新興產業驅動需求，廣州辦公樓市場空置率有所改善

2025年第三季度，廣州商業地產市場受益于電商及出海服務等新興產業企業的辦公空間升級或擴張需求的帶動，錄得多宗超2,000平方米的大面積租賃成交，市場動能持續改善。全市凈吸納量（剔除自用）單季突破8萬平方米。

注：廣州辦公樓市場指廣州甲級辦公樓市場，文中所述租金及售價均基于建筑面積。

2025年第三季度，部分企業辦公空間置換與升級需求較為活躍，推動廣州甲級辦公樓市場租戶結構加速重構。年初至今，廣州科韻路互聯網企業密集遷入廣州國際金融城片區甲級辦公物業；與此同時，電商平臺、跨境電商及外貿服務等新興行業表現較為活躍，成為需求端重要變量。

隨著電商直播、即時零售等新消費業態的發展，廣州潮玩服裝、美妝日化、農業食品等熱點電商領域加速轉型升級，品牌經營與私域建設需求顯著增強。不少品牌商通過自建主播團隊拓展店播業務，直播服務商也加速規模擴張，共同帶動了甲級辦公需求提升。本季度，琶洲區域相繼落地多宗大面積直播電商相關企業的租賃成交，他們從產業園升級至甲級辦公物業，合計面積達1萬余平方米。

2025年1-7月，廣州商品出口總值同比增長21.9%。隨著出海企業規模擴大，廣州正構建科技驅動的出海新生態，賣家通過數字化手段加速多平臺布局與品牌建設，并強化風控意識，提升企業韌性，從而推動了財稅、法律、物流、營銷投流及跨境支付等配套服務行業的業務擴張。第三季度，出海服務企業在甲級辦公樓市場的租賃表現較為活躍，合計租賃面積近1.5萬平方米。這些企業選址時傾向于成熟商務區，看重其帶來的品牌效應、客戶便利性和人才吸引力。此外，此類集中租賃行為也對穩定市場起到了積極作用，珠江新城等核心子市場的空置情況得到一定程度的緩解。

第三季度，廣州甲級辦公樓市場迎來三個新項目入市，其中兩座為全自用總部大樓，僅一座面向市場開放租賃。因此，新增供應對全市空置率未形成明顯壓力。在重點子市場中，琶洲及廣州國際金融城憑借自用面積吸納和租金性價比優勢持續吸引租戶遷入，成為凈吸納的主要驅動力，兩區域空置率環比均下降逾4個百分點。截至季度末，全市空置率環比下降0.7個百分點至23.2%。

近期廣州企業仍對成本保持高敏感度，大部分業主預計將繼續采用讓利的定價策略。值得關注的是，廣州產業創新突破有望改寫市場局面，主導辦公樓市場需求端的修復。

預計在未來12個月內，新一輪企業業務結構調整將逐步轉化為對廣州甲級辦公樓的租賃需求，為珠江新城、琶洲等重要的辦公樓子市場提供一定的去化動力。與此同時，廣州正借力第十五屆全國運動會的籌備契機，全面加速城市基礎設施建設：多條地鐵新線預備開通，城中村改造項目集中推進，不僅顯著提升了天河區與海珠區的城市界面品質，也有力推動了琶洲和廣州國際金融城等新興子市場的加速成熟。隨著廣州產業升級持續釋放新興行業需求，疊加新增供應見頂回落，甲級辦公樓市場供需關系將迎來結構性改善，租金下行幅度有望逐步收窄。

*本文標題插畫部分為AI生成后二次創作