“金九銀十”，寂靜的旺季

作為一名從業(yè)十余年的地產(chǎn)觀察者，我注意到今年秋天的媒體語境中，“金九銀十”這個(gè)詞幾乎失去了往日的聲量。市場的喧囂被一種近乎凝滯的靜默取代，這種靜默，比任何數(shù)據(jù)都更能反映當(dāng)前樓市的真實(shí)溫度。

回顧去年國慶，受“9·24”新政提振，全國多地樓市曾短暫回暖。廣州、深圳等地甚至還出現(xiàn)了搶房的盛況，媒體鋪天蓋地的“金九銀十”報(bào)道，確實(shí)也成色十足，當(dāng)時(shí)市場普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)已觸底，2025年上半年將迎來反彈。

然而，剛剛過去的國慶中秋雙節(jié)，卻幾乎迎來近十年最差的樓市。筆者到南昌一些新推樓盤走訪，開發(fā)商也推出了特價(jià)房源、贈(zèng)送車位、家裝補(bǔ)貼以及“保價(jià)”等一系列營銷活動(dòng)，但與去年國慶的盛況相比，今年就冷清多了，沒有了熱鬧的人流，曾經(jīng)徹夜不息的燈光暗了下來，促銷橫幅在秋風(fēng)中褪色，這一切與去年的盛況形成鮮明對比。

一位銷售坦言，9月份以來，在各種促銷攻勢之下，新房銷售確實(shí)稍有好轉(zhuǎn)，主要是以價(jià)換量推動(dòng)一些剛需用戶下定決心下定，但是整個(gè)市場并未發(fā)生根本性改變，“數(shù)據(jù)一如既往難看，我們售樓中心好多人都兼職賣二手房了。”這話語背后，是整個(gè)行業(yè)正在經(jīng)歷的深刻轉(zhuǎn)型。

與去年此時(shí)密集的政策刺激不同，今年從中央政治局會(huì)議到地方政策出臺(tái)，基調(diào)都轉(zhuǎn)向“穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)”。政策重心從刺激交易轉(zhuǎn)向托底市場，這種轉(zhuǎn)變正在重塑全社會(huì)對房地產(chǎn)的認(rèn)知。

首先，購房者心態(tài)已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。過去三十年房地產(chǎn)之所以狂飆突進(jìn)，一方面是其居住的屬性需求，另一方面則是投資需求，或者是炒房的需求，而投資向來是買漲不買跌，買的是一個(gè)預(yù)期。事實(shí)也證明，在那個(gè)“買漲不買跌”的年代，上漲預(yù)期催生了樓市黃金二十年。

而今，在住房總量基本飽和、空置率居高不下的背景下，房子的投資屬性正在剝離，回歸居住本質(zhì)。這種轉(zhuǎn)變使得購房邏輯徹底反轉(zhuǎn)——現(xiàn)在是“買跌不買漲”，甚至“只看不買”。這也就能解釋為何現(xiàn)在各種大促，反而讓民眾有了未來更便宜的想法。

國家力推四代住宅提升品質(zhì)的同時(shí)，存量房激增成為去化的最大挑戰(zhàn)。國盛證券研究表明，我國存量住房已基本滿足需求，未來十年住房需求可能再降三成。住建部2025年3月公布的數(shù)據(jù)顯示，全國城鎮(zhèn)住房空置率達(dá)16.2%，涉及3.9億套城鎮(zhèn)住房。

商業(yè)地產(chǎn)同樣不容樂觀。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，今年二季度全國主要城市甲級辦公樓新增供應(yīng)170.5萬平方米，其中一線城市占115.8萬平方米。集中供應(yīng)推高上海空置率至24.6%，廣州至23.8%，深圳更是達(dá)到26.5%。

其次，高空置率疊加經(jīng)濟(jì)增速放緩，強(qiáng)化了市場對房價(jià)下行的預(yù)期。看國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國70個(gè)大中型城市房價(jià)，8月份一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降1.0%，其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.2%、1.0%、0.9%和0.8%；二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.6%，降幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%。9月份70個(gè)城市環(huán)比同比全部下跌，無一例外。一線城市跌幅為1.0%左右（北京、上海、廣州、深圳降0.9%、1.0%、0.8%、1.0%），二、三線城市跌幅為0.7%和0.6%左右。同比已經(jīng)有不少城市跌幅達(dá)10%，意味著去年200萬購入的房產(chǎn)，如今蒸發(fā)20萬價(jià)值——這幾乎是普通工薪階層兩年的收入。這種持續(xù)陰跌進(jìn)一步固化了購房者的觀望心態(tài)。

當(dāng)前購房門檻確實(shí)顯著降低：首付比例最低降至15%，首套房貸利率探至3.05%，公積金貸款利率更低至2.6%，房價(jià)較2021年高點(diǎn)平均回落超30%。

然而，這些“利好”并未激發(fā)購買熱情，反而讓更多人期待“更低的底”。談?wù)摲績r(jià)時(shí)，人們語氣中的遲疑取代了從前的篤定，謹(jǐn)慎算計(jì)壓過了沖動(dòng)消費(fèi)。

即使有真實(shí)需求的購房者也會(huì)變得格外謹(jǐn)慎，擔(dān)心自己今天買入明天就貶值，成為接盤俠。

筆者去年8月曾寫《》記錄當(dāng)時(shí)的買房遭遇和心態(tài)，后來買房泡湯核心也是害怕做接盤俠。有開發(fā)商悄悄將“限時(shí)折扣”改成了“保價(jià)承諾”，試圖對抗那看不見卻無處不在的貶值預(yù)期，但于大勢而言，仍顯得有點(diǎn)螳臂擋車。

再者，交付風(fēng)險(xiǎn)成為懸在購房者頭上的達(dá)摩克利斯之劍。開發(fā)商債務(wù)危機(jī)頻發(fā)，連昔日穩(wěn)健的萬科也面臨考驗(yàn)。根據(jù)萬科財(cái)報(bào)，截至2025年二季度末，萬科流動(dòng)負(fù)債有6411億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)有1578.59億元，但其賬上貨幣資金有740億元，規(guī)模持續(xù)下降，無法覆蓋短債，公司存在一定短期償債壓力。當(dāng)民營房企普遍陷入信用危機(jī)，“能否交房”遠(yuǎn)比“價(jià)格多優(yōu)”更令人關(guān)切。在風(fēng)險(xiǎn)面前，低價(jià)已失去吸引力。

8月國務(wù)院會(huì)議重申要“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢”，釋放積極信號。京滬深三大一線城市也開始逐步松綁周邊區(qū)域的限購，先是8月初北京大幅放寬五環(huán)外的限購措施，并在全市范圍內(nèi)優(yōu)化公積金政策；下旬上海放寬外環(huán)外限購，房貸利率也不再區(qū)分首套和二套，在進(jìn)一步利好需求的同時(shí)，風(fēng)向標(biāo)意義也被看重。9月深圳也跟進(jìn)，成都、長沙等其他二、三線城市也都打出各種促銷牌，促進(jìn)各地項(xiàng)目加快銷售和行情向好。

現(xiàn)實(shí)證明，在周期面前，我們能做的終究有限。

回顧房地產(chǎn)下行的這三年，我們見證了政策的頻繁調(diào)整、開發(fā)商的奮力自救，也目睹了中國人對“居者有其屋”的傳統(tǒng)執(zhí)著與投資狂熱如何相互交織。當(dāng)市場從非理性繁榮回歸冷靜，或許正是價(jià)值規(guī)律重新主導(dǎo)的時(shí)刻。

《史記》有言：“察勢者明，趨勢者智。”當(dāng)下的中國房地產(chǎn)，正從口號驅(qū)動(dòng)的狂歡轉(zhuǎn)向周期審視的理性。

人們開始學(xué)會(huì)像秋收后盤點(diǎn)倉廩的農(nóng)人，懂得留種比揮霍更需要智慧與定力。市場的體溫或許暫時(shí)偏低，但正如日本樓市在沉寂二十年后重現(xiàn)生機(jī)，歐美經(jīng)歷百年起伏仍保持活躍交易，中國房地產(chǎn)的調(diào)整并非終點(diǎn)，而是一場合乎時(shí)序的回歸。

我們需要的是耐心，靜候這個(gè)巨量市場在新的平衡點(diǎn)上重新找到它的節(jié)奏。

No.6591 原創(chuàng)首發(fā)文章｜作者

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