浦東最頂流的改善板塊，為啥房子賣不掉了？

浦東的樓市鄙視鏈，已經完全變了。

隨著浦東一路向南開發，陸家嘴南部眾多新板塊遍地開花：

新楊思、北蔡楔形綠地、前灘南、唐鎮、張家浜楔形綠地、后灘紛紛崛起。

浦東的購買力不斷向南部轉移、浦東的中產社區格局正在劇烈變化：

北部的板塊開始逐漸衰落，老牌的中產社區開始購買力外流。

雙重壓力之下受影響最嚴重的，就是曾經浦東北部的中產信仰——森蘭國際社區。

去年以來，森蘭的二手房成交很一般，很多房子掛了很久都賣不掉。

作為上個周期的浦東樓市明星，森蘭，是不是很難穿越下一輪周期了？

森蘭這片區域，可謂是出道即巔峰，基本可以說是中產社區最頂級的配置。

老浦東新區時代，張江尚未完全崛起的時代，扛鼎的產業區還是兩橋一嘴：

當時世界500強中的近150家都在外高橋保稅區設立總部或分部；

金橋成立30年里，以浦東新區1/50的土地占比，貢獻了浦東新區1/4、上海1/15的工業經濟規模。

作為金橋和外高橋之間的整片未開發綠地，森蘭的條件自然是得天獨厚的——出道就完全不缺購買力。

好的“大衣料子”自然直接配以最高頂級的地段規劃，森蘭出道就是國際社區，站在中產社區的最頂端：

各項配置自然也都是頂配，核心綠地湖景資源、國際學校、超強公辦小學（明珠小學+六師附小）、頂級開發商（綠城、仁恒等）、大商場；讓森蘭出道后就成為浦東最靚的仔。

畢竟過去很多年里，金橋和外高橋造富了一大批人、積累了大量的購買力需要改善。

森蘭的出現，直接滿足了這些“賺到錢”的朋友，對于富人區的全部想象和需求。

而且，即便是陸家嘴的基金經理和張江的先富人群，也拜倒在森蘭的石榴裙下：

當時整個浦東能買的好房子真的不多，能跟森蘭掰手腕的基本也沒有。

整個老浦東（如今的北部）大部分板塊以動遷房和老公房為主，尤其是金橋和外高橋周邊，這倆大板塊的商品房大多也是2005年之前的產品。

當時整個浦東最頂流的地段無非就是聯洋、碧云和浦東內環那些板塊，但是產品力和森蘭的綠城、仁恒等社區，產品力直接差了一個時代。

森蘭的產品定位也是以改善型產品為主，并沒有受到70/90的轄制，大兩房、大三房、大四房完美的承接了浦東的改善需求。

對于浦東這個不那么care距離、更加在意品質、學校、產業的樓市環境里，森蘭對于當時浦東中產的吸引力可以說是絕對的第一梯隊 。

森蘭印象城實拍

雖然森蘭的國際氛圍相比早年的古北碧云已經相當弱，作為一個國際社區而言可以說是比較失敗的。

但是作為一個中產社區，森蘭無疑是極為成功的。

如果用一個詞語來形容森蘭在上海樓市的生態位，那大概就是“品質”：

森蘭憑借品質出圈，在相當長的一段時間里虹吸浦東的中產購買力。

樓市的認知是有慣性的，市場對于森蘭的追捧一直持續到了2021年的上海樓市最高點：

森蘭的新房森蘭星河灣82.42分創造當時的最高分紀錄，森蘭的二手房價格一度沖擊12w大關（綠城御園高點突破12萬，其他標桿小區達到11w+），2000-3000萬的房子也經常成交。

森蘭能達到如此巔峰，其實就是中產們。在為超越地段的“品質“”買單。

最怕巔峰留不住，這句話十分適合森蘭。

森蘭的房子和環境，即便站在今天的視角去看，仍然是上海樓市最優秀的一批——但是架不住外部環境發生了劇烈的變化。

森蘭曾經在上海樓市的生態位是“品質”，但如今掌握品質這個生態位的，是新房。

在眾多新房的沖擊之下，森蘭的品質優勢正在被大幅度削弱。

近兩年，是浦東新一輪城市大開發的起點之年，也是市區全面舊改的起點之年。

第一，浦東開始了新一輪板塊拓荒，一批新的中產板塊正在崛起。

先是前灘的崛起，一舉超越聯洋成為浦東第一中產社區。

隨后就是這幾年的眾多新板塊的接連開發：

前灘南（下圖）、后灘、新楊思、北蔡楔形綠地、張家浜楔形綠地、唐鎮，北浦東還有個金鼎天地。

眾多新板塊，定位都是1000w-2500w的中產，其中也不乏一些靠著綠地概念、和低密度別墅產品營銷的板塊。

在浦東曾經的購買力鄙視鏈里，拿著一千多萬預算，能選的地方也就是浦東內環的幾個板塊、北蔡大華的大戶型、剩下就是森蘭。

如今這個鄙視鏈里，直接加進來五六個新板塊——

關鍵是這些新板塊產品力不錯、戶型也是取消70/90后的改善定位、更關鍵的大部分都主打的是張江外溢。

而從全市視角來看，森蘭的競爭對手變得更多了。

這兩年市區的大舊改，同樣也讓市區出現了一大批中產社區。

從北外灘開始、東外灘、蘇河灣地區、四川北路地區、西藏北路地區、大寧地區，除了極少數的社區做了豪宅型產品，大部分社區都定位中產改善。

尤其是去年限價放開以來的新房，大部分產品戶型面積的定位都做成了120-130、160-180、200-250幾個改善面積段，基本都和森蘭的總價、面積重疊。

眾所周知，隨著限價放開，這批新房的品質大幅度提升。

無論是浦東內部的新房，還是正在開發的市區新房，大家的產品都迎來了大升級：

石材鋁板外立面、大會所、轉角飄窗……

2020年-2022年上海新房限價、新房品質比較差的時代，森蘭是獨樹一幟的品質高地——

到了今天這個時代，上海樓市的品質生態位已經完全被新房占領，森蘭正在失去靠著品質吸引中產的能力。

尤其在浦東內部，森蘭如今對于中產的虹吸能力，已經非常弱，購買力正在被嚴重分流。

房子不會賣，價格不好談

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對于森蘭來說，虹吸不了全區的改善購買力，十分致命：

因為森蘭也是一個沒有什么本地購買力的板塊——地緣改善需求相當弱。

之前我們曾經多次聊過，未來什么樣的板塊會更加保值？

一定是“人多”的板塊——購買力基數比較豐盈的板塊。

本地人改善置換+地緣產業購買力+外來購買力（虹吸外部）。

相對來說，浦西的大部分中產板塊都有這樣的特點，本地置換鏈條完整，地段觀念比較強，浦東就會相對弱很多。

舉個例子，比如三林就屬于浦東人比較多的板塊。

即便同樣是受到新房的虹吸效應影響，但是板塊依然房子賣的掉、有成交：

因為三林本地有完整置換鏈條的板塊，有很多的地緣改善居民，同時地緣也有來自張江和前灘的產業外溢購買力。

這樣的區域即便市場很差，也有固定需求。

但是森蘭的問題首先就是周邊基本沒什么本地人，也沒有太多地緣居民，板塊內部的購買力支撐很弱。

總的來看，森蘭，主要的買家主要三類：

要么是金橋和外高橋的產業購買力；

要么就是靠品質吸引來的浦東改善購買力；

要么是考慮學區的購買力。

但是這三部分購買力都在萎縮。

隨著浦東向南發展，主打高科技的張江，在如今以“新質生產力”為方向的時代，成為了高增長的產業區、購買力核心來源地區。

而金橋、外高橋現在進入了產業轉型升級的周期，客觀來講，購買力正在萎縮。

前面也提到，在浦東向南發展、新房搶占品質生態位的情況下，浦東中產的共識自然也在改變：

當大家都趨向于浦東南部，趨向于張江的時候，就連浦東北部廣大區域的本地改善購買力，也在被浦東南部虹吸而去。

而曾經森蘭引以為傲的書包資源，在今天公民同招更重初中、廣泛集團化教學開新校區的大背景下，稀缺性同樣在被稀釋。

這種情況下，森蘭樓市三類購買力都在萎縮，房子自然不好賣了，價格也扛不住。

如今，森蘭幾大標桿社區，成交價格也來到了8-10w的水平，相比于高點平均跌幅大概在20%-30%之間，基本回到了2020年沒暴漲之前的價格水平。

其中大面積的產品尤其降得厲害。

道理也很簡單，經森蘭在浦東樓市的地位，肯定是嚴重降級了。

地段降級之后，比較麻煩的是，曾經讓森蘭引以為傲的改善產品、大面積定位，如今卻成為了“問題”：

面積太大的房子，價格跌的就越多，因為本質上有點“錯配”。

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結語

購買力全面萎縮，森蘭的樓市地位降級，只能成為浦東中產板塊中的中下游選擇。

當然森蘭的房價底線肯定可以守住，畢竟自身的配置產品等等還是有優勢的；

從趨勢上看，隨著產品力升級、各大市區板塊逐漸開發成熟，森蘭板塊的趨勢大概就是“回歸環線”。

森蘭依舊是全市中外環之間的一個價值高地板塊；

但是會被浦東的南中環、全市的中環上的中產社區壓一頭，很難再出現價格超越地段的現象。

未來幾年，隨著浦東新房、全市新房的持續供應、市區新房的解禁，森蘭的房價想要穩住估計還有一定壓力。

考慮森蘭買房的朋友，可以再觀望一陣，不要著急。

篇幅有限，樓市大變革時代，選房看準未來才是最重要。

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