⊙▽⊙啥？東莞新地王要來了！

憋了大半年，東莞土地市場終于要上硬貨了！

近日，松山湖掛牌1宗超低容積率宅地，起拍價17億，一線臨湖，十足“地王”架勢。

綜合這些稀缺屬性，都指向一個結果：它極有可能成為東莞新地王！

這塊地憑什么？看完這三點你就懂了。

01

超低容積率，打造稀缺別墅產品

這塊占地約7.4萬㎡的土地，容積率僅為1.2，是松山湖三年來出讓的最低容積率宅地。

總建面約8.8萬㎡，起拍總價17億元，折合樓面價約19231元/平，地塊價高者得，上不封頂。

若成交總價拍到26.6億，樓面價即破3萬/㎡。

1.2的容積率，在松山湖簡直就是“奢侈品”，明眼人都知道這注定要打造高端低密別墅產品。

在松山湖這樣的核心區域，低密度住宅本來就是鳳毛麟角，再加上一線臨湖的位置，堪稱稀缺中的稀缺。

另外，松山湖的土地供應向來稀缺。

自2012年宣布暫停商住地批復后，直到2019年才重新開閘。

近7年來，松山湖僅推出了7宗地，包括三限房。

最近拍出的，還得回顧到兩年前——2023年金地青雲境地塊，樓面價高達2.6萬/平，創下松山湖最高紀錄。

目前，該金地青雲境已售罄，收官價約4.5萬/平。

02

地塊素質高，瑕不掩瑜

松山湖，本就是東莞的價值高地，而這次出讓的地塊更是高地中的“尖子生”。

北鄰虹溪諾雅、翔龍御湖居，南接松山湖中心小學，西側直接臨湖，東側靠著松山湖生物醫藥基地，可以說是集湖景、豪宅區、名校、產業于一身。

更值得一提的是，如此親近湖景的距離，在整個松山湖近六年推出的新盤中，僅有萬科松樾能與之媲美。

地塊西北側的虹溪諾雅，曾是東莞豪宅市場的價格天花板，巔峰時期二手房報價達8萬/㎡。

至今仍是區域內的標桿，目前二手平臺上，掛牌價在3.1-7.5萬/平之間。

不過，該地塊也并非完美無缺，靠近高速這個因素，確實可能會帶來一些噪音困擾。

但話說回來，1.2的超低容積率正好可以化解這個短板——樓棟通過合理布局，把主要生活空間安排在遠離高速的一側，再配上專業的隔音設計，這個問題完全可以得到有效控制。

說到底，在如此稀缺的地塊上，這點缺點瑕不掩瑜。

03

多家房企躍躍欲試

這塊地值得期待，唯一的不確定性在于——最終花落誰家？

目前，聽說已有6、7家品牌開發商表露出濃厚興趣。

這些房企大多擁有打造高端樓盤的成功經驗，未來誰能拿下這塊寶地，將直接決定項目的天花板高度。

在當下謹慎的市場環境中，開發商拿地更加理性，但官方設定的起拍樓面價相對友善，加上地塊的素質出眾，關注度極高，普遍認為地塊會遭到熱搶。

如此優越的地塊條件，加上1.2的超低容積率和一線臨湖位置，必定規劃為高端別墅產品，未來的定價自然不會親民。

定價方面，品牌效應至關重要，若是非品牌開發商拿下，恐怕會讓眾多潛在買家失去興趣。

松山湖的土地盛宴即將開場，10月30日，我們拭目以待！

+V:fenghuangtjw，

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