防城港：高庫存下的“海邊鶴崗”，房?jī)r(jià)從 近 萬跌回 4 千

然而，依靠政策和資本催生的樓市幻夢(mèng)的破滅比想象中來得更快。

國(guó)慶長(zhǎng)假期間，老友去防城港探親。

作為一個(gè)老地產(chǎn)人，雖然已經(jīng)轉(zhuǎn)行，但無論去哪里，他仍舊對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘斜３种?xí)慣性的關(guān)注。

據(jù)老友實(shí)地拍攝的照片，在今天的防城港，二三十萬就可以買到一套120平米左右的房子。

照片所顯示的樓市現(xiàn)狀也得到了數(shù)據(jù)的佐證——防城港的二手房均價(jià)定格在4038元/平，城區(qū)120-130平的主力戶型均價(jià)也僅4339元/平。

而且，這個(gè)美麗的濱海城市，正在承受樓市狂飆時(shí)代所遺留下來的高庫存之殤。

壹

防城港因港建城。城市不大，但地理位置卻十分獨(dú)特，隸屬于前些年比較熱的北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)，也是廣西甚至大西南的出海口之一。

2010年前后，隨著《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》落地，防城港也從政策紅利中所獲不菲。

那時(shí)，防城港下屬的東興市被確立為中國(guó)國(guó)家重點(diǎn)開發(fā)開放試驗(yàn)區(qū)，邊貿(mào)生意做得如火如荼。一億人口的越南，似乎早已接過中國(guó)全球制造中心的接力棒，靠更低廉的勞工成本與我們爭(zhēng)奪著市場(chǎng)。

城運(yùn)up的進(jìn)程疊加房地產(chǎn)的向上周期，防城港的樓市如同一艘正借著東風(fēng)起航的巨輪。

那時(shí)，全國(guó)性房企在防城港扎堆拿地，新區(qū)樓盤沿著海岸線連片開發(fā)，十年間新房供應(yīng)暴漲超3倍。

恒大所開發(fā)的御景灣就曾打出“三年勁銷15億區(qū)域銷冠”之類的宣傳口號(hào)。

2018年，海南全域限購政策更成了點(diǎn)燃防城港樓市的 “導(dǎo)火索”。

那一年，東北、西北的投資客坐著飛機(jī)趕來，防城港商品房銷量暴增85.46%，賣出48486套，其中港口區(qū)90%的購房者都是外地人，而商品房成交均價(jià)一度飆到近萬元的高點(diǎn)。

據(jù)說，渠道銷售給出的傭金返點(diǎn)最高達(dá)20個(gè)點(diǎn)。

據(jù)那時(shí)也去過防城港的老友描述，防城港為樓市而瘋狂，不但中介門店比比皆是，裝修、建材店鋪扎堆開業(yè)，連出租車司機(jī)都在推銷樓盤。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的數(shù)據(jù)，2018年防城港共計(jì)銷售商品房48486套，同比增長(zhǎng)85.46%；銷售面積為423.61萬平方米，同比增長(zhǎng)71.64%；銷售總額則達(dá)到232.33億元。

可以說，優(yōu)越的地理環(huán)境和“21世紀(jì)海上絲綢之路”的概念，2018年海南限購導(dǎo)致部分資金轉(zhuǎn)向及炒房客的大舉進(jìn)入，讓那時(shí)的防城港的樓市充滿了想象空間。

貳

2020年成為防城港樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，疫情期間的特殊政策讓依賴外地客的樓市瞬間停擺。更致命的是，當(dāng)全國(guó)樓市調(diào)控收緊后，投資客資金加速撤離，被炒作起來的需求泡沫徹底破裂。

這一年，防城港樓市銷量只有2.14萬套，同比下降46%，此后更是一路下滑，難掩頹勢(shì)。

除了大環(huán)境的影響，防城港樓市的大起大落還有著更為復(fù)雜的原因。

在廣西，來賓一度是傳銷天堂，其他地方，包括防城港亦是傳銷熱土。但是，別的城市的傳銷人士致力于專業(yè)，防城港的地方特色則是創(chuàng)造性地把樓市和傳銷結(jié)合起來。

那時(shí)，以北部灣是國(guó)家大力扶持的區(qū)域和房?jī)r(jià)上漲空間巨大，邀請(qǐng)親朋好友來防城港投資是再正當(dāng)不過的理由。而且，很多人也許抵制住了傳銷“資本運(yùn)作”的誘惑，卻在房?jī)r(jià)的泡沫中迷失。

畢竟，同傳銷的遠(yuǎn)景展望相比，這是觸手可及的財(cái)富升值機(jī)會(huì)。

所以，當(dāng)防城港開始整治傳銷的時(shí)候，隨著又一批外地人的撤退，樓市銷量也隨之下滑。

在需求驟減的同時(shí)，供應(yīng)卻持續(xù)增加，“堰塞湖” 隨之顯現(xiàn)。

根據(jù)防城港市房地產(chǎn)交易中心、防城港市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，2016-2020年防城港住宅用地供應(yīng)面積連續(xù)增長(zhǎng)，合計(jì)共成功出讓了2155畝住宅用地。

截至2024年底，防城港新房庫存去化周期高達(dá)152個(gè)月，意味著即便不再建新房，賣完現(xiàn)存房源也要12年多。

土地市場(chǎng)的表現(xiàn)更為清晰地反映了開發(fā)商的態(tài)度。

2025年1-5月，全市僅出讓1宗住宅用地，且所有成交地塊溢價(jià)率均為0%

開發(fā)商用腳投票，顯示出對(duì)住宅市場(chǎng)前景的謹(jǐn)慎態(tài)度。

從2015年到2025年，防城港樓市經(jīng)歷了完整的價(jià)格周期。

2015年，防城港不少樓盤價(jià)格還在3000-4000元的區(qū)間徘徊。2016-2018年迎來快速上漲，價(jià)格由5千一路刷至近萬元。而如今，市場(chǎng)均價(jià)已回落至4000-5000元的水平。

十年之間，防城港房?jī)r(jià)畫出了一條倒U型曲線，從起點(diǎn)回到原點(diǎn)，中間卻經(jīng)歷了無數(shù)投資者的夢(mèng)想與失落。