“四代宅”去化率居前但分化顯著，9月滬杭頂豪繼續(xù)領(lǐng)漲

2025年9月，新房市場(chǎng)供求迎來(lái)穩(wěn)步回升，京滬蓉杭熱點(diǎn)恒熱，漢鎬渝廈等低位回升，二手房成交延續(xù)穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)，成交環(huán)比微跌1%，同比持增9%。土地市場(chǎng)成交規(guī)模迎來(lái)周期性回升。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，30個(gè)重點(diǎn)城市9月平均開(kāi)盤去化率為39%，環(huán)比微降3pcts，同比上升10pcts。9月市場(chǎng)熱度高位持穩(wěn)。

從全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市項(xiàng)目開(kāi)盤平均去化率變動(dòng)情況來(lái)看，環(huán)比漲跌參半。

當(dāng)前各地高得房率四代宅、新規(guī)項(xiàng)目入市對(duì)于短期市場(chǎng)熱度仍起到了很好的“托舉”作用，但銷量亦有分化跡象，并非所有項(xiàng)目均能熱銷。

CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月市場(chǎng)熱度高位持穩(wěn)。從30個(gè)典型城市2023年1月以來(lái)平均去化率變動(dòng)情況來(lái)看，2025年9月從8月的42%小幅回落至39%，但仍高于去年同期。

分城市來(lái)看，成都去化率最高，達(dá)76%，長(zhǎng)沙其次，為72%，杭州和廈門并列第三，達(dá)67%。杭州和成都一直為熱度較高城市，短期表現(xiàn)一直較好，廈門和長(zhǎng)沙則主要得益于網(wǎng)紅盤集中入市對(duì)去化率拉升作用比較顯著。如廈門同安區(qū)的中海環(huán)東雲(yún)起項(xiàng)目9月末推出了152套房源，去化率高達(dá)87%；長(zhǎng)沙岳麓區(qū)嘉信洋湖錦璽項(xiàng)目9月20日推盤去化率同樣高達(dá)8成以上。

從變化趨勢(shì)來(lái)看，環(huán)比漲跌參半，典型城市大體可分為以下幾類：一是上海、成都、杭州等熱點(diǎn)城市本月去化率小幅回落，但仍保持四成以上高位波動(dòng)；二是武漢、蘇州、青島、南寧等二線城市市場(chǎng)延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，9月去化率延續(xù)增勢(shì)；三是南京、昆明、濟(jì)南等9月去化率均不足二成，且環(huán)比持降，市場(chǎng)仍延續(xù)低迷走勢(shì)。

在中央推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的號(hào)召下，產(chǎn)品力較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)改善盤成為各地樓市“寵兒”，同片區(qū)內(nèi)去化率往往優(yōu)于傳統(tǒng)項(xiàng)目。

如武漢9月全市共計(jì)18次推盤，共計(jì)推出2746套，首日去化率為39%。其中新規(guī)項(xiàng)目推盤17次，推盤套數(shù)占比98%，首日去化率40%；老規(guī)范項(xiàng)目推盤1次，推盤套數(shù)占比2%，首日去化率僅為5%。

從典型城市2025年9月四代宅/新規(guī)項(xiàng)目基本情況來(lái)看，成都、重慶、南京等城市均有四代宅/新規(guī)項(xiàng)目熱銷。

如成都招商錦城序及東城金茂曉棠9月去化率皆達(dá)100%，南京金基嶼樾府推出88套房源，也得到了100%的去化率。

值得注意的是，隨著各地新規(guī)/四代宅產(chǎn)品集中入市，銷量亦有分化跡象，并非所有項(xiàng)目均能熱銷，以武漢、成都為例，除了去化率高達(dá)八成以上的熱銷項(xiàng)目外，不乏滯銷產(chǎn)品，其中成都近郊區(qū)怡湖春曉項(xiàng)目，因開(kāi)盤價(jià)格超2萬(wàn)元/平在板塊內(nèi)不具備優(yōu)勢(shì)，清水價(jià)格接近板塊精裝價(jià)格，開(kāi)盤去化率僅為45%；武漢武昌源著項(xiàng)目，9月2日推售50套，去化率不足三成。

2025年9月上海、杭州、嘉興等標(biāo)桿豪宅入市，市場(chǎng)熱度穩(wěn)中有增。

其中，上海頂級(jí)豪宅標(biāo)桿項(xiàng)目金陵華庭位于黃浦區(qū)核心地段，早在今年3月，項(xiàng)目一期158套房源就曾以“3小時(shí)售罄，攬金92.34億元”成績(jī)震撼市場(chǎng)，二期首批次房源于9月21日開(kāi)盤即售罄，銷售額逾98億元，打破了上海今年單次推盤總金額最高值記錄。

杭州大家詠印明廬和華潤(rùn)元起觀潮兩個(gè)標(biāo)桿豪宅均在9月相繼入市，繼錦上萬(wàn)象府后再漲1-1.3萬(wàn)元/平方米，較限價(jià)漲幅約五成。

嘉興綠城玫瑰園項(xiàng)目，定位高層+法式聯(lián)排，地段加持+產(chǎn)品稀缺，拿地到首開(kāi)僅5個(gè)半月，排屋備案均價(jià)32055元/平方米，儲(chǔ)藏室均價(jià)15800元/平方米，10月首開(kāi)，開(kāi)盤當(dāng)天去化率便達(dá)到79.4%，總銷售額為3.9億元。

此外，對(duì)于部分市場(chǎng)相對(duì)低迷的弱二線城市，如西安、蘇州、鄭州、福州等部分項(xiàng)目或加強(qiáng)折扣力度或開(kāi)啟分銷渠道提升傭金等，均取得了不錯(cuò)的營(yíng)銷效果。

預(yù)判10月，我們認(rèn)為，新房成交絕對(duì)量或?qū)⒀永m(xù)低位徘徊，基于去年10月基數(shù)較高，成交單月同比降幅仍將有進(jìn)一步擴(kuò)大的可能。

城市間、項(xiàng)目間分化還將持續(xù)加劇：京滬杭蓉等核心一二線城市市場(chǎng)熱度或?qū)⒀永m(xù)高位波動(dòng)，因其購(gòu)買力基礎(chǔ)相對(duì)雄厚，市場(chǎng)熱度變化與新盤供應(yīng)量和質(zhì)密切相關(guān)；武漢、鄭州、蘇州、南京等延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，購(gòu)房信心逐步修復(fù)；還有部分城市諸如南寧、重慶、福州、青島等，預(yù)期整體去化率基本處于不足三成的低位徘徊。

值得關(guān)注的是，隨著高品質(zhì)改善住宅集中入市，高端市場(chǎng)亦存在熱度轉(zhuǎn)降跡象，并非所有高端住宅都可實(shí)現(xiàn)熱銷，內(nèi)部也存在一定的分化行情，只有具備核心區(qū)位、優(yōu)質(zhì)配套、產(chǎn)品力佳的復(fù)合優(yōu)勢(shì)類項(xiàng)目才能保持高熱。