài)從業(yè)人員，采用“一張床”模式，共推出40個(gè)床位，單個(gè)床位月租260元。

濟(jì)南城投旗下雪山片區(qū)保租房入市提供約3000套房源。9月4日，濟(jì)南城投集團(tuán)所屬濟(jì)南泉城城市更新投資有限公司建設(shè)的雪山A2、B11地塊保障性租賃住房項(xiàng)目正式投入運(yùn)營(yíng)。雪山A2項(xiàng)目共規(guī)劃建設(shè)2252套保障性租賃住房，涵蓋三大主力戶型；B11項(xiàng)目共有保障性租賃住房780套，均為約38平方米的租賃型公寓。兩個(gè)項(xiàng)目均由濟(jì)南城投集團(tuán)所屬濟(jì)南泉城城市更新投資有限公司建設(shè)。

合肥高新區(qū)智慧保租房雁灣居投運(yùn)，首批400套房源上線。9月12日，合肥高新區(qū)首個(gè)“智慧型”保障性租賃住房——高新云果│雁灣居正式投入運(yùn)營(yíng)，首批400套房源面向人才開(kāi)放申請(qǐng)，提供56-71平方米一居室等多種戶型。

哈爾濱呼蘭區(qū)274套人才公寓投用。哈爾濱市呼蘭區(qū)人才公寓9月竣工投用，入?yún)^(qū)企業(yè)風(fēng)熱科技的高管人員成為首批入住者。該項(xiàng)目在區(qū)委區(qū)政府支持下盤(pán)活閑置老舊公寓樓，改建為現(xiàn)代化公寓，選址師專路98-1號(hào)，總建面9480.76平方米，設(shè)274套房間，配備獨(dú)立衛(wèi)浴等設(shè)施，可拎包入住。

鐵獅門(mén)在上海首個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目五角場(chǎng)輝盛名致服務(wù)公寓正式開(kāi)業(yè)。全球房地產(chǎn)公司鐵獅門(mén)（Tishman Speyer）與輝盛國(guó)際（Frasers Hospitality）9月聯(lián)合宣布，位于上海楊浦區(qū)五角場(chǎng)核心區(qū)域的戰(zhàn)略合作項(xiàng)目——上海五角場(chǎng)輝盛名致服務(wù)公寓正式開(kāi)業(yè)。該項(xiàng)目為鐵獅門(mén)在上海的首個(gè)落地項(xiàng)目，由輝盛國(guó)際負(fù)責(zé)整體運(yùn)營(yíng)。公寓共提供307間精致時(shí)尚公寓，戶型涵蓋30平方米豪華單間至95平方米兩居室，滿足商務(wù)及家庭多元需求。

華潤(rùn)有巢深圳龍崗兩家新店投入運(yùn)營(yíng)，供應(yīng)近800套保租房。華潤(rùn)置地旗下租賃住房品牌“有巢”宣布，深圳龍崗區(qū)兩家全新門(mén)店——有巢公寓寶龍店、龍崗中心城店9月投入運(yùn)營(yíng)，合計(jì)供應(yīng)近800套（間）保障性租賃住房，面向青年人才開(kāi)放申請(qǐng)。

青島西海岸新區(qū)“惠居青棲”公寓正式投入使用。青島西海岸新區(qū)“惠居青棲”公寓于9月正式投入使用。首批樣板試點(diǎn)的融海公館位于翠島路678號(hào)，臨近大珠山風(fēng)景區(qū)，共有246套房源，面積3.2萬(wàn)平米，已啟動(dòng)試運(yùn)營(yíng)70套，戶型涵蓋88平兩居至141平四居。

上海世博濱江璟賢公寓9月21日正式開(kāi)業(yè)。上海世博濱江璟賢公寓9月21日正式開(kāi)業(yè)。該公寓坐落于浦東新區(qū)世博村路與世博大道交匯處，提供建面約40-153㎡的多種戶型，包括一居室、兩居室及2+1室。

鉑頓國(guó)際公寓廣東順德逢簡(jiǎn)水鄉(xiāng)店開(kāi)業(yè)。鉑頓國(guó)際公寓佛山順德逢簡(jiǎn)水鄉(xiāng)店正式開(kāi)業(yè)，公寓擁有91間客房，分布于10至15層，可俯遠(yuǎn)眺迷人的水鄉(xiāng)風(fēng)光。

杭州新匯石人才公寓將投用，推出400套房源。9月22日，拱墅城建資產(chǎn)管理有限公司宣布，位于杭州拱墅區(qū)八角亭街138號(hào)的新匯石人才公寓即將投入使用，推出400余套租賃住房。房源分三種戶型：55平一居室月租約1800元，69-83平二居室約2500元，103平三居室約2900元，均為七折后均價(jià)。

浙江桐鄉(xiāng)洲泉鎮(zhèn)人才公寓1296套即將投用。9月24日，浙江省桐鄉(xiāng)市洲泉鎮(zhèn)晚村人才公寓項(xiàng)目16幢樓日前全部結(jié)頂，1296套房源即將投入使用。項(xiàng)目位于洲泉鎮(zhèn)永安北路東側(cè)，步行10分鐘可達(dá)鎮(zhèn)中心商圈，3公里范圍內(nèi)聚集多家龍頭企業(yè)。

上海城璟租住集團(tuán)聯(lián)合周大福打造的“城璟·寶山中環(huán)社區(qū)”開(kāi)業(yè)。9月28日，城璟租住集團(tuán)聯(lián)合周大福企業(yè)等股東打造的“城璟·寶山中環(huán)社區(qū)”在上海寶山舉行開(kāi)業(yè)儀式，并同步揭牌“新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家”。項(xiàng)目定位為區(qū)域重點(diǎn)保障性租賃住房，旨在落實(shí)國(guó)家“一張床、一間房、一套房”多層次保障體系。現(xiàn)場(chǎng)完成金鑰匙交付，城盾隧安、香格里拉酒店、日月光及美團(tuán)等企業(yè)員工代表入住。

凱德投資旗下雅院品牌蘇州澄陽(yáng)服務(wù)公寓開(kāi)業(yè)。9月29日，凱德投資宣布旗下旅居品牌雅院在蘇州再添新成員——蘇州雅院澄陽(yáng)服務(wù)公寓于9月26日正式開(kāi)業(yè)。該項(xiàng)目由蘇州相城區(qū)經(jīng)開(kāi)國(guó)控集團(tuán)與雅詩(shī)閣首次合作打造，位于相城區(qū)澄陽(yáng)路，公寓共264套客房。雅院品牌2022年創(chuàng)立，目前已在8座城市布局14家物業(yè)，管理房源超3300套；雅詩(shī)閣自2007年進(jìn)入蘇州以來(lái)已落子15個(gè)項(xiàng)目，覆蓋六大品牌，持續(xù)加碼長(zhǎng)三角旅居市場(chǎng)。

濟(jì)南先投雅遇公寓開(kāi)業(yè)。9月25日，濟(jì)南先投集團(tuán)開(kāi)發(fā)的保障性租賃住房項(xiàng)目“先投雅遇公寓(起步區(qū))”正式開(kāi)業(yè)。項(xiàng)目位于濟(jì)南新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換起步區(qū)，由新加坡雅詩(shī)閣旗下公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，是山東省首個(gè)引入國(guó)際旅宿管理品牌的保租房項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)劃2052套精裝單元，戶型覆蓋單間至家庭房，配備品牌家電與智能家居，支持“拎包入住+靈活租期”。

中建海峽福州晉安區(qū)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。9月27日，中建海峽自主運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目嘉寓(前嶼店)在福州市晉安區(qū)正式開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)。該項(xiàng)目成功盤(pán)活閑置資產(chǎn)，將老舊建筑改造成高品質(zhì)租賃社區(qū)，開(kāi)業(yè)前預(yù)約入住率80%。嘉寓(前嶼店)總建筑面積約4397平方米，規(guī)劃有79套出租房源，包含一室一廳、兩室一廳兩種戶型。

碧桂園碧家公寓成功簽約武漢及東莞項(xiàng)目。9月4日，碧桂園商管集團(tuán)旗下品牌碧家公寓宣布成功簽約兩個(gè)項(xiàng)目，分別是武漢·解放大道項(xiàng)目和東莞·下橋東賓樓項(xiàng)目。碧家公寓是碧桂園文商旅專為都市奮斗青年打造的長(zhǎng)租公寓品牌，被譽(yù)為“城市夢(mèng)想充電站”。產(chǎn)品涵蓋長(zhǎng)租公寓及長(zhǎng)租社區(qū)，可靈活短租或長(zhǎng)住，目前全國(guó)房源已超60000間。

05租賃住房配租動(dòng)態(tài)

9月，多地繼續(xù)開(kāi)放保租房登記并配租配售，持續(xù)推動(dòng)保租房發(fā)展，滿足多元人群居住要求。

昆明經(jīng)開(kāi)區(qū)人才公寓第五十二批次申請(qǐng)啟動(dòng)。9月3日，昆明經(jīng)開(kāi)區(qū)人才公寓第五十二批次申請(qǐng)時(shí)間公布，申請(qǐng)截止時(shí)間為2025年9月30日21點(diǎn)。選房規(guī)則遵循“高端優(yōu)先、統(tǒng)籌兼顧、逐步解決”的原則，根據(jù)房源情況，結(jié)合人才層次、實(shí)際貢獻(xiàn)，實(shí)行輪候分配。個(gè)人申請(qǐng)戶型需遵照《人才公寓住房租期、租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行選擇，不接受越級(jí)選擇。配租結(jié)果當(dāng)場(chǎng)公示。

深圳光明區(qū)691套保障性租賃住房開(kāi)放申請(qǐng)。9月5日，深圳光明新區(qū)2025年第三批保障性租賃住房（保租房）申請(qǐng)正式啟動(dòng)，共計(jì)691套房源向符合條件的個(gè)人開(kāi)放申請(qǐng)。房源涵蓋35-95平方米的1-3房，其中單房421套，一房一廳122套，兩房132套，三房16套。

天津3641套公租房開(kāi)始登記。天津多區(qū)公租房開(kāi)始登記，此次共有3641套房源。登記時(shí)間為2025年9月8日8:00至9月12日18:00。其中，東麗區(qū)推出存量零散房源項(xiàng)目10個(gè)，共計(jì)855套；北辰區(qū)推出存量零散房源項(xiàng)目9個(gè)，共計(jì)755套；西青區(qū)推出存量零散房源項(xiàng)目9個(gè)，共計(jì)1542套；津南區(qū)推出存量零散房源3個(gè)項(xiàng)目，共25套；津南區(qū)輪候登記公租房推出存量零散房源3個(gè)項(xiàng)目，共464套。

長(zhǎng)春市將開(kāi)展公租房申請(qǐng)，本次可供配租房源1400套。9月16日，長(zhǎng)春市住房保障和房屋管理局發(fā)布長(zhǎng)春市公共租賃住房申請(qǐng)公告，該市于2025年9月22日至9月30日期間（法定節(jié)假日不受理），組織開(kāi)展公租房申請(qǐng)報(bào)名工作。公告顯示，本次可供配租房源共1400套，分布本市8個(gè)公租房小區(qū)。

青島1352套產(chǎn)權(quán)型人才房在售。9月4日，青島市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局最新發(fā)布的《市級(jí)統(tǒng)籌產(chǎn)權(quán)型人才住房項(xiàng)目情況表》顯示，目前全市共有1352套在售產(chǎn)權(quán)型人才住房房源。其中，市南區(qū)海延風(fēng)景項(xiàng)目以100套房源和26985元/平方米均價(jià)位居首位。市北區(qū)4個(gè)項(xiàng)目共計(jì)71套房源，主要集中在中海寰宇時(shí)代和保利悅公館，均價(jià)在18684-19989元/平方米之間。李滄區(qū)越秀天悅海灣和森林公園兩個(gè)項(xiàng)目合計(jì)310套房源，均價(jià)在14248-14306元/平方米之間。嶗山區(qū)3個(gè)項(xiàng)目中，海爾大云谷金茂府以24856元/平方米均價(jià)，但房源僅剩4套。

深圳首次面向輪候冊(cè)以外符合條件家庭配售安居型商品房。9月9日，深圳市住房和建設(shè)局和南山區(qū)政府分別發(fā)布帆灣海寓（大鵬新區(qū)）和山樾灣花園（南山區(qū)）安居型商品房剩余房源配售通告，首次面向輪候冊(cè)以外符合條件家庭配售，以擴(kuò)大保障范圍并回應(yīng)住房需求。配售規(guī)則規(guī)定，在面向在冊(cè)輪候家庭進(jìn)行兩次公開(kāi)配售后，如有剩余房源，將另行面向更廣泛符合條件家庭配售。此前項(xiàng)目配售中均有部分房源剩余。

合肥首個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目“城改?云廬府”首批622套房源配售。合肥城改于9月發(fā)布配售型保障性住房項(xiàng)目“城改?云廬府”第一批配售公告。公告顯示，本次配售均價(jià)8750元/平方米，涉及8棟樓共622套房源，全部為全裝修交付。

9月公寓榜單發(fā)布及分析

#ABN指數(shù)分析#

綜述｜2025年9月，公寓市場(chǎng)的搜索指數(shù)和新媒體指數(shù)基本保持平穩(wěn)，監(jiān)測(cè)均分分別達(dá)到達(dá)到57.27、88.94。

搜索指數(shù)｜搜索熱度TOP5，分別是華潤(rùn)有巢、方隅、輝盛坊、雅詩(shī)閣、龍湖冠寓。本月搜索熱度主要集中在新店開(kāi)業(yè)簽約、品牌動(dòng)態(tài)、企業(yè)戰(zhàn)略等方面，如華潤(rùn)有巢深圳龍崗兩家新店投入運(yùn)營(yíng)，供應(yīng)近800套保租房；方隅公寓上海吳涇項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，規(guī)劃810套房源；京東于北京投資70億建成青年人才公寓，首批實(shí)習(xí)生可免費(fèi)拎包入住等一度成為行業(yè)上榜熱搜事件。

媒體指數(shù)｜9月媒體指數(shù)主要得分集中在大眾官網(wǎng)、垂直網(wǎng)站宣傳以及頭部財(cái)經(jīng)紙媒的宣傳，得分TOP5的品牌分別為雅詩(shī)閣、萬(wàn)科泊寓、有巢、瓴寓、樂(lè)乎。如龍湖冠寓杭州金沙湖歡肆店開(kāi)業(yè)；鉑頓國(guó)際公寓廣東順德逢簡(jiǎn)水鄉(xiāng)店開(kāi)業(yè)；信悅資管公司與華住·城家簽約成立合資公司，打造全周期資管平臺(tái)等報(bào)道都是重點(diǎn)宣傳方向。

新媒體指數(shù)｜新媒體指數(shù)主要得分集中在公寓資本動(dòng)向相關(guān)動(dòng)態(tài)，簽約收購(gòu)、政企合作、公寓資產(chǎn)交易融資等方面。指數(shù)TOP5分別為微信、抖音、小紅書(shū)、微博、B站。如合肥首個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目“城改?云廬府”首批622套房源配售；全國(guó)首個(gè)“TOD+租賃住房”項(xiàng)目重慶開(kāi)工，將建1228套租賃房等在新媒體領(lǐng)域傳播分析類指數(shù)提升較快等。

投資人指數(shù)｜9月，公寓市場(chǎng)總體穩(wěn)中有升，各大城市租金漲少跌多，投資人信心保持平穩(wěn)，投資指數(shù)略有上升。

#綜合分析#

多地出臺(tái)住房租賃條例｜9月，隨著我國(guó)首部《住房租賃條例》正式施行，各地也陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)實(shí)施辦法，確保租賃產(chǎn)業(yè)健康良性發(fā)展。

我國(guó)首部《住房租賃條例》今起正式施行。9月15日，我國(guó)首部專門(mén)規(guī)范住房租賃活動(dòng)的行政法規(guī)《住房租賃條例》正式施行，文件共七章50條，旨在解決住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期存在的突出問(wèn)題和“痛點(diǎn)”。條例首次以行政法規(guī)形式明確租戶維權(quán)路徑：遇違法或侵權(quán)行為，可根據(jù)情形向住建、公安、消防、市場(chǎng)監(jiān)管等部門(mén)投訴；糾紛亦可訴諸基層調(diào)解組織、法院、12345熱線或消協(xié)。投訴前需備妥租賃合同、聊天記錄、支付憑證等證據(jù)。出租人須辦理房屋租賃備案，中介機(jī)構(gòu)未備案將被罰款；若出租人拒不備案，承租人可單方辦理。備案合同不僅便利居住證申領(lǐng)和公積金提取，也有助于租金透明化并抑制“二房東”現(xiàn)象。各地后續(xù)將結(jié)合條例出臺(tái)地方性配套細(xì)則并強(qiáng)化監(jiān)管執(zhí)行。

蘇州發(fā)布保障性租賃住房實(shí)施辦法。9月15日，蘇州市政府印發(fā)關(guān)于蘇州市發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施辦法。辦法明確，保障性租賃住房房源籌集主要有新建、改建及存量納入三種途徑。新建方面，可利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，也可適當(dāng)借助新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地來(lái)建設(shè)保障性租賃住房。改建則是把閑置或低效利用的各類非居住存量房屋，改造為保障性租賃住房。存量納入，即讓符合條件的存量房源，納入保障性租賃住房進(jìn)行使用與管理。此外，蘇州支持符合條件的保障性租賃住房項(xiàng)目，發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金及房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。該實(shí)施辦法自2025年10月9日起施行，有效期至2030年10月8日。

三亞發(fā)布保障性租賃住房實(shí)施辦法。9月19日，三亞市人民政府發(fā)布關(guān)于印發(fā)《三亞市發(fā)展保障性租賃住房實(shí)施辦法》的通知（三府規(guī)〔2025〕10號(hào)）。通知顯示，《三亞市發(fā)展保障性租賃住房實(shí)施辦法》已于2025年6月17日經(jīng)八屆三亞市人民政府第75次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)。

健康金融構(gòu)建全周期資產(chǎn)管理閉環(huán)｜9月，多家公寓企業(yè)或機(jī)構(gòu)通過(guò)REIT和發(fā)債等金融資產(chǎn)證券化方式，為保障性租賃住房和公寓產(chǎn)品提供資金支撐，從而構(gòu)建健康的全周期資產(chǎn)管理閉環(huán)。

興奉投資獲批寧波首單1億元保障性租賃住房專項(xiàng)債，期限20年。9月3日，寧波市國(guó)資委消息，寧波市興奉投資控股集團(tuán)有限公司成功獲批該市首單保障性租賃住房專項(xiàng)債券，規(guī)模1億元，期限20年，票面利率2.10%。此舉不僅為該集團(tuán)保障房項(xiàng)目提供資金支撐，也為奉化區(qū)以專項(xiàng)債推進(jìn)保障房建設(shè)探索了新路徑。興奉控股集團(tuán)正積極盤(pán)活資產(chǎn)，計(jì)劃將金沁苑小區(qū)5幢、8幢的88套存量房源(建筑面積約9046平方米)改造為保障性租賃住房，以滿足奉化區(qū)剛需群體居住需求，扎實(shí)推進(jìn)民生保障。

信悅資管公司與華住·城家簽約成立合資公司，打造全周期資管平臺(tái)。9月16日，信達(dá)地產(chǎn)旗下信悅資管公司與華住集團(tuán)品質(zhì)居住資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商華住·城家在上海簽署《合資公司協(xié)議》，雙方擬共同設(shè)立全周期資產(chǎn)管理平臺(tái)，重點(diǎn)布局長(zhǎng)租公寓及存量不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。本次簽約是雙方深化長(zhǎng)租公寓行業(yè)布局的重要戰(zhàn)略舉措。合資公司將依托城家在多品牌運(yùn)營(yíng)與長(zhǎng)短租結(jié)合領(lǐng)域的成熟經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合信悅資管公司在產(chǎn)業(yè)整合及不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，聚焦多品牌矩陣、存量資產(chǎn)賦能，融合雙方資源，通過(guò)不斷強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)協(xié)同與市場(chǎng)拓展能力，構(gòu)建全周期資產(chǎn)管理閉環(huán)，持續(xù)提升品牌價(jià)值與資產(chǎn)效益，努力為行業(yè)提供可復(fù)制的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理雙贏范本。

招商基金蛇口租賃住房REIT：擴(kuò)募還需時(shí)間，但已儲(chǔ)備豐富資源。9月2日下午，招商基金蛇口租賃住房REIT召開(kāi)2025年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。根據(jù)法規(guī)，公募REITs需要上市滿一年才可以啟動(dòng)擴(kuò)募工作。招商基金蛇口租賃住房REIT于2024年10月23日上市，招商基金蛇口租賃住房REIT的發(fā)起人招商蛇口，有非常豐富的資源儲(chǔ)備，除深圳本地項(xiàng)目外，在上海、廈門(mén)均有自持開(kāi)業(yè)的租賃住房項(xiàng)目，對(duì)于擴(kuò)募可以充分期待。

多家企業(yè)成立公寓管理公司｜9月，隨著公寓市場(chǎng)進(jìn)入專業(yè)細(xì)分賽道，多家企業(yè)成立專職公寓管理公司，以保證公寓系統(tǒng)管理和運(yùn)營(yíng)。一些頭部公寓管理公司也增資強(qiáng)化公寓產(chǎn)品開(kāi)發(fā)投資。

保利發(fā)展在重慶設(shè)住房租賃公司，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元。保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司在重慶新設(shè)住房租賃平臺(tái)，重慶葆渝住房租賃有限公司完成注冊(cè)。根據(jù)公開(kāi)資料整理，新公司經(jīng)營(yíng)范圍包括住宿服務(wù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、住房租賃、商業(yè)綜合體管理服務(wù)、企業(yè)管理咨詢及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。企查查股權(quán)穿透顯示，該公司由保利發(fā)展間接100%持股，標(biāo)志著其加碼重慶租賃住房市場(chǎng)的布局。

首開(kāi)股份在北京新設(shè)住房租賃公司，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元。北京首開(kāi)樂(lè)尚住房租賃有限公司于9月成立，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元。據(jù)企查查APP顯示，上述新成立公司經(jīng)營(yíng)范圍包含住房租賃；物業(yè)管理；非居住房地產(chǎn)租賃；停車(chē)場(chǎng)服務(wù)等。另?yè)?jù)股權(quán)穿透顯示，該公司由首開(kāi)股份全資持股。

中國(guó)交建等在廣州成立新公司，涵蓋住房租賃等業(yè)務(wù)。9月26日，中國(guó)交建與廣州開(kāi)發(fā)區(qū)城市發(fā)展集團(tuán)有限公司在廣州共同設(shè)立廣州開(kāi)城筑豐投資有限公司，注冊(cè)資本2.07億元。根據(jù)公開(kāi)資料整理，新公司法定代表人為韓學(xué)曉，經(jīng)營(yíng)范圍包括非居住房地產(chǎn)租賃、住房租賃、物業(yè)管理、咨詢策劃服務(wù)及以自有資金從事投資活動(dòng)等。股權(quán)穿透顯示，中國(guó)交建通過(guò)控股子公司中交建筑集團(tuán)有限公司參與持股，廣州開(kāi)發(fā)區(qū)城市發(fā)展集團(tuán)同步出資。

上海地產(chǎn)集團(tuán)成立尚淙實(shí)業(yè)，注冊(cè)資本6.4億元。9月23日，上海地產(chǎn)集團(tuán)在上海新設(shè)上海尚淙實(shí)業(yè)有限公司，注冊(cè)資本6.4億元，法定代表人康凱，業(yè)務(wù)涵蓋住房租賃、物業(yè)管理及非居住房地產(chǎn)租賃。根據(jù)公開(kāi)資料整理，尚淙實(shí)業(yè)由上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下上海地產(chǎn)房屋租賃有限公司100%持股。

多種方式擴(kuò)充租賃住房建設(shè)｜9月，多地多種方式建設(shè)租賃住房，多元化挖掘和釋放更多租賃資源。

全國(guó)首個(gè)“TOD+租賃住房”項(xiàng)目重慶開(kāi)工，將建1228套租賃房。9月9日，重慶市南岸區(qū)海峽路TOD綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正式開(kāi)工，標(biāo)志著全國(guó)首個(gè)“TOD+租賃住房”示范項(xiàng)目落地。

項(xiàng)目緊鄰軌道三號(hào)線四公里站，總用地1.6萬(wàn)平方米，總建筑面積7.9萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)1228套租賃住房，已獲市建委保障性租賃住房認(rèn)定。項(xiàng)目通過(guò)地下通道與過(guò)街天橋無(wú)縫銜接軌道站，實(shí)現(xiàn)“出門(mén)即達(dá)軌道”，為青年、新市民及創(chuàng)業(yè)人群提供一站式生活體驗(yàn)。

北京崔各莊鄉(xiāng)集體產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開(kāi)工，將提供3416套住房。9月8日，北京朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)集體產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目(集租房項(xiàng)目)舉行開(kāi)工奠基儀式，標(biāo)志著項(xiàng)目已取得施工許可，正式進(jìn)入建設(shè)階段。項(xiàng)目總用地5.51公頃，總建筑面積21.11萬(wàn)平方米，分東西兩地塊，含集體租賃住房及配套設(shè)施。預(yù)計(jì)2028年建成，將提供3416套住房，包括2977戶公寓型和439戶宿舍型住宅。

北京豐臺(tái)程莊路31億棚改項(xiàng)目獲批，配建540套保租房。9月5日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)官網(wǎng)公示，豐臺(tái)區(qū)程莊路3號(hào)棚改安置房項(xiàng)目FT00-1504-0006地塊社區(qū)管理用房國(guó)有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)已完成，標(biāo)志著總投資31.76億元的棚改工程正式落地。項(xiàng)目地處豐臺(tái)區(qū)五里店街道，占地約17.49公頃，地上建筑規(guī)模約21.57萬(wàn)平方米。其中四棟保障性租賃住房住宅樓建筑面積3.4萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)提供540套房源，定向緩解新市民、青年人住房壓力。

廣州花都迷你宅地底價(jià)1312萬(wàn)元成交，將建全自持保租房。9月17日，廣州市花都區(qū)新華路以南一宗“迷你”住宅用地成功出讓。該地塊建設(shè)用地面積3119平方米，規(guī)劃建筑面積7486平方米，起拍價(jià)1312萬(wàn)元，最終由廣州市花都區(qū)睿城投資有限公司以底價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)1753元/平方米。根據(jù)出讓要求，項(xiàng)目建成后須整體確權(quán)，僅辦理一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，不得分割處分，全部用于建設(shè)全自持保障性租賃住房。

廣州出臺(tái)方案支持存量商辦物業(yè)改建為保障性租賃住房。9月24日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《廣州市提高土地利用效率綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案》，明確支持存量商辦物業(yè)改建為保障性租賃住房，以推動(dòng)職住平衡。

人才公寓產(chǎn)品市場(chǎng)缺口較大｜9月，根據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)的多家租賃報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，目前市場(chǎng)上的公寓產(chǎn)品仍然呈現(xiàn)發(fā)展不均衡狀態(tài)，特別是學(xué)生宿舍和企業(yè)青年公寓缺口較大。

高力預(yù)計(jì)香港2028年學(xué)生宿位短缺將達(dá)12萬(wàn)個(gè)。9月11日，高力發(fā)布報(bào)告預(yù)測(cè)香港學(xué)生宿位短缺將于2028年達(dá)到12萬(wàn)個(gè)，此需求缺口推動(dòng)第三季度投資市場(chǎng)錄得9宗全幢酒店及住宅交易，涉及金額逾30億港元。該機(jī)構(gòu)指出，香港教育資源與國(guó)際教育樞紐地位尚未匹配，需通過(guò)基建升級(jí)和政策創(chuàng)新釋放潛力。報(bào)告揭示香港教育生態(tài)存在結(jié)構(gòu)性短板：目前僅8所直資及私立學(xué)校提供2100個(gè)非強(qiáng)制性寄宿名額，而2024/25學(xué)年非本地學(xué)生住宿供需缺口已達(dá)4.39萬(wàn)個(gè)。土地資源緊缺與政策限制加劇矛盾，北部都會(huì)區(qū)大學(xué)城等長(zhǎng)期項(xiàng)目受制于土地收歸及基建滯后。

高力提出三項(xiàng)核心策略應(yīng)對(duì)危機(jī)。首先建議加速寄宿學(xué)校建設(shè)，高力香港資本市場(chǎng)主管翟聰指出，政府需制定監(jiān)管框架并通過(guò)規(guī)劃優(yōu)惠吸引私人投資；其次推動(dòng)閑置商業(yè)資產(chǎn)活化，估價(jià)部主管鄺偉賢透露"城中學(xué)舍計(jì)劃"已打開(kāi)核心地段改造空間，建議進(jìn)一步放寬工業(yè)大廈改建限制；第三聚焦洪水橋發(fā)展，研究部主管李婉茵強(qiáng)調(diào)該區(qū)域具備鄰近市區(qū)的基建優(yōu)勢(shì)，可率先改劃工業(yè)用地為教育用途。市場(chǎng)反應(yīng)方面，投資者正積極收購(gòu)酒店及住宅物業(yè)進(jìn)行改造。據(jù)了解，第三季度大宗交易包括尖沙咀寶勒巷全幢酒店以7.8億港元易手，以及銅鑼灣禮頓道服務(wù)式住宅項(xiàng)目以5.2億港元成交。

京東于北京投資70億建成青年人才公寓，首批實(shí)習(xí)生可免費(fèi)拎包入住。9月15日，為了解決青年人才住宿緊缺問(wèn)題，京東宣布在北京投資70億元建成青年人才公寓，首批實(shí)習(xí)生可免租金拎包入住，項(xiàng)目旨在降低青年人才在京生活成本，增強(qiáng)企業(yè)引才競(jìng)爭(zhēng)力。該公寓園區(qū)配套超5000平方米商業(yè)空間，已引入咖啡店、便利店、理發(fā)店、轟趴館等業(yè)態(tài)。公寓內(nèi)部配置人體工學(xué)椅、書(shū)桌、干濕分離衛(wèi)生間、洗衣機(jī)等家電家具，并設(shè)開(kāi)放式廚房、共享洗衣房等公共區(qū)域，方便實(shí)習(xí)生與員工交流互動(dòng)。