萬億央企保利發展控股股東易主

一家總資產超過萬億的房地產巨頭，正在靜悄悄地完成其內部整合的關鍵一步。

10月9日，保利發展發布公告稱，公司收到保利集團《關于國有股份無償劃轉的告知函》，保利南方擬將其持有的公司45.12億股股份無償劃轉至保利集團。

本次無償劃轉后，保利集團將直接持有公司48.75億股（占總股本的40.72%），成為公司控股股東，而保利南方將不再持有公司股份。

本次股權劃轉屬于國有資產內部劃轉，不涉及向市場增持或減持，不涉及要約收購，公司實際控制人仍為保利集團。

這一變從股權結構上簡化了管理層級，保利集團直接成為保利發展的控股股東。股權結構優化有望進一步提升公司決策效率，加強對市場變化的響應速度。

央企地產“航母”

保利發展自1992年成立以來，已走過33年發展歷程，從一家廣州本地房企成長為行業頭部企業。

保利發展的前身——廣州保利房地產開發有限公司成立時，只有“1張會議桌、2張折疊椅和12萬元可用資金”。

1998年，保利開發保利花園，打造國家首個康居示范小區，這在當時轟動一時，成為里程碑項目。

2002年，保利發展完成股份制改造，啟動“三個為主，兩個結合”戰略及“大十字”全國布局。2006年，保利發展在上交所上市，標志著公司進入新的發展階段。

僅僅六年后的2012年，保利發展銷售額便突破千億元，進入“千億俱樂部”。2016年，保利發展提出“一主兩翼”發展戰略，開始多元化探索。

2018年，該公司更名為“保利發展控股”，提出打造不動產生態平臺，縱向打通投資、設計、施工等全鏈條服務。

2020年，保利發展銷售額突破5000億元。2022年，保利發展提出“進三爭一”建設世界一流企業的目標。

2023年，保利發展提出“行業進入高質量發展品質時代”，并推出“人文社區”產品理念。

保利發展自2024年起逐步構建“不動產投資開發、不動產經營、不動產綜合服務”三大主業格局，并在2025年中報中明確中長期戰略規劃

高管“換血”、架構“動刀”

近年來，保利發展的高管團隊經歷了一系列調整，逐漸形成了新一代領導集體。

2024年11月，保利發展副總經理張偉率先因工作調整辭職；同年12月，任職近30年的“老保利人”、總經理周東利宣告離任。

總經理職位空缺近3個月后，2025年3月，時年45歲的副總經理潘志華接棒這一關鍵崗位，成為保利發展第五任總經理。

潘志華堪稱保利內部培養體系的典型代表：2001年入職后歷任河北、山西等分公司總經理，曾任戰略投資管理中心總經理，2019年起擔任副總經理，同時兼任保利商旅董事長，深度參與經營性資產運營管理。

2025年8月的最新調整中，45歲的吳蘭玉成為保利發展最年輕的副總經理，打破此前副總團隊平均50歲左右的年齡結構。

這位傳播學碩士2005年加入保利后，從廣州科學城公司營銷負責人起步，在武漢公司歷練十年后，2018年臨危受命執掌保利物業，2023年升任物業董事長。此次跨板塊晉升，被業內解讀為保利強化服務基因的明確信號。

與集團層面調整相呼應，保利發展區域管理層在2025年初完成大規模換防，對多個區域公司進行了合并。

其中，保利江蘇與淮海公司合并為江蘇公司，保利浙江與浙南公司合并為浙江公司，保利山東與齊魯公司合并為山東公司，保利遼寧與大連公司合并為遼寧公司。

此外，保利發展還有諸多關鍵崗位的人事調動。例如，提名保利產研中心總經理吳勁松擔任保利上海公司總經理；提名保利上海總經理傅小君擔任保利浙江公司董事長；提名保利浙江公司總經理張磊擔任保利戰投中心總經理；提名保利浙南總經理朱忠偉擔任浙江公司總經理。

同時，保利發展董事會辦公室原副總經理（主持工作）李紅亮調任保利發展北京公司總經理，鑒于北京公司商辦資產沉淀多且轉化難度大，李紅亮的到任被認為與其在強化商辦運營類業務方面的能力相關。

盈利“腰斬”、財務穩健

盡管2025年上半年房地產行業整體承壓，保利發展仍展現出較強的經營韌性。

上半年，保利發展實現營業收入1168.57億元，同比下滑16.08%；歸母凈利潤27.11億元，同比下滑63.47%。

該公司指出，業績下滑主要受房地產項目結轉規模下降、毛利率同比下降以及對合聯營企業投資收益減少等因素影響。

銷售方面，2025年上半年，該公司實現簽約金額1451.71億元，同比減少16.25%；實現簽約面積713.54萬平米，簽約均價提升至2.03萬元/平方米。

不過，保利發展在核心城市的市場地位持續鞏固，38個核心城市銷售貢獻同比提升3個百分點至92%，在上海、廣州、成都、西安等9個核心城市排名市場第一。

在行業整體資金鏈緊張的背景下，保利發展的財務狀況保持穩健。2025年上半年，保利發展實現經營性現金凈流入160.17億元，同比實現由負轉正。

截至2025年6月末，公司總資產達1.34萬億元，貨幣資金余額達1385.62億元，占總資產比例保持在10%以上，另有593億元已售待回籠資金，未來可動用資金充裕。

負債方面，保利發展多項指標持續優化。截至2025年6月末，公司資產負債率73.53%，扣除預收款的資產負債率為63.30%，凈負債率為59.64%，較期初分別下降0.82、1.40和3.02個百分點。

保利發展的融資成本進一步下降，2025年上半年新增有息負債平均成本降低21BP至2.71%，期末綜合成本2.89%，維持行業較低水平。

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