仲量聯(lián)行發(fā)布《2025年第三季度成都商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》

成都，2025年10月16日——步入2025下半場(chǎng)，延續(xù)上半年“穩(wěn)”態(tài)，成都工業(yè)、消費(fèi)、投資等關(guān)鍵領(lǐng)域展現(xiàn)較強(qiáng)的恢復(fù)動(dòng)能；尤其是高技術(shù)制造業(yè)和新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈的快速增長(zhǎng)，顯示出成都產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和新興動(dòng)能培育的積極成效。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)：金融城供應(yīng)持續(xù)放量，但需求端仍相對(duì)疲軟，租金持續(xù)承壓，精裝產(chǎn)品成短期去化關(guān)鍵。優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)：新增供應(yīng)暫停，購(gòu)物中心主力店新舊業(yè)態(tài)更迭，空置率微升。物流地產(chǎn)市場(chǎng)：需求持續(xù)活躍，全市倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模第二大的子市場(chǎng)——青白江的出租率達(dá)到99%的歷史峰值。

仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理佟恩表示：“第三季度，成都城市的軟硬件發(fā)展持續(xù)躍升。世運(yùn)會(huì)的成功舉辦，彰顯了城市現(xiàn)代化治理水平和國(guó)際開(kāi)放包容性，極大提升了成都的全球知名度和軟實(shí)力；下半年成都軌道交通多條線路陸續(xù)開(kāi)通，總里程位居全國(guó)前四，中心城區(qū)交通可達(dá)性進(jìn)一步提升，基礎(chǔ)設(shè)施配套更加完善。成都商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒂瓉?lái)結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，部分領(lǐng)域機(jī)遇已然顯露。”

甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)

金融城甲級(jí)供應(yīng)持續(xù)，多元產(chǎn)品入市加劇全域競(jìng)爭(zhēng)

第三季度，成都金融城板塊迎來(lái)東方希望中心二期項(xiàng)目交付，新增甲級(jí)辦公面積約9.2萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目的入市進(jìn)一步加劇區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，推動(dòng)金融城空置率攀升至33.9%，環(huán)比上升5.8個(gè)百分點(diǎn)。截至目前，成都甲級(jí)辦公樓總存量達(dá)到521.3萬(wàn)平方米，全市空置率連續(xù)六個(gè)季度上升，截至季末報(bào)34.0%，環(huán)比上漲1.2個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)去化壓力持續(xù)凸顯。

乙級(jí)辦公樓與產(chǎn)業(yè)辦公資產(chǎn)仍處供應(yīng)高位。前三季度，成都乙級(jí)辦公樓新增面積高達(dá)21.8萬(wàn)平方米，產(chǎn)業(yè)辦公樓新增供應(yīng)更是接近50萬(wàn)平方米。乙級(jí)樓宇憑借低租金和高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，持續(xù)從甲級(jí)市場(chǎng)分流成本敏感型租戶；而產(chǎn)業(yè)辦公則依托政策扶持和產(chǎn)業(yè)定位，精準(zhǔn)吸引文創(chuàng)、科創(chuàng)類企業(yè)，進(jìn)一步加劇對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)辦公需求的分流。在此背景下，甲級(jí)、乙級(jí)與產(chǎn)業(yè)辦公三類產(chǎn)品同步放量，業(yè)主不僅面臨同質(zhì)產(chǎn)品間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，更需積極應(yīng)對(duì)來(lái)自不同品類辦公產(chǎn)品的替代性挑戰(zhàn)。

總部遷入遷出與內(nèi)部換租持續(xù)活躍，互聯(lián)網(wǎng)需求溫和修復(fù)

成都甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)持續(xù)呈現(xiàn)存量博弈的特征。某外資醫(yī)藥總部在高新區(qū)搬遷擴(kuò)租，而另一互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)因總部交付遷至新興板塊。甲級(jí)樓宇內(nèi)部換租活動(dòng)持續(xù)，搬遷活躍，新租與退租的面積相差不大。季內(nèi)，成都甲級(jí)辦公樓凈吸納量錄得-0.2萬(wàn)平方米。

三季度，成都甲級(jí)辦公樓新成交面積總量環(huán)比保持平穩(wěn)，需求結(jié)構(gòu)仍以金融業(yè)（26.6%）、科技互聯(lián)網(wǎng)（18.5%）和專業(yè)服務(wù)（15.6%）為主導(dǎo)。科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)需求持續(xù)復(fù)蘇，本季新租面積突破3萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲13.4%。細(xì)分領(lǐng)域中，軟件開(kāi)發(fā)和互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)企業(yè)表現(xiàn)活躍，人工智能與無(wú)人機(jī)等前沿科技類租賃需求首次躋身需求前列。盡管高新區(qū)作為科技企業(yè)聚集區(qū)，承接了大部分互聯(lián)網(wǎng)類需求，但區(qū)域內(nèi)近34%的空置水平與企業(yè)普遍較低的租金預(yù)期，仍持續(xù)抑制租金反彈動(dòng)力。短期來(lái)看，市場(chǎng)供需失衡態(tài)勢(shì)難以根本緩解，整體仍處于深度調(diào)整階段。

企業(yè)租金預(yù)期持續(xù)探底，精裝產(chǎn)品精準(zhǔn)適配成去化關(guān)鍵

季內(nèi)，成都甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金下行趨勢(shì)延續(xù)。企業(yè)租賃成本控制意愿尤為強(qiáng)烈，平均賬面租金環(huán)比下降1.8%，季末收至76.1元/平方米/月。存量博弈仍是市場(chǎng)主旋律，仲量聯(lián)行成都商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人江倩表示：“除降租外，成都市場(chǎng)業(yè)主正竭力強(qiáng)化對(duì)存量租戶的維系力度；對(duì)于因成本壓力考慮搬遷的租戶，多數(shù)業(yè)主提供‘樓內(nèi)降級(jí)’的方案?jìng)溥x，引導(dǎo)其在樓內(nèi)調(diào)整至價(jià)格更低的空間，并提供搬遷協(xié)助等配套服務(wù)，努力維持樓宇進(jìn)駐率。”

“另一方面，產(chǎn)品適配成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵”，她補(bǔ)充道，“針對(duì)500平方米以下的小面積需求，租戶偏好精裝交付，業(yè)主應(yīng)積極提供模塊化、可定制的精裝辦公產(chǎn)品，并提供更靈活的租期選擇。此外，業(yè)主還可加強(qiáng)與第三方渠道的合作，建立快速響應(yīng)機(jī)制以提升招商效率。總之，以精裝產(chǎn)品精準(zhǔn)匹配細(xì)分需求，已成為業(yè)主在低迷市場(chǎng)中突圍的重要路徑。”

優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)

主力店迭代，空置率短期攀升

三季度，成都優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)暫無(wú)新增供應(yīng)，全年供應(yīng)迎來(lái)窗口期，預(yù)計(jì)全年僅有6萬(wàn)平方米，處于低位。本季，最顯著的趨勢(shì)在于商業(yè)主力店迭代，傳統(tǒng)主力店的退租與新興業(yè)態(tài)的進(jìn)駐折射出實(shí)體商業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

傳統(tǒng)商超吸引力減弱，由選品年輕化、配送即時(shí)化的新零售品牌替代。季內(nèi)，招商大魔方的發(fā)到家超市及凱德天府的超市主力店相繼閉店。因全年票房承壓，影院業(yè)態(tài)同樣面臨挑戰(zhàn)，2024年成都全市票房收入同比下跌24.4%，凱德天府與錦城萬(wàn)達(dá)的影院主力店均在本季停業(yè)。為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，環(huán)球中心將部分影院區(qū)域改造為德云社西南首店，以互動(dòng)性更強(qiáng)的文娛體驗(yàn)吸引年輕客群。

在新消費(fèi)推動(dòng)下，一批新業(yè)態(tài)以大面積旗艦店進(jìn)駐購(gòu)物中心，逐步承擔(dān)起新一代主力店或次主力店的功能，并整合品牌資源，以大店、高能級(jí)門店展示品牌形象。

· 特色餐飲：融入蜀地民居風(fēng)格、增設(shè)變臉表演的大型火鍋店如矮板凳等品牌相繼在購(gòu)物中心開(kāi)設(shè)800-1,000平方米門店，仁恒置地蔦屋書(shū)店原址亦由海鮮和牛火鍋店接檔；

· 戶外運(yùn)動(dòng)：361度旗下定位為“全民運(yùn)動(dòng)裝備站”361度超品、以及駱駝戶外生活館等高性價(jià)比運(yùn)動(dòng)裝備品牌拓店積極，香蕉攀巖、UpTennis等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館加快布局商場(chǎng)中庭或高區(qū)大型區(qū)域；

· 寵物業(yè)態(tài)：寵胖胖等兼具寵物零售與體驗(yàn)的品牌，順應(yīng)當(dāng)下寵物經(jīng)濟(jì)的火熱，提供寵物商品與服務(wù)空間；

· 復(fù)合業(yè)態(tài)：來(lái)福士廣場(chǎng)新開(kāi)鹿島成都首家城市旗艦店，面積達(dá)1,500平方米，門店融合服飾、百貨、花圃和茶藝等業(yè)態(tài)，打造復(fù)合式消費(fèi)空間。

受主力店退租影響，全市優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)空置率環(huán)比微升0.2個(gè)百分點(diǎn)，收至11.7%。租金方面，奢侈品消費(fèi)持續(xù)承壓，中端商場(chǎng)面臨調(diào)改壓力，新租價(jià)格已明顯回落，與存量租金不可同日而語(yǔ)。截至季末，成都優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均租金報(bào)338.4元/平方米/月，環(huán)比下降1.9%。

非標(biāo)商業(yè)+：小而美的商業(yè)試驗(yàn)場(chǎng)

在傳統(tǒng)商業(yè)新增供應(yīng)暫緩時(shí)，非標(biāo)商業(yè)成為市場(chǎng)焦點(diǎn)，兩者互補(bǔ)共進(jìn)，擴(kuò)容成都商業(yè)版圖。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年前三季度，成都新開(kāi)非標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目包括：城市運(yùn)動(dòng)商業(yè)公園“綠里Green Mille”、承載工業(yè)記憶的城市更新項(xiàng)目“中車源Stage”、依托福感寺遺址并保留唐宋古渠的文旅型商業(yè)“福感肆”以及電競(jìng)主題項(xiàng)目“The Gate量子介”。多元主題定位成為非標(biāo)商業(yè)破圈的抓手，瞄準(zhǔn)目標(biāo)消費(fèi)社群的個(gè)性化需求，非標(biāo)商業(yè)仍在增量競(jìng)爭(zhēng)中，面臨不小的運(yùn)營(yíng)和盈利挑戰(zhàn)。

未來(lái)展望：地鐵線路加密提升中心城區(qū)商圈通達(dá)性

2025年9月17日，成都地鐵17號(hào)線二期與10號(hào)線三期同步開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，地鐵作為商業(yè)項(xiàng)目重要的客流動(dòng)脈，其網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)展進(jìn)一步強(qiáng)化交通對(duì)商業(yè)的賦能。17號(hào)線有效串聯(lián)起金楠天街、印象城、龍湖三千集等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與地鐵的直連。持續(xù)導(dǎo)入的穩(wěn)定客流，為沿線商業(yè)注入活力，也將助推如世豪Lab等在建或籌備項(xiàng)目的招商進(jìn)度。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)零售地產(chǎn)及消費(fèi)研究負(fù)責(zé)人朱建輝表示：“今年成都地鐵多條貫穿中心城區(qū)的地鐵線路將陸續(xù)開(kāi)通，中心城市不少商圈、商場(chǎng)也將晉升為地鐵上蓋商業(yè)，這是零售商業(yè)現(xiàn)階段的極大利好。建設(shè)路商圈、雙楠商圈及三圣鄉(xiāng)板塊都是地鐵開(kāi)通的最大受益者。”

物流地產(chǎn)市場(chǎng)

三季度，位于簡(jiǎn)陽(yáng)市、毗鄰天府國(guó)際機(jī)場(chǎng)的順豐豐泰天府物流園建成投運(yùn)。該項(xiàng)目是天府機(jī)場(chǎng)周邊第二個(gè)交付使用的投資型物流地產(chǎn)項(xiàng)目，未來(lái)一年內(nèi)，該地區(qū)還將有兩個(gè)大體量項(xiàng)目投入使用，助力天府機(jī)場(chǎng)躋身成都新興物流子市場(chǎng)。

成都物流地產(chǎn)市場(chǎng)需求繼續(xù)保持活躍，季內(nèi)數(shù)碼家電零售、白酒、快遞快運(yùn)企業(yè)共同支撐起倉(cāng)儲(chǔ)增量需求。

· 首先，受中國(guó)提振消費(fèi)政策影響，上半年倉(cāng)儲(chǔ)需求表現(xiàn)突出的升級(jí)類消費(fèi)品，如通訊器材、家用電器和音像器材、文化辦公用品、金銀珠寶等商品銷售額在三季度繼續(xù)保持雙位數(shù)的高增長(zhǎng)勢(shì)頭。相關(guān)企業(yè)進(jìn)一步瞄準(zhǔn)“雙十一”和年末購(gòu)物旺季，將倉(cāng)儲(chǔ)需求延續(xù)至下半年。

· 此外，年內(nèi)白酒產(chǎn)業(yè)的深度調(diào)整意外為物流地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一批增量需求。2025年，白酒行業(yè)面臨商務(wù)宴請(qǐng)需求減少，個(gè)人消費(fèi)需求疲軟等多重沖擊，銷售端持續(xù)承壓，行業(yè)面臨較大庫(kù)存壓力。此外上游廠商及中游經(jīng)銷商紛紛在供應(yīng)端控量保價(jià)也使得行業(yè)整體庫(kù)存攀升。中國(guó)酒業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2025中國(guó)白酒市場(chǎng)中期研究報(bào)告》顯示，2025年上半年，行業(yè)平均存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)達(dá)900天，同比增加10%，存貨量同比增加25%。在此背景下，白酒類貨品倉(cāng)儲(chǔ)需求隨之增長(zhǎng)，成為本季核心需求行業(yè)之一。

受益于增長(zhǎng)加快的四川商品零售額，以及白酒行業(yè)的高庫(kù)存，成都物流地產(chǎn)需求環(huán)比進(jìn)一步增長(zhǎng)7.7%，至15.4萬(wàn)平方米。其中，受京東物流和白酒企業(yè)雙重青睞的青白江子市場(chǎng)，同時(shí)也是全市倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模第二大的子市場(chǎng)，季末出租率達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的99.3%。全市整體空置率環(huán)比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)至7.5%；租金降幅環(huán)比收窄2.4個(gè)百分點(diǎn)，報(bào)-3.2%。

仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部負(fù)責(zé)人尤鵬偉認(rèn)為：“雖然2025年新增供應(yīng)同比顯著增加，但成都穩(wěn)健的倉(cāng)儲(chǔ)需求猶如定海神針，將物流地產(chǎn)市場(chǎng)空置率穩(wěn)定在個(gè)位數(shù)的低水平。未來(lái)兩年，新增供應(yīng)一旦回落，成都倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)租金也有望快速企穩(wěn)。”