潘石屹夫婦在美國的家辦 資產規模已超400億人民幣

摘要

最近這張圖火了。

當國內地產老朋友深陷債務漩渦，甚至連萬科都不能幸免，潘石屹夫婦卻悄悄在美國重新做起發展商的老本行。所不同的是，這次是張欣走到前臺，采取的是“強現金流”的發展模式。

潘石屹與張欣，這對曾經以SOHO中國名震內地地產界的夫妻，如今在大洋彼岸悄然完成了財富與角色的轉身。

十年前，他們在北京、上海的地標寫字樓中留下了“SOHO式”的印記；十年后，他們以家族辦公室為核心平臺，在紐約、波士頓重新拾起老本行——開發地產。

只不過這一次，他們不再代表一家上市公司，而是代表一個跨境家族資本集團，一個資產規模已超過50億美元的“隱形地產帝國”。

過去兩年，張欣夫婦的家族辦公室 Seven Valleys（中文意為“七谷”）頻頻出現在紐約房地產交易的核心地帶。

最新消息，根據《The Real Deal》和《聯合早報》等報道，Seven Valleys 近期通過旗下實體 Closer Properties，在紐約上東區購入五塊相鄰地塊，總價約6250萬美元，并計劃收購第六塊地，以實現整合開發，預計總投資額接近7600萬美元。

這是潘石屹夫婦在美國首次以“自有開發商”身份推進的全新項目，標志著他們從單純的資產持有人，轉型為主動開發的地產操盤者。

01

吸取中國高杠桿發展教訓

對比十多年前他們在中國的模式，這次的“重操舊業”更像是一場低調而精準的“返場秀”。SOHO時代，潘石屹是城市地標的制造者，擅長用建筑語言講故事；而如今的張欣夫婦，則更像是財務結構的藝術家。

他們借助家族辦公室的獨立架構，以基金化方式布局美國地產市場——不追求高杠桿，不依賴市場熱度，而是通過現金流穩健的持有型項目與精品開發并行，追求穩中帶增的長期復利。

與在中國時開發模式大相徑庭，張欣夫婦的美國布局發展呈現出三大特點：

一是長線視角。在中國地產周期下行、資本流動趨緊的大背景下，他們的美國投資顯得更像是家族財富的再平衡。項目選址集中在紐約曼哈頓、波士頓核心學術與金融區，強調抗周期性和保值屬性，而非短線翻盤。

二是去杠桿化操作。不同于內地地產企業普遍依賴高周轉與負債擴張，他們的每一宗交易幾乎都以現金支付為主。Seven Valleys在美國銀行體系中以極高信譽度獲得低成本融資，并控制杠桿比例在40%以下，使整個投資組合具備極強的抗風險能力。

三是與文化、教育資產的融合。除地產外，家辦還涉足藝術與內容產業投資。例如張欣早前投資英國流媒體平臺MUBI，并進入其董事會。她在多個場合提及，希望通過文化投資延展地產邏輯——讓空間不僅是資產，更是內容的載體。

這種思路在上東區項目的規劃中也有所體現：設計方案強調建筑與藝術空間融合，計劃引入畫廊與文化公共區，延續她一貫的“城市美學”理念。

02

房地產仍是家辦最核心資產

七谷家辦（Seven Valleys）的運作模式值得關注。它設立于紐約，核心管理團隊以張欣為主導，聚焦三大板塊：核心商業物業持有、城市更新項目開發、文化及新經濟領域股權投資，外界估算其掌控資產超過50億美元。

房地產仍是其最核心的資產類別——目前，家辦在紐約、波士頓兩地共持有十余處核心地段資產，包括早年收購的General Motors Building部分股權、Park Avenue Plaza等地標性物業。

這些項目多數通過低杠桿、長期租約方式穩定運營，成為家辦資產池中的“現金奶牛”。

事實上，張欣早在2021年接受美媒專訪時就提到，自己已不再關心“規模有多大”，而更關心“資產能否代代相傳”。Seven Valleys便是這種理念的體現：它既是家族財富的“蓄水池”，也是跨代傳承的治理平臺。

其投資決策流程獨立于個人情緒，由專業投資委員會與外部顧問共同把關，確保每一筆投資兼顧風險、回報與傳承價值。

對于許多關注中國企業家海外轉型的人而言，潘石屹夫婦的案例有著象征意義。從公開市場退場、到建立家族辦公室，再到以投資人身份重新進入熟悉的地產領域，這對夫妻完成了從“企業家”到“家族資本家”的完整轉身。

而他們的路徑，也折射出一個趨勢：越來越多的中國企業家，在告別高杠桿時代后，正在通過家族辦公室重建財富治理體系——追求穩健、安全、代際延續的資產布局，而非冒險擴張的“英雄故事”。

如今，潘石屹在公開場合極少發聲，張欣則成為七谷家辦的掌舵人。她的投資理念更理性、更國際化，也更符合新一代家族資本的價值觀。

當SOHO的燈光漸暗，七谷的故事正在另一片天空下重啟。不同的是，這一次，他們不再追逐市場的喧囂，而是靜靜地，在紐約的街區間，重新雕刻屬于自己的財富地標。

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