什么房子最難賣？

最近聽到一種說法，有人說300-400萬的房子最難賣，有人說500萬的房子不能買？（可以看我上周的文章《500萬的房子不能買》），還有人說1000萬以上的房子跌得最慘，那這些說法到底對不對呢？

大家都知道，供過于求，是賣房最難受的狀態，今天小白就通過市占率較高的大中介掛牌數據統計，分享一下哪類房子在市面上占比最高。

截止至2025年10月19日中午12點，大中介前臺共計141483套北京二手房，當然了這里還有后臺的2萬套房源沒有統計，但不影響我們看占比趨勢。

我們排除掉地下室，商業，車位外，純住宅還剩131006套。

按不同區域掛牌量占比統計，先看城六區。

朝陽市城六區掛牌房源最多的區域，共31015套，占總掛牌的23%。

其次是豐臺15196套，占比12%。

位居第三的是海淀，14853套，占比11%。

剩下東西石加起來17435套，占比13%，相當于豐臺海淀的庫存，朝陽的一半。

有人說光說掛牌，不談成交沒意義啊，那我也貼個官方9月的各區二手房網簽數據截圖，說明一下上面掛牌統計是大中介一家，截圖是全市成交。

再無新增掛牌房源，不算后臺房源，沒算其他中介公司掛牌數量的理想狀態下，結論是朝陽清掉庫存需要7.7個月，海淀清掉庫存需要7.3個月，豐臺需要8.97個月，東城需要8.15個月，西城需要8.4個月，石景山需要5.3個月。

再看郊區的情況，郊區有四個二手房出房大戶，大興，昌平，通州和房山。

第一是大興，9230套住宅，占比7%，清掉庫存需要8.21個月；

第二是昌平，9258套，占比也是7%，清掉庫存需要6.95個月；

第三是通州，8387套，占比6%，清空庫存需要6.73個月；

第四是房山，8358套，占比6%，清空庫存需要8.73個月。

其他非城六區，順義6471套，清庫存需要10.29個月，亦莊2135套，清庫存需要9.57個月，剩余遠郊區域，有的沒有大中介門店，基本依賴本地中介成交，就不做統計了。

所以從區域掛牌和成交來看，即使強如網絡上大家一致看好的“東西海”現在也有較大的庫存壓力和去化阻力，再加上這些地方之前房價沒少漲，最近二手價格出現波動，也就不意外了，有人說買這些地方就穩了，我認為那是市場好的時候，現在這個結論貌似站不住腳，反而容易站崗。

再看價格，同樣只統計住宅掛牌數據。

掛牌占比最高的是200-300萬的二手房，500萬內的房源占比65%，而大中介500萬內的二手房成交占比達到70%左右。

從全市網簽面積來看，100平以內的網簽套數為13394套，占比9月網簽的86%，按照之前大中介公布的北京二手房成交均價46000來估算，全市的二手房成交大戶也是500萬內這個區間。

有人說這樣的房子多，得趕緊賣，得買大的，品質好的，但也需要面對兩個疑問，一是現在是置換市場，作為樓市的基石，成交的大戶，如果價格不穩，那沒法換房，上游500萬以上的房子行情也不會太好；另一個問題是500萬以上，甚至1000萬以上的房子并不稀缺，500-100萬的房子占比近30%，1000萬以上的新房，尤其城六區海淀朝陽豐臺這兩年也沒少供應，二手庫存只算大中介就有10%，這還不算主力成交的高端中介的數據。所以從價格和面積維度看，每個價格區間的房源量占比會有差別，但整體庫存還是處于高位，這一點有關部門近期也多次提及，要“提質”發展，市場不缺房子，而是缺好房子，未來幾年，預計好房子的供應仍會持續，未來各個區域的產品換代會更普遍。

最后想說，有人說買新房，別買二手，也有人反過來說，我覺得這樣的觀點都是不負責任的，就跟當初預測漲跌，預測有沒有小陽春的，也是這幫人，推薦你選哪買哪的所謂磚家叫獸一樣，拍腦門說觀點，反正你虧錢，他賺錢，大不了人家來一句，抱歉我看走眼了，亦或是，誰能想到xxx，我也打臉了。人家可以繼續賣房掙錢，但你得到的只能是本金的損失和一身的負債，即使想容錯，再換房，也沒那個能力了。

所以，我認為每個小家都有自己獨立的需求，想改善換當下最好的產品，二手你認為老舊，就去看新房；想要好地段便宜的房子，二手房在當下選擇也很多。沒有什么推薦不推薦，保值不保值，只有適合不適合你，我是小白，下周見。

如果想進群或1對1和小白線上線下咨詢，可以后臺私信。