以后不可能有那么高的豪宅了

上周，深圳市規劃和自然資源局與深圳市住房建設局聯合發布《關于穩妥推進〈住宅項目規范〉實施的通知》，其中明確規定：

建筑高度超過80米的住宅項目，應嚴格按照相關規定履行程序，在土地供應和消防審查環節征求同級消防救援機構意見。

這意味著，未來深圳的住宅建設將受到嚴格限制，那些曾不斷突破天際的住宅建筑，被套上了一個“緊箍咒”。

今年3月，住建部發布的新版《住宅項目規范》國家標準已提出：“高層Ⅱ類住宅（18-26層）的建筑高度控制最大值限定為80米，容積率控制在2.4至2.8之間”。

而深圳此次的新規，更加突出了消防安全的考量，明確高度超過80米的住宅項目必須在土地供應和消防審查環節征求消防救援機構意見，以確保與深圳實際的消防救援能力相匹配。

在限高令出臺前，深圳對高層住宅的迷戀源于一個殘酷現實：土地稀缺與人口暴漲的矛盾。

深圳土地面積僅1997平方公里，卻容納了約2100萬常住人口。人口密度高達每平方公里8800人，是上海的2.26倍、廣州的3.5倍、北京的6.6倍。

《深圳市國土空間總體規劃（2021-2035）》顯示，到2035年，深圳常住人口規模將控制在1900萬以內，實際服務管理人口約2300萬。

即使如此，人口壓力依然巨大。面對有限土地和無限人口流入，向高空發展成為深圳無奈卻又必然的選擇。

深圳與高層建筑的緣分始于上世紀80年代。1985年建成的國貿大廈以160米的高度成為當時的“中華第一高樓”，“三天一層樓”的“深圳速度”也由此傳頌。

在限高令出臺前，深圳的住宅建筑曾一次次挑戰天空的極限。

京基璟悅府以77層的高度聳立于深圳灣，更像是一座豎向的“混凝土森林”；京基天宸府以75層緊隨其后，兩棟樓并肩而立，仿佛在無聲詮釋著“高度內卷”。

深業世紀山谷以69層的高度“低調”融入天際線；而最具想象力的要數綠景白石洲，規劃中的74層超高層住宅群，似乎決心將“往高處住”進行到底。

然而，向天空擴張的代價是巨大的。

超高層住宅存在先天缺陷：得房率低、車位緊張、梯戶比高。此外，消防隱患更是如懸頂之劍。

2024年12月，南山區一超高層小區發生火災，消防救援人員出動了101米超高層消防車、登高云梯，但仍造成1人死亡。

深圳灣最火熱的地塊上最近有一個正在崛起的項目——深圳灣澐璽。

項目于去年12月由華潤+中海聯合體歷經295輪激烈舉牌，以185.12億元總價斬獲，地塊溢價率46.3%，樓面價高達70388元/㎡。

這一總價刷新了深圳涉宅地塊成交總價紀錄，成為去年深圳當之無愧的“地王”。

地塊規劃由五座150-250米的塔樓組成，其中1棟公寓250米，4棟住宅分別為150米、200米、200米、240米。

項目首推的北地塊1、2棟，4-38層為一層4戶，只有40層以上才改善為一層3戶，目前透露的折后均價在每平方米15萬至22萬元之間。

推廣文案中將深圳灣澐璽稱為——“深圳灣最后的超高層豪宅”。

大嘴一直對超高層住宅嗤之以鼻。大嘴認為真正的豪宅不是離天空更近，而是離塵囂更遠；不是俯瞰眾生，而是安頓自我；不是財富的炫耀，而是生活的尊嚴。

真正的豪宅，從來不需要用高度來證明自己。

以深圳灣澐璽所代表的超高層豪宅模式，隱藏著諸多先天缺陷。

首先，高密度成為首要問題。容積率高達7.59，5棟超高層塔樓規劃約601套住宅，加上7萬㎡商務公寓，整體居住密度驚人。

其次，消防救援能力不足是超高層住宅的致命隱患。國內消防云梯普遍只能到50米，極少數城市才配備百米級云梯。這意味著超高層一旦發生火災，外部救援將面臨巨大困難。

再次，超高層住宅隨建筑年齡增長，外立面維護、電梯更換、管道維修等成本將日益高昂，這些最終都將轉化為業主的持有成本，成為不斷膨脹的“負資產”。

短期環境方面，深圳后海總部基地現階段工地密集，噪音與粉塵污染不可避免。

流動性方面，深圳2000萬以上豪宅去化周期已達18個月，澐璽主力戶型總價均在2000萬以上，后期流動性可想而知。

而隨著80米“限高令”的落地，未來深圳住宅市場將面臨根本性轉變。

未來的深圳新房可能會更貴、更小、推出節奏更慢，但每一棟建筑，都將在更安全、舒適、合理的標準下誕生。

深圳住宅的“高度競賽”已然落幕，那些已建成或獲批的摩天住宅，將成為這座城市最后的高空遺產。

走在今天的深圳街頭，仰望那些聳入云端的住宅塔樓，我們不得不感嘆：以后確實不可能再有這么高的“豪宅”了。

深圳灣澐璽自稱“最后的超高層豪宅”，聽起來有點悲壯，說起來又好像是絕世孤品。

在大嘴看來，當“限高令”為摩天住宅畫上休止符，這批頂著“絕版”光環的樓盤，與其說是藏品，孤品，不如說是擊鼓傳花的最后一棒。

那些花費幾千萬買下的，不是“灣景尊邸”，而是深圳城市化進程中最后一批“高空遺產”——既逃不過老去的宿命，也躲不過政策的清醒。

當高度成為唯一的賣點，豪宅也就成了皇帝的新裝。

限高令不是限制，而是回歸；不是倒退，而是進步。那些還在為“住得高”買單的人，或許從未意識到：真正稀缺的，從來不是天空，而是土地；不是視野，而是生活。

所以，別被“最后”二字迷惑。那不是榮譽，是預警；不是機遇，是終局。

若干年后，當這批“絕版超高層”淪為城市更新的難題、消防演練的重點、維修基金的黑洞。

今天的業主，或許就成了那一批被時代與資本共同選中的最后一批韭菜。