13開13罄，成都還是小房子更好賣？

上周五，位于地鐵二號(hào)線惠王陵站的金茂曉棠二期三批次開盤，主推建面依然以中小面積段產(chǎn)品。作為項(xiàng)目第13次開盤，這一批次產(chǎn)品延續(xù)了前12次“開盤即罄”的熱銷節(jié)奏。

金茂曉棠項(xiàng)目實(shí)拍圖

金茂曉棠算是今年市場(chǎng)上極具代表性的一個(gè)項(xiàng)目，憑借小戶型、低總價(jià)、地鐵旁等優(yōu)勢(shì)，入市半年至今，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了13開13罄。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年成都130㎡以下的成交占比已近4成，這一成交變化趨勢(shì)正是凸顯了首改剛需產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。成交結(jié)構(gòu)的變化也推動(dòng)著新房結(jié)構(gòu)的變化，與年初豪宅化的新房結(jié)構(gòu)不同，我們發(fā)現(xiàn)，越來(lái)越多近期新入市的項(xiàng)目把面積控制在130㎡以下，成都的新房面積正在悄悄變小。

130㎡以下戶型成主流，

這批新房變小了

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近期入市亮相的項(xiàng)目中，有包括錦樾序、高新錦曜、菁蓉湖TOD·湖城大境、金周路TOD·國(guó)賓九璽、云棲璞閱、高廬紫云悅、新希望D23國(guó)賓等多個(gè)項(xiàng)目，均將130㎡以下面積段產(chǎn)品作為布局重點(diǎn)。

菁蓉湖TOD·湖城大境項(xiàng)目實(shí)拍圖

錦樾序推出約112㎡四房戶型，借新規(guī)優(yōu)化空間，所有臥室+客廳5開間全部朝南，還帶800庫(kù)儲(chǔ)藏間；

高新錦曜108㎡戶型，實(shí)現(xiàn)了橫廳+標(biāo)準(zhǔn)四房，這些曾經(jīng)在143㎡才會(huì)出現(xiàn)的設(shè)計(jì)，已經(jīng)在108㎡產(chǎn)品中出現(xiàn)；

金周路TOD·國(guó)賓九璽的127㎡產(chǎn)品是熱銷戶型，6.8米的大橫廳、LDK一體化設(shè)計(jì)都是業(yè)主們喜歡的設(shè)計(jì)；

新希望D23國(guó)賓的117㎡戶型，不僅實(shí)現(xiàn)了約14㎡入戶光廳、約7米開間大橫廳，主臥更擁有獨(dú)立衣帽間。

錦樾序建面約112㎡戶型圖

選擇對(duì)建面進(jìn)行壓縮，很大一部分原因來(lái)自于新規(guī)產(chǎn)品的高得房率。目前新推項(xiàng)目基本是按照上一版新規(guī)來(lái)進(jìn)行的設(shè)計(jì)，即將陽(yáng)臺(tái)、飄窗等附屬空間計(jì)容上限提至項(xiàng)目住宅計(jì)容面積的20%，這才讓開發(fā)商得以在130㎡以下的計(jì)容面積內(nèi)，實(shí)現(xiàn)大橫廳、多開間朝南、多儲(chǔ)藏間等以往大戶型才有的設(shè)計(jì)，形成 “小面積、高實(shí)得、全功能” 的優(yōu)勢(shì)。

除產(chǎn)品本身的突破外，這些項(xiàng)目的公共區(qū)域、配置標(biāo)準(zhǔn)也較以往的首改、剛需項(xiàng)目有顯著提升。產(chǎn)品升級(jí)疊加公共配套的優(yōu)化，精準(zhǔn)契合了剛需、首改群體的核心需求，大批客戶在此刻集中下單。

業(yè)內(nèi)人士指出，成都近兩年來(lái)以改善需求為主導(dǎo)的樓市，在剛需首改產(chǎn)品的研發(fā)與供應(yīng)上存在明顯空缺。當(dāng)前開發(fā)商轉(zhuǎn)向布局剛需首改產(chǎn)品，可視為對(duì)這一市場(chǎng)缺口的供應(yīng)補(bǔ)倉(cāng)，而背后原因或與改善市場(chǎng)需求飽和、競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度密切相關(guān)。

市場(chǎng)需求猛增，

130㎡以下產(chǎn)品成交占比近4成

開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的判斷很快也從市場(chǎng)數(shù)據(jù)中印證。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年成都市場(chǎng)100-110㎡面積段成交份額有所縮減，目前占比約8%，110-120㎡區(qū)間占比交去年有明顯提升，目前占比約16%，僅次于 120-130㎡區(qū)間的16.5%。但130㎡以下的成交占比已近4成，這個(gè)成交占比變化趨勢(shì)顯示出首改剛需產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。

圖源：克而瑞四川

而“銀十”待推房源的戶型結(jié)構(gòu)進(jìn)一步顯示，130㎡內(nèi)戶型供應(yīng)占比已較上半年又有提升，成為開發(fā)商布局的重點(diǎn)領(lǐng)域。

“首改群體的典型特征是預(yù)算有限但需求不低，既希望擺脫剛需房的空間局促，又面臨置換成本高企的壓力，新規(guī)產(chǎn)品恰好解決了這一矛盾。”成華某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人算了一筆賬，現(xiàn)在新規(guī)產(chǎn)品以110㎡的戶型為例，其通過(guò)附屬空間拓展獲得的額外實(shí)用面積，可實(shí)現(xiàn)四房的全功能布局，再加上光廳等完全滿足三口之家的改善需求，得房基本與傳統(tǒng)130㎡產(chǎn)品差不多，而總價(jià)較降低約15%-20%。

從區(qū)域分布來(lái)看，這種契合度表現(xiàn)得更為明顯。在二圈層和三圈層，120㎡以下戶型本就是成交主力，新規(guī)帶來(lái)的品質(zhì)提升進(jìn)一步鞏固了其市場(chǎng)地位；即便是在大面積改善戶型占優(yōu)的一圈層，110-119㎡新規(guī)產(chǎn)品也憑借“近地鐵、強(qiáng)配套、高實(shí)得”的組合優(yōu)勢(shì)，成為年輕首改群體的首選。

新規(guī)項(xiàng)目分流二手房，

300萬(wàn)級(jí)二手房?jī)r(jià)格或受影響

新規(guī)催生的新房產(chǎn)品變革，對(duì)二手房市場(chǎng)也產(chǎn)生了分流。

“最近來(lái)看我們項(xiàng)目的有些客戶原計(jì)劃是打算買二手房的，但是對(duì)比之后還是下手了新房。”城東某項(xiàng)目銷售告訴記者，主城區(qū)中小面積段新規(guī)新房，對(duì)很多首改客戶而言是有很強(qiáng)吸引力。

“一些二手房，得房率大多在80%以下，配套設(shè)施老化，與新規(guī)新房的‘高實(shí)得+全配套’相比產(chǎn)品力沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，而且很多新項(xiàng)目雖然取證價(jià)格高，但實(shí)際優(yōu)惠下來(lái)再折算成實(shí)得價(jià)格，價(jià)格方面和二手房相比也有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。”

有業(yè)內(nèi)人士表示，這類新產(chǎn)品其次對(duì)房齡五年以內(nèi)的次新二手房影響最大。克而瑞四川數(shù)據(jù)顯示，9月成都中心城區(qū)二手住宅成交1.54萬(wàn)套（環(huán)比+9%，同比+37%），成交均價(jià)為15218元/㎡（環(huán)比+1.6%，同比+3.5%），均價(jià)達(dá)年內(nèi)高位，但9月成交量低于近一年的平均水平。

在克而瑞四川關(guān)于9月成交TOP20的樓盤統(tǒng)計(jì)中可以看到，目前成都二手房成交的主力套均面積在100-120㎡以內(nèi)。報(bào)告指出，9月成都二手房市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)迎來(lái)一些轉(zhuǎn)變：在“二手控總價(jià)”的框架內(nèi)，客戶開始向單價(jià)更高、位置更好、品質(zhì)更好的二手房源傾斜，而不是純粹的低價(jià)邏輯。

圖源：克而瑞四川

有中介機(jī)構(gòu)工作人員則告訴記者，目前二手房成交的主力仍為低總價(jià)的剛需產(chǎn)品，而總價(jià)在300萬(wàn)級(jí)的二手房則面臨考驗(yàn)：如果不是地段不可替代，那么買家大多會(huì)對(duì)比區(qū)域的新房作為參考，這種新房的壓制導(dǎo)致這部分二手房?jī)r(jià)格受到一定影響——有部分業(yè)主為加速成交已主動(dòng)下調(diào)價(jià)格3%-5%，特別是與新規(guī)主力產(chǎn)品形成直接競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，議價(jià)空間已擴(kuò)大至10%左右。

對(duì)于首改群體而言，新規(guī)產(chǎn)品的持續(xù)供應(yīng)將進(jìn)一步降低改善門檻，推動(dòng)剛需首改的需求釋放，預(yù)計(jì)未來(lái)一年成都首改市場(chǎng)占比將還會(huì)提升。對(duì)于二手房市場(chǎng)，分化態(tài)勢(shì)將持續(xù)加劇，“老舊房源降價(jià)出清、次新房源品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)” 的格局將逐步形成。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來(lái)源：成都商報(bào)資料庫(kù)/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺(jué)中國(guó)

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