13開13罄，成都還是小房子更好賣？

上周五，位于地鐵二號線惠王陵站的金茂曉棠二期三批次開盤，主推建面依然以中小面積段產(chǎn)品。作為項目第13次開盤，這一批次產(chǎn)品延續(xù)了前12次“開盤即罄”的熱銷節(jié)奏。

金茂曉棠項目實拍圖

金茂曉棠算是今年市場上極具代表性的一個項目，憑借小戶型、低總價、地鐵旁等優(yōu)勢，入市半年至今，已經(jīng)實現(xiàn)了13開13罄。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年成都130㎡以下的成交占比已近4成，這一成交變化趨勢正是凸顯了首改剛需產(chǎn)品的競爭力。成交結(jié)構(gòu)的變化也推動著新房結(jié)構(gòu)的變化，與年初豪宅化的新房結(jié)構(gòu)不同，我們發(fā)現(xiàn)，越來越多近期新入市的項目把面積控制在130㎡以下，成都的新房面積正在悄悄變小。

130㎡以下戶型成主流，

這批新房變小了

據(jù)不完全統(tǒng)計，近期入市亮相的項目中，有包括錦樾序、高新錦曜、菁蓉湖TOD·湖城大境、金周路TOD·國賓九璽、云棲璞閱、高廬紫云悅、新希望D23國賓等多個項目，均將130㎡以下面積段產(chǎn)品作為布局重點。

菁蓉湖TOD·湖城大境項目實拍圖

錦樾序推出約112㎡四房戶型，借新規(guī)優(yōu)化空間，所有臥室+客廳5開間全部朝南，還帶800庫儲藏間；

高新錦曜108㎡戶型，實現(xiàn)了橫廳+標(biāo)準(zhǔn)四房，這些曾經(jīng)在143㎡才會出現(xiàn)的設(shè)計，已經(jīng)在108㎡產(chǎn)品中出現(xiàn)；

金周路TOD·國賓九璽的127㎡產(chǎn)品是熱銷戶型，6.8米的大橫廳、LDK一體化設(shè)計都是業(yè)主們喜歡的設(shè)計；

新希望D23國賓的117㎡戶型，不僅實現(xiàn)了約14㎡入戶光廳、約7米開間大橫廳，主臥更擁有獨立衣帽間。

錦樾序建面約112㎡戶型圖

選擇對建面進行壓縮，很大一部分原因來自于新規(guī)產(chǎn)品的高得房率。目前新推項目基本是按照上一版新規(guī)來進行的設(shè)計，即將陽臺、飄窗等附屬空間計容上限提至項目住宅計容面積的20%，這才讓開發(fā)商得以在130㎡以下的計容面積內(nèi)，實現(xiàn)大橫廳、多開間朝南、多儲藏間等以往大戶型才有的設(shè)計，形成 “小面積、高實得、全功能” 的優(yōu)勢。

除產(chǎn)品本身的突破外，這些項目的公共區(qū)域、配置標(biāo)準(zhǔn)也較以往的首改、剛需項目有顯著提升。產(chǎn)品升級疊加公共配套的優(yōu)化，精準(zhǔn)契合了剛需、首改群體的核心需求，大批客戶在此刻集中下單。

業(yè)內(nèi)人士指出，成都近兩年來以改善需求為主導(dǎo)的樓市，在剛需首改產(chǎn)品的研發(fā)與供應(yīng)上存在明顯空缺。當(dāng)前開發(fā)商轉(zhuǎn)向布局剛需首改產(chǎn)品，可視為對這一市場缺口的供應(yīng)補倉，而背后原因或與改善市場需求飽和、競爭過度密切相關(guān)。

市場需求猛增，

130㎡以下產(chǎn)品成交占比近4成

開發(fā)商對市場的判斷很快也從市場數(shù)據(jù)中印證。據(jù)克而瑞統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年成都市場100-110㎡面積段成交份額有所縮減，目前占比約8%，110-120㎡區(qū)間占比交去年有明顯提升，目前占比約16%，僅次于 120-130㎡區(qū)間的16.5%。但130㎡以下的成交占比已近4成，這個成交占比變化趨勢顯示出首改剛需產(chǎn)品的競爭力。

圖源：克而瑞四川

而“銀十”待推房源的戶型結(jié)構(gòu)進一步顯示，130㎡內(nèi)戶型供應(yīng)占比已較上半年又有提升，成為開發(fā)商布局的重點領(lǐng)域。

“首改群體的典型特征是預(yù)算有限但需求不低，既希望擺脫剛需房的空間局促，又面臨置換成本高企的壓力，新規(guī)產(chǎn)品恰好解決了這一矛盾。”成華某項目負(fù)責(zé)人算了一筆賬，現(xiàn)在新規(guī)產(chǎn)品以110㎡的戶型為例，其通過附屬空間拓展獲得的額外實用面積，可實現(xiàn)四房的全功能布局，再加上光廳等完全滿足三口之家的改善需求，得房基本與傳統(tǒng)130㎡產(chǎn)品差不多，而總價較降低約15%-20%。

從區(qū)域分布來看，這種契合度表現(xiàn)得更為明顯。在二圈層和三圈層，120㎡以下戶型本就是成交主力，新規(guī)帶來的品質(zhì)提升進一步鞏固了其市場地位；即便是在大面積改善戶型占優(yōu)的一圈層，110-119㎡新規(guī)產(chǎn)品也憑借“近地鐵、強配套、高實得”的組合優(yōu)勢，成為年輕首改群體的首選。

新規(guī)項目分流二手房，

300萬級二手房價格或受影響

新規(guī)催生的新房產(chǎn)品變革，對二手房市場也產(chǎn)生了分流。

“最近來看我們項目的有些客戶原計劃是打算買二手房的，但是對比之后還是下手了新房。”城東某項目銷售告訴記者，主城區(qū)中小面積段新規(guī)新房，對很多首改客戶而言是有很強吸引力。

“一些二手房，得房率大多在80%以下，配套設(shè)施老化，與新規(guī)新房的‘高實得+全配套’相比產(chǎn)品力沒有競爭力，而且很多新項目雖然取證價格高，但實際優(yōu)惠下來再折算成實得價格，價格方面和二手房相比也有競爭優(yōu)勢。”

有業(yè)內(nèi)人士表示，這類新產(chǎn)品其次對房齡五年以內(nèi)的次新二手房影響最大。克而瑞四川數(shù)據(jù)顯示，9月成都中心城區(qū)二手住宅成交1.54萬套（環(huán)比+9%，同比+37%），成交均價為15218元/㎡（環(huán)比+1.6%，同比+3.5%），均價達年內(nèi)高位，但9月成交量低于近一年的平均水平。

在克而瑞四川關(guān)于9月成交TOP20的樓盤統(tǒng)計中可以看到，目前成都二手房成交的主力套均面積在100-120㎡以內(nèi)。報告指出，9月成都二手房市場的需求結(jié)構(gòu)迎來一些轉(zhuǎn)變：在“二手控總價”的框架內(nèi)，客戶開始向單價更高、位置更好、品質(zhì)更好的二手房源傾斜，而不是純粹的低價邏輯。

圖源：克而瑞四川

有中介機構(gòu)工作人員則告訴記者，目前二手房成交的主力仍為低總價的剛需產(chǎn)品，而總價在300萬級的二手房則面臨考驗：如果不是地段不可替代，那么買家大多會對比區(qū)域的新房作為參考，這種新房的壓制導(dǎo)致這部分二手房價格受到一定影響——有部分業(yè)主為加速成交已主動下調(diào)價格3%-5%，特別是與新規(guī)主力產(chǎn)品形成直接競爭產(chǎn)品，議價空間已擴大至10%左右。

對于首改群體而言，新規(guī)產(chǎn)品的持續(xù)供應(yīng)將進一步降低改善門檻，推動剛需首改的需求釋放，預(yù)計未來一年成都首改市場占比將還會提升。對于二手房市場，分化態(tài)勢將持續(xù)加劇，“老舊房源降價出清、次新房源品質(zhì)競爭” 的格局將逐步形成。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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