國家級期刊刊發｜瑞貝庭公寓酒店：物理空間重構 + 運營模式創新

本學術研究發表原載于《建筑》2025年第 10 期

建筑雜志社成立于1954年，是住房和城鄉建設部唯一直屬期刊出版單位（司局級）。負責《建筑》（創刊于1954年，朱德同志題寫刊名）《城鄉建設》（創刊于1956年，鄧小平同志題寫刊名）兩刊的出版任務。兩刊是共和國建設事業的記錄者、見證者、傳播者， 是全國住房和城鄉建設事業宣傳報道主平臺、主渠道、主陣地，具有前瞻性、權威性、指導性、引領性。

《建筑》被中國知網、萬方數據知識服務平臺等數據庫收錄，曾被原國家新聞出版總署確定為第一批“中國期刊方陣”，被評為“雙效期刊”；曾連續兩屆被原中華人民共和國建設部評為“建筑部優秀期刊一等獎”，屬于中國一級期刊。

瑞貝庭公寓酒店：

物理空間重構 + 運營模式創新

實現存量建筑功能與品質躍升

■ 作者： 莊松成

·城家首席執行官、華住集團高級副總裁

摘 要

■ “舊樓改造 + 多元業態融合”的創新模式，打造好房子標桿

■創新經驗：數字化、科技化賦能高效運營

■ 將存量資產轉化為好房子的對策建議

關鍵詞：

中國好房子|運營模式創新

前言：在中國城市化進入存量優化時期與好房子建設背景下，如何激活巨量閑置存量資產并同步提升居住品質，成為住房供給側結構性改革的核心命題。《2025 年中國城市建設藍皮書》顯示，全國重點城市商辦類閑置物業規模已逾 3.2 億m2，資源錯配與空間浪費問題凸顯。與此同時，新市民、青年人等群體對“住有所居、住有宜居”的迫切需求，與高品質租賃住房供給不足的結構性矛盾日益突出。

建設好房子，不僅在于物理空間的堅固耐用與功能完善，更強調安全性、舒適性、便捷性、健康性、智慧化以及人文關懷等多維度的綜合提升。如何通過市場化機制有效激活龐大的存量閑置或低效資產，并將其轉化為符合好房子標準的住宿房，成為破解城市空間效能與居住品質雙重困境的關鍵路徑。

01

“舊樓改造 + 多元業態融合”創新模式

打造好房子標桿

華住集團旗下城家酒店管理有限公司（以下簡稱“城家”）通過“空間重構—技術賦能—運營創新—生態融合”的全鏈條“深度改造”，將低效商業物業高效轉化為優質住宿產品，旗下兩大公寓酒店品牌：瑞貝庭公寓酒店與城家公寓酒店不僅實現了存量資產的價值躍升與居住品質的顯著升級，更在推動租賃住房標準化、智能化、綠色化及社區化方面，為行業提供了可復制、可推廣的“中國方案”，對構建多層次、高品質住房供給體系具有重要實踐價值。

上海蘇河瑞貝庭公寓酒店

商改租的品質躍遷與社區營造典范

項目背景與定位：項目位于上海市普陀區光新板塊核心區位，原為某綜合體項目的閑置辦公樓。經精準捕捉區域旺盛的中高端商旅長租需求缺口，城家將其改造為353 間（40～68?m2 多元化戶型）的公寓酒店，定位為滿足商務精英及長居客群的高品質生活空間。

“好房子”改造核心要素實踐主要有：

空間重構與舒適性：利用層高優勢優化空間布局，突破原寫字樓窄面寬限制，使空間利用率提升40%。全屋采用定制化精裝修，集成智能家電系統與立體收納解決方案，極大提升居住便利性與空間舒適度。

場景化公區與人文關懷：打造“垂直村落”式共享公區，集高品質健身房、中西融合餐廳、影音娛樂室功能等于一體，串聯形成“生活服務生態圈”。

安全健康與智能化：采用環保可再生材料，嚴格保障室內環境健康。智能設備和技術應用構建安全、私密、便捷的居住環境。分層分級的清潔服務體系，實現標準化與個性化的平衡。

綠色可持續：KBD 光電集成化解決方案、分段式節能光源以及 CAS 的能耗管理系統等技術，響應“雙碳”目標。

▲商改租資產盤活項目—上海蘇河瑞貝庭公寓酒店實景圖

城家公寓酒店北京三元橋燕莎使館店

輕改造的效率典范

項目背景與定位：項目位于北京朝陽區使館區，通過輕量化、高效率改造將傳統公寓升級為“公寓 + 酒店”融合業態，在酒店基礎上簡配廚房設備、專業洗烘設施及儲物空間等滿足“多日”住宿需求的公寓配套，服務于高比例商務客群（＞ 50%）及游客（約 40%）。

“好房子”改造核心要素實踐主要有：

成本效益與普惠性：項目前身為老舊物業，城家以單間僅 9.5 萬元的低改造成本（較傳統酒店改造節約 20%），依托華住易購供應鏈平臺（集采降本 5%～10%）和 100% 模組化家具，實現“相同品質價格更低，相同價格品質更高”，體現了高品質

居住的普惠可達性。

智慧運營與便捷性：深度應用自主研發的系統，實現租賃全鏈條數字化。模塊化設計支持長短租客房靈活快速切換，滿足多元化、動態化的居住需求。

健康環境與適應性：精準服務細分客群對健康環境的高要求。

口碑和可復制性：項目以其硬件配置與服務品質的雙重優勢得到客戶廣泛好評，其成功經驗已高效復制至蘇州觀前街（文旅場景）及武漢、深圳、天津等城市，驗證了模式在不同區域、場景下的適應性與生命力。

02

創新經驗：

數字化、科技化賦能高效運營

城家將上述閑置低效的存量物業轉化為有溫度、有品質、有活力的“好房子”，均取得了顯著的經濟效益與社會效益，其背后是一套以數字化為引擎、深度融合資產管理與運營服務的全鏈條資產盤活與品質構建能力體系。

精準診斷與科學規劃能力：

城家依托不動產投資決策系統，構建多維度（區位、客群、競爭）深度分析模型，實現物業價值的精準預判與產品定位的精確匹配（如上海蘇河項目對中高端長租需求的捕捉，幫助項目制定長短租配比）。

空間規劃與設計創新能力：針對存量物業的結構痛點（如層高、面寬），運用創新設計手法和標準化、模數化理念，最大化空間效能與居住舒適度，顯著提升坪效。

▲公寓酒店改造更新案例—城家北京三元橋燕莎使館公寓酒店實景

高效供應鏈整合與精益建造能力

規模化集采與成本控制：深度整合華住集團供應鏈資源，即華住易購平臺。實現建材設備集采成本降低5%-10%。

工業化、模塊化建造技術：大規模應用預制內裝、模組化家具，大幅縮短改造周期（壓縮至行業平均70%），降低現場污染與干擾，保障品質穩定性和交付效率。

綠色低碳技術集成：主動應用智能燈光、光伏等綠色技術，將可持續發展理念融入建造環節。

數字化驅動的高效運營與收益管理能力

搭建全流程數字化平臺：覆蓋從招租、簽約、支付、服務到退租的全生命周期，實現運營管理的精細化、透明化。

構建動態收益管理模型：基于大數據分析，靈活調整長短租比例、價格策略，最大化資產收益。復合業態運營有效平滑需求波動，提升整體抗風險能力與收益穩定性。

依托數字化平臺，實現服務流程標準化，同時滿足不同客群的個性化需求，提升租住體驗與滿意度。

社區生態構建與可持續發展能力

社區營造理念：超越單一居住功能，在項目中精心打造融合社交、休閑、健康、服務等多功能的“第三空間”，增強社區歸屬感。

職住平衡與城市功能融合：引入共享辦公空間、社區市集等業態，連接居住與工作、生活需求，提升項目活力及其與城市功能的協同性。

與城市更新戰略協同：“商改租”模式有效消化商業空置房屋，增加保障性租賃房源供給，與政府主導的城市更新形成良性互動，優化職住平衡。

03

將存量資產轉化為“好房子”

的對策建議

將存量資產轉化為好房子不僅是物理空間升級，更是通過科技賦能、模式創新與人文關懷，實現城市空間價值、居住方式及發展邏輯的系統性重構。

落實推進中，一要錨定國家戰略與市場需求：精準對接新市民、青年人對安全、舒適、便捷、智能、綠色的居住核心訴求。二要構建“數字化驅動、全鏈條閉環”能力體系：覆蓋精準診斷、科學規劃、高效建造、智慧運營、生態構建等關鍵環節，形成堅實執行保障。三要探索“輕量高效、多元融合、綠色可持續”實施路徑：以模塊化、工業化降本增效，以業態復合與社區營造激活空間價值，以技術應用踐行綠色發展。四要實現多方共贏價值創造：為業主盤活資產創造價值，為持有方開辟增值通道并延長資產生命周期，為租戶提供高品質可負擔居住產品，為城市消化空置房、優化空間、增加租賃供給，為行業樹立標桿范式。

從資產價值看，其通過專業化改造運營激活閑置低效物業，提升資產流動性與估值。對投資人而言，政策與市場需求雙重驅動下回報穩定：標準化運營降本增效保障現金流，模式可復制性與政策紅利支撐長期增值，有效平衡風險收益。

隨著城市更新與租賃政策深化，有效的存量轉化有望成為宜居智慧城市建設及實現“人民美好生活向往”的重要引擎。

內容來源：原載于《建筑》2025年 第 10 期

原創作者：莊松成

內容審核：URI研究中心

內容復核：建筑雜志社

運營編輯：樹懶