價(jià)格彈性釋放北京辦公樓市場(chǎng)流動(dòng)性；資本聚焦產(chǎn)業(yè)園區(qū)及零售賽道

仲量聯(lián)行2025年第三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

北京，2025年10月14日——2025年前三季度，北京市圍繞提振消費(fèi)、科技創(chuàng)新、深化改革等方面實(shí)施了一系列針對(duì)性政策，旨在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行。“北京辦公樓市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，區(qū)域間租金壁壘的打破增強(qiáng)了跨區(qū)域流動(dòng)性。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示：“盡管有效需求不足帶來(lái)整體北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)全面的承壓，但各方業(yè)主正回歸理性，積極構(gòu)建多元化運(yùn)營(yíng)策略，尋求‘第二增長(zhǎng)曲線’，以提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，穿越市場(chǎng)周期。”

2025年第三季度，北京辦公樓市場(chǎng)增量需求持續(xù)疲軟，整體市場(chǎng)將維持對(duì)租戶方有利的環(huán)境。投資市場(chǎng)仍由內(nèi)資買家主導(dǎo)，延續(xù)了對(duì)零售物業(yè)、長(zhǎng)租公寓與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的側(cè)重。零售地產(chǎn)租金降幅加深，整體市場(chǎng)承壓下不乏IP消費(fèi)及情緒消費(fèi)帶來(lái)的新增亮點(diǎn)。工業(yè)物流市場(chǎng)，多個(gè)項(xiàng)目推遲竣工給市場(chǎng)供需關(guān)系改善帶來(lái)一定緩沖空間。在高端住宅市場(chǎng)，利好政策提振整體市場(chǎng)情緒，改善型需求成為市場(chǎng)主力。

甲級(jí)辦公樓

辦公樓 2025年第三季度

空置率 15.5%

新增供應(yīng) 0平方米

租金變化 環(huán)比下降3.2%

備注：空置率統(tǒng)計(jì)口徑不包含全市自用項(xiàng)目。

全市租賃活躍度持續(xù)緩步下行，業(yè)主重視樓內(nèi)現(xiàn)有租戶。由于增量需求相對(duì)疲軟，非續(xù)租租賃成交仍以搬遷為主，其中1,000平方米以下的面積段為市場(chǎng)主力需求。此外，各子市場(chǎng)租金差異收窄使得區(qū)域間搬遷壁壘打破，近期市場(chǎng)錄得若干跨區(qū)域租賃需求落地。辦公樓業(yè)主愈發(fā)重視現(xiàn)有租戶的續(xù)租留存，尤其是長(zhǎng)期空置率高企或近期去化壓力較大的項(xiàng)目業(yè)主，正通過(guò)提供更為優(yōu)惠的續(xù)約條款穩(wěn)定樓內(nèi)租戶。優(yōu)質(zhì)的大面積租戶作為穩(wěn)定樓內(nèi)租賃結(jié)構(gòu)的壓艙石，部分業(yè)主愿意在續(xù)租時(shí)為其提供公區(qū)重新裝修等附加服務(wù)。

2025年第三季度，全市空置率維持穩(wěn)定。整體甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)對(duì)外租賃項(xiàng)目空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至15.5%，望京區(qū)域的大面積租賃成交做出了主要貢獻(xiàn)。區(qū)域內(nèi)空置壓力較大的項(xiàng)目通過(guò)提供更長(zhǎng)免租期等激進(jìn)策略吸引成本至上的租戶入駐，從而在三季度錄得去化。2025年初至今無(wú)新增供應(yīng)入市。在北京這個(gè)以存量為主的市場(chǎng)中，中關(guān)村等部分區(qū)域的存量項(xiàng)目較為老舊，不過(guò)，部分近一至兩年入市的項(xiàng)目為這些區(qū)域提供了稀缺的全新辦公面積選擇，尤其是在近幾個(gè)季度具有競(jìng)爭(zhēng)力的租賃條款加持下，這些項(xiàng)目去化進(jìn)程順利。

租戶承租能力持續(xù)下行。租戶對(duì)市場(chǎng)租金預(yù)期持續(xù)走低，其愿意承付的租金總成本下調(diào)，近期的搬遷成交除租金單價(jià)降低外，往往伴隨著部分面積的縮減。全市租金延續(xù)前幾個(gè)季度的下行趨勢(shì)，環(huán)比下降3.2%。由于增量需求有限，整體市場(chǎng)將維持對(duì)租戶方有利的環(huán)境。租戶將尋求更加靈活優(yōu)惠的租賃條款，并借助持續(xù)低租金環(huán)境做出降本提質(zhì)的搬遷決策。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事張斯亮表示：“預(yù)計(jì)整體租金下行趨勢(shì)將至少延續(xù)至2027年。”

投資

2025年第三季度，北京投資市場(chǎng)延續(xù)了對(duì)零售物業(yè)、長(zhǎng)租公寓與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的側(cè)重。三季度產(chǎn)業(yè)園區(qū)的交易亮點(diǎn)為康橋生命科學(xué)基礎(chǔ)設(shè)施核心基金一期成功收購(gòu)康橋大興生命科學(xué)園。該基金是康橋醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)設(shè)施平臺(tái)成功募集并設(shè)立的首支人民幣醫(yī)療健康不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施基金，總規(guī)模達(dá)9.25億人民幣，引入國(guó)際知名保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)作為戰(zhàn)略投資人，專注投資中國(guó)優(yōu)質(zhì)生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施。

從買家結(jié)構(gòu)來(lái)看，內(nèi)資、外資買家都展現(xiàn)出一定參與度，其投資邏輯聚焦于資產(chǎn)現(xiàn)金流的安全性與長(zhǎng)期資本價(jià)值。盡管外資機(jī)構(gòu)對(duì)北京大宗交易市場(chǎng)保持密切關(guān)注，但在整體經(jīng)濟(jì)不確定性及利率、匯率波動(dòng)的共同影響下，其決策周期普遍較長(zhǎng)，亦或持觀望態(tài)度。年初至今，除景順參與的長(zhǎng)租公寓交易項(xiàng)目及康橋大興生命科學(xué)園交易項(xiàng)目外，未出現(xiàn)其他外資機(jī)構(gòu)參與的交易案例。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“整體而言，北京大宗交易市場(chǎng)呈現(xiàn)內(nèi)資主導(dǎo)、聚焦特定細(xì)分賽道的特征，絕大多數(shù)機(jī)構(gòu)投資人更看重資產(chǎn)的穩(wěn)定性、安全性以及運(yùn)營(yíng)能力。“

優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)

零售地產(chǎn) 2025年第三季度

空置率 7.1%

新增供應(yīng) 0平方米

租金變化 環(huán)比下降3.5%

備注：優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)指市區(qū)市場(chǎng)。

整體消費(fèi)品零售市場(chǎng)顯著承壓，餐飲品牌加速更替，情緒消費(fèi)熱度持續(xù)。1-8月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降5.1%，較2024年同期降幅有所擴(kuò)大。在餐飲業(yè)態(tài)大量關(guān)店的同時(shí)，新的餐飲品牌和品類的開店需求依然在激增，品牌更替加速，行業(yè)下沉和內(nèi)卷加劇。雖然潮玩和戶外類品牌整體開店速度有所放緩，但平均店效仍維持穩(wěn)定增長(zhǎng)。IP消費(fèi)及情緒消費(fèi)的熱度持續(xù)，高端手機(jī)殼頭部品牌Casetify在太古里南區(qū)和西單大悅城開出兩家新店，法國(guó)小眾皮具品牌Polene中國(guó)首店進(jìn)駐太古里北區(qū)，喪葬用品品牌歸從在三里屯區(qū)域開出首家實(shí)體店，提供獨(dú)特的情感釋放體驗(yàn)空間。此外，IP聯(lián)名帶來(lái)的情緒價(jià)值以及爆款產(chǎn)品席卷下的時(shí)尚風(fēng)潮使很多原本寂寂無(wú)聲的品牌強(qiáng)勢(shì)崛起。

市場(chǎng)轉(zhuǎn)型與調(diào)整周期下，全市租金降幅加深。整體經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)性對(duì)消費(fèi)者信心帶來(lái)影響，消費(fèi)潛力釋放受到明顯制約，迫使品牌方的擴(kuò)張行為更趨保守，在選址和成本預(yù)算上持謹(jǐn)慎態(tài)度，進(jìn)而使得業(yè)主方在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下做出更多租金讓步。三季度市區(qū)市場(chǎng)有效租金環(huán)比下降3.5%。“消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型必然帶來(lái)短期陣痛，加之過(guò)去兩年高供應(yīng)周期下市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力攀升，預(yù)計(jì)市區(qū)市場(chǎng)及郊區(qū)市場(chǎng)租金的同比跌幅在今年均有加深趨勢(shì)。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示：“運(yùn)營(yíng)商為迎合不斷變化的消費(fèi)趨勢(shì)將加速業(yè)態(tài)及品牌調(diào)改，推動(dòng)零售地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值升級(jí)。”

工業(yè)物流地產(chǎn)

物流地產(chǎn) 2025年第三季度

空置率 30.1%

新增供應(yīng) 0平方米

租金變化 環(huán)比下降4.4%

三季度整體租賃活躍度放緩，區(qū)域間搬遷型需求占主導(dǎo)。由于現(xiàn)階段業(yè)主對(duì)于保證續(xù)租和留住租戶的意愿較為強(qiáng)烈，市場(chǎng)租賃活躍度較上半年明顯放緩。加之外部環(huán)境帶來(lái)的需求外遷，以及退租縮租等現(xiàn)象延續(xù)，整體市場(chǎng)凈吸納量持續(xù)走低。截至三季度，全市整體市場(chǎng)空置率環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至30.1%。雖然增量需求疲軟，區(qū)域間以降本為目的的搬遷活動(dòng)相對(duì)活躍，主要由第三方物流和零售類企業(yè)等儲(chǔ)藏類需求所驅(qū)動(dòng)，支撐平谷等新興子市場(chǎng)溫和去化。

當(dāng)前市場(chǎng)下行周期中，部分新增供應(yīng)入市節(jié)奏放緩。為緩解去化壓力，部分新項(xiàng)目業(yè)主選擇推遲竣工；另有業(yè)主通過(guò)主動(dòng)提升在建倉(cāng)庫(kù)消防等級(jí)等措施以促進(jìn)租賃，項(xiàng)目交付時(shí)間相應(yīng)延后。

核心子市場(chǎng)租金大幅縮減帶來(lái)區(qū)域間價(jià)差收縮。三季度，北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)平均租金環(huán)比下降4.4%。核心子市場(chǎng)租金震蕩較為明顯，順義空港等成熟子市場(chǎng)租金環(huán)比降幅均超過(guò)5%，區(qū)域間租金價(jià)差正逐步收縮。紀(jì)明表示：“租金調(diào)整有利于市場(chǎng)需求潛力的釋放，未來(lái)汽車等制造類租戶以及醫(yī)藥類企業(yè)租戶將成為核心子市場(chǎng)筑底修復(fù)的有力支撐。”

高端住宅

豪華公寓 2025年第三季度

新增供應(yīng) 240套

價(jià)格變化 環(huán)比下降 3.1%

租金變化 環(huán)比下降1.0%

北京高端住宅市場(chǎng)供應(yīng)顯著回落，上半年開盤項(xiàng)目穩(wěn)定去化。經(jīng)歷二季度供應(yīng)高峰后，三季度北京豪華公寓市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)期，新開盤項(xiàng)目?jī)H240套。政策利好支持新房市場(chǎng)活躍度保持平穩(wěn)，但受供應(yīng)減少影響，新房成交量下滑至約790套。上半年入市的新盤保持較好的去化節(jié)奏，貢獻(xiàn)了三季度超六成的成交量。

高品質(zhì)住房購(gòu)買門檻持續(xù)降低，改善型需求成為市場(chǎng)主力。為把握政策窗口期加速去化，二手高端住宅市場(chǎng)多板塊掛牌量攀升，價(jià)格普遍有所回調(diào)。開發(fā)商同步推出折扣促銷。排除新開盤項(xiàng)目影響后，豪華公寓可比項(xiàng)目新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降3.1%，降幅較二季度略有擴(kuò)大。仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事陳晨表示：“隨著美聯(lián)儲(chǔ)開啟新一輪降息周期，中國(guó)預(yù)計(jì)也將適時(shí)調(diào)整利率政策。金融條件改善將推動(dòng)潛在購(gòu)房者加快決策，加之大量?jī)?yōu)質(zhì)供應(yīng)提供充足選擇，市場(chǎng)中的改善型住房需求有望進(jìn)一步釋放。”

– 完 –