都去哪里了：蘇州新房＜120㎡戶型集體“消失”了？

這幾年蘇州新出的純新盤，一個現象越來越明顯——小戶型在“消失”。大量新盤已經不做小戶型了，起步就是140㎡以上的四房。

我們統計了從去年至今蘇州市區成交的宅地，共計有71宗，已經公示規劃的樓盤里，起步戶型在120㎡以下的，只有3個。

這三個樓盤，分別是新區的瀾庭壹號院、園區的時光青澄和招商序。

瀾庭壹號院，前身是蘇地2024-WG-Z31號地塊，位于新區獅山板塊，建發朗云西側，容積率1.2。

◎瀾庭壹號院效果圖

瀾庭壹號院為蘇高新集團“瀾”系作品，由蘇高新集團&綠城管理聯合打造。

根據公示資料，項目擬建17棟3F聯排、2棟6F疊墅、2棟10F洋房，起步面積是115㎡的洋房，最大面積是369㎡的聯排產品。

在獅山核心，還有115㎡小戶型洋房，稀缺性非常強了，預計后期開盤后會有一波熱度。

招商序，位于園區湖西婁葑，是招商蛇口在蘇州打造的首座啟序系。

◎蘇州招商序效果圖

項目坐擁金雞湖、獨墅湖雙湖資源，地鐵7號線步行即達，區位條件也比較不錯。

招商序6月首開，市場反響不錯，尤其是其115㎡洋房產品，是湖西僅有，園區唯二在售的小戶型洋房了。客戶要在園區核心上車小面積洋房（新房），招商序幾乎是唯一選擇，因此稀缺性也很強。

時光青澄，起步戶型約91㎡，是園區在售新房中起步面積最小的樓盤了。

◎時光青澄效果圖

項目位于婁江創新城，純洋房社區定位，業態非常純粹。戶型面積段為91-128㎡，可控的面積和總價，也是想上車園區小洋房客戶的不錯選項。

那么問題來了，愿意做120㎡以下戶型的樓盤，為什么只有這么幾個了？

第一，是低容積率的地塊越來越多。

以今年為例，已經成交的21宗宅地中，有16宗是容積率在1.5及以下的低密地塊；如果把容積率放寬到2.0以下，那占比達到了9成。

低密地塊所建住宅產品至少洋房、疊墅起步，哪怕是高低配，小高層、高層也會更傾向于規劃大面積，這樣更容易保證社區的統一性。

第二，對于開發商來說，在核心板塊做大戶型更安全。

雖然上述有小戶型的樓盤均位于園區、獅山等蘇州核心區，但這些產品在本區域，本身就是鳳毛麟角的存在。而且大家都有一個共識，近兩年土地出讓尤其是低密地塊正在回歸主城核心，這些新地新樓盤，起步戶型一定是大面積，動輒160㎡起步。

因為這些板塊本身積攢了大量的改善需求，市場號召力也強，產品規劃大戶型買單的人反而更多；尤其是在限價取消的當下，對于改善來說，只要產品好得很突出，他們就更容易下單。

因此，即使近兩年成交的宅地中，已入市或方案公示的項目占比不太高，但依據上述因素，那些未入市地塊后續打造項目規劃小戶型的可能性也不會高。

第三，對于購房者而言，小面積的選項更多，不一定要選擇現房。

現在很多地段不錯的二手房、次新房，總價也到了很多人的心理價位。只要對學區或是房子的要求稍稍放寬一些，有大量二手房源可以選。

并且，很多人對第一套房的容忍度會高一些，想著今后可以再置換，所以會更側重地段和便利度，但是對改善的房子，一定要高標準嚴要求，如果對產品有更高的訴求，選新房，會更合適。

當然，這些情況在以往的樓市里也存在，真正導致大面積擠壓小戶型的原因還是——現在的新房市場，小面積的購房人群受行情影響在減少，新房市場的消費主力是改善。

在蘇州不少低總價板塊，比如通安、黃埭、甪直、七都、汾湖經濟開發區等多個外圍板塊，其實不乏120㎡以下的小戶型房源。受周邊二手房市場同等面積段房源大量供應的影響，購買120㎡以下小戶型的客戶被嚴重分流，因此該面積段新房的銷售承壓較大。

但是二手房市場卻并不如此，今年上半年，蘇州120㎡以下的二手房成交量與往年基本持平。

在樓市整體收縮的階段，首當其沖的必然是新房市場的剛性需求。一般來說，房子就是家庭最貴重的資產，第一套房尤其是。剛需買房如果不能作為生活的墊腳石，下單的速度自然就會慢下來。

如果你是開發商，你愿意說服好幾戶沒那么堅定的剛需，還是專攻一套大面積改善客戶？

接下來，去年以來出讓的宅地中，還有少量有做小戶型的可能性，比如外圍板塊容積率偏高一些的地塊。

除此之外，目前市區在售項目中，還有不少樓盤有120㎡以下的小戶型房源在售。

比如黃橋的復地鹿溪雅園、汾湖經濟開發區的實地花鶴翎、太湖度假區的太湖朗郡、木瀆-太平山板塊的境雅四季等眾多蘇州非核心外圍板塊，均有120㎡以下小戶型房源在售。

若對產品要求較高的客戶，可選擇吳中甪直板塊的吳風宸樾府、黃埭板塊的青云臺、園區湖西的招商序和婁江創新城的時光青澄等。

吳風宸樾府是今年新入市的純新盤，建筑面積約112-182㎡，是甪直首個精裝科技住宅。項目配置了甪直唯一的會所，精裝標準、公區配置均比較高。

◎吳風宸樾府效果圖

青云臺也是今年新入市的純新盤，起步面積107㎡，119㎡以上為四代宅產品，戶戶配置空中庭院，得房率也很高。

◎青云臺四代宅露臺效果圖

曾幾何時，很多改善還在感嘆核心區沒有好房子可以選，而現在，蘇州已經遍地改善豪宅，新入市的樓盤中，小面積反而成了“且買且珍惜”。

只是，主流購買力才是樓市風向標，才是樓市最中堅的力量。