北京樓市：一份“成交名單”

我是北京房姐，資深房產(chǎn)投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說對(duì)你最有用的操作和建議。

以下內(nèi)容選自【北京房姐】公眾號(hào)

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北京二手房掛牌量最近穩(wěn)穩(wěn)站在了14W套大關(guān)！

隨之而來是大家的擔(dān)憂，二手房庫(kù)存是越來越多了，但好房子并沒有隨之增加，可選擇面依舊窄。

房齡10年內(nèi)的只有12000+套，房齡5年內(nèi)的房源只有2300+套，大多數(shù)還是上了年紀(jì)的老舊小區(qū)。

我們篩查了一圈也發(fā)現(xiàn)，最近1年北京不少小區(qū)還都是0成交，有的甚至2年都沒成交記錄！

對(duì)于正在挑選二手房的人群來講，肯定都希望買到流動(dòng)性強(qiáng)的房子，這樣“365天以上0成交的小區(qū)”是有一些參考性的，分享給大家，希望對(duì)正在看房或打算看房的房友有幫助。

小區(qū)還有很多，就不一一列舉了，大家可以對(duì)照這個(gè)做參考，當(dāng)然我們手動(dòng)統(tǒng)計(jì)，可能會(huì)有疏漏，還請(qǐng)大家諒解

下面直接說結(jié)論吧，我仔細(xì)琢磨了這些成交極少的小區(qū)，發(fā)現(xiàn)一些共同特點(diǎn)，對(duì)房子的流通性影響很大，買房時(shí)盡量注意規(guī)避：

第一：通達(dá)性差

這份名單里，房山0成交小區(qū)占比達(dá)到35%，超過三分之一的小區(qū)365天0成交！

其次是順義區(qū)，0成交小區(qū)占比23%，也不低。這個(gè)比例屬實(shí)恐怖！賣房難，賣房山房子更難！！

而石景山、西城、朝陽、海淀、昌平、通州整體表現(xiàn)，相對(duì)好一些。

究其原因，房山和順義的通勤還是太差了，在近郊五區(qū)中，房山和順義是已開通地鐵線路最少的區(qū)域，房山2條（含燕房線）、而順義只有1條，軌道交通弱，導(dǎo)致買房的基本都是本地客戶，受眾面狹窄。

第二：小區(qū)周邊有不利因素

名單里有不少小區(qū)，因?yàn)橹苓叚h(huán)境問題，一年多都沒成交。比如朝陽首都機(jī)場(chǎng)旁邊的南平東里、燕翔東里，還有大興機(jī)場(chǎng)附近的榆垡新城嘉園、育新花園。

這些小區(qū)所在板塊本身熱度就不高，再加上緊鄰機(jī)場(chǎng)，常年被噪音吵著，就算價(jià)格再便宜，大多數(shù)人也不愿意買。

除此之外，小區(qū)周邊有墓地、殯儀館、鐵道、醫(yī)院、高速路、垃圾站、化工廠、污水處理廠的，也得重點(diǎn)避開。雖然價(jià)格可能很誘人，但這些不利因素會(huì)實(shí)實(shí)在在拉低流通性，買了很可能砸手里。

第三：小區(qū)自身品質(zhì)差

現(xiàn)在新房產(chǎn)品越做越好，年輕人對(duì)居住品質(zhì)要求也高了，北京不少老房子慢慢就沒人愿意接盤了。比如清河加氣混凝土廠宿舍、東單蘇州胡同，燈市口東廠胡同、以及一些90年代的紅磚樓，主要還是房齡太老、品質(zhì)太差，沒有獨(dú)立的衛(wèi)生間，冬天也沒有暖氣，租也租不上價(jià)格，這類小區(qū)以后的出路大概率是原拆原建，現(xiàn)在買了，想再賣出去基本沒指望。

第四：總價(jià)與板塊錯(cuò)配

簡(jiǎn)單說就是：別在剛需、剛改板塊里買高端“CEO盤”，也別在豪宅板塊里碰剛需小房子，這倆情況都容易砸手里。

舉個(gè)例子：昌平小沙河的中海瓦爾登別墅。單說房子本身，其實(shí)沒太大毛病，但板塊定位尷尬！小沙河這邊大多是海淀外溢的剛需客戶，極少買得起別墅；而真正有能力買別墅的客戶，更傾向中央別墅區(qū)、西山別墅區(qū)這種傳統(tǒng)豪宅區(qū)，環(huán)境和圈層都更匹配。所以這小區(qū)的房子，就卡在中間，流通性很弱。

另外，公寓類房子也跟大家強(qiáng)調(diào)過很多次了！最大的問題就是居住環(huán)境亂，落戶上學(xué)、貸款都有限制，不管是自住還是投資，都別輕易碰，真的不受待見。

365天以上0成交，中介看見這些小區(qū)都繞道走，因?yàn)椴缓觅u所以很少會(huì)給客戶推薦，這就很容易陷入了沒有成交的惡性循環(huán)。

跟大家說這些，不是想嚇唬大伙兒，而是真心提醒：房子沒了流通性，太可怕了！行情好的時(shí)候，或許還能蒙混賣出去；可一旦行情差了，分分鐘砸在手里，想變現(xiàn)比登天還難！

所以買房前，一定要多問自己一句：這房子我現(xiàn)在買了，以后想賣的時(shí)候，好出手嗎？

要是實(shí)在拿不準(zhǔn)，我教大家一個(gè)不容易出錯(cuò)的方法：帶著“下家思維” 選房，優(yōu)先選 “均好性”的片區(qū)、樓盤和戶型。

說通俗點(diǎn)就是：選大多數(shù)人都在買的熱門區(qū)域，在區(qū)域里挑最火的板塊，板塊里選成交量最高、最好賣的小區(qū)，最后鎖定小區(qū)里最標(biāo)準(zhǔn)、最受歡迎的戶型。

這個(gè)方法不一定適合所有人，但對(duì)于迷茫、糾結(jié)的購(gòu)房者來說，絕對(duì)是個(gè)靠譜的參考。至少按這個(gè)思路選的房子，過個(gè)三五年想置換，不怕沒接盤俠，能更快脫手，不至于砸在自己手里！

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