香港樓市回暖，有何啟發？

關注地產觀點，并設為“星標”，不錯過樓市的重要信息和觀點。

去年2月份的時候，香港樓市全面“撤辣”，也就是全面取消限制。且取消交易環節額外印花稅，即取消額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，大大降低了交易環節的稅費成本，尤其是對非永居居民購房變得非常友好了。

效果如何？2024年第二季度，樓市成交量繼續走低，成交額也是大幅下降。“撤辣”的效果可以說很一般，應該算是遠低于預期。

那么香港樓市究竟是何時開始好轉的，真正開啟了止跌回升？

香港樓市出現較為明顯的回升跡象是從今年5月份開始，相關數據也能一定程度上說明問題。據香港差估署數據，9月私人住宅售價指數達292.5點，環比上漲1.3%，創14個月新高，該指數已連續4個月上升，年內累計漲幅由負轉正。另有數據顯示，香港一手住宅成交量已連續9個月突破千宗，追平2019年3月至11月創下的歷史紀錄。二手市場全港20大主要屋苑成交量連續10周維持在40宗以上。

而促使香港樓市回升的導火索原因是利率的變化。美聯儲釋放降息信號，導致香港的利率走低（香港實行與美元聯系匯率制度）。9月份美聯儲今年首次降息餓了25個基點，香港金管局同步下調隔夜貼現率，各大銀行將最優惠利率降至5.125%，新建住宅按揭利率從3.5%跌至3.375%，部分優質客戶的利率甚至可以到3%以下。

利率的降低對于購房者來說，大大降低了其購房成本，主要是降低了房子持有環節的成本，無疑是能夠促進樓市交易的活躍度的，進而也使得樓市逐漸企穩回升。

香港樓市的發展路徑對于內地一線城市及強二線城市的樓市還是有一定借鑒性和啟發性的。取消印花稅大幅度降低購房者的交易成本固然很重要，但利率下降對于樓市的交易支持可能更大，這一點對于內地樓市來說算是一個很大的啟發了。

之前，我在一文中闡述一個長江證券研報的觀點：

從部分房價泡沫案例中可以看出，租售比和房貸利率趨近時，房價在前后一年內止跌的概率比較大。租售比和房貸利率代表了居民在房地產投資上的預期收益和預期成本。當收益和成本匹配，或收益大于成本時，將形成對房產投資需求的支撐，有利于房價的企穩。

這個觀點是從很多國家的房地產市場發展歷史經驗中觀察得到的，理論上也說得過去。當租售比與利率趨近的時候，對于房子購買者來說，成本和收益就匹配上了，就對房地產投資需求起到了支撐，利于樓市和房價的企穩。而實際上，無論怎么講，在國內買房都是具有一定投資屬性的。

租售比和房貸利率如何匹配？在當前情況下，租金和房價均在下跌的過程中，只有調整利率讓其與租售比匹配是最快的方法了。

對于房地產，利率降低對其作用是非常大也是非常明顯的。

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