“以租抵債”的租賃權(quán)，能否阻卻法院強(qiáng)制執(zhí)行？

案情回顧

在某民間借貸糾紛執(zhí)行案件中，申請(qǐng)執(zhí)行人張某與被執(zhí)行人李某因債務(wù)履行問(wèn)題訴至法院。法院經(jīng)審理作出生效判決，確認(rèn)李某應(yīng)向張某償還借款本息，但因李某未履行義務(wù)，張某向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行過(guò)程中，法院依法查封了李某名下的一處商業(yè)房產(chǎn)，并裁定對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行司法拍賣。

案外人王某得知后，向執(zhí)行法院提出書面異議。

王某主張，其與李某在法院查封涉案房產(chǎn)前兩個(gè)月已簽訂《房屋租賃合同》，約定租期十年，租金以李某拖欠王某的勞務(wù)費(fèi)用及投資收益抵償，一次性付清。王某據(jù)此要求法院確認(rèn)其享有“買賣不破租賃”的權(quán)利，并在房產(chǎn)拍賣時(shí)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，請(qǐng)求帶租約拍賣或阻止向買受人移交占有。

執(zhí)行法院對(duì)王某的異議進(jìn)行了審查，并作出裁定。王某不服，向上一級(jí)法院申請(qǐng)復(fù)議。

案件結(jié)果

法院經(jīng)審查認(rèn)為，王某雖提交了租賃合同，但其所稱的“以租抵債”實(shí)質(zhì)是以房屋使用權(quán)抵償債務(wù)的履行方式，并非典型的租賃關(guān)系。王某未能提供充分證據(jù)證明其債權(quán)真實(shí)合法，亦未證明在法院查封前已實(shí)際占有、使用涉案房屋。

因此，法院認(rèn)定王某對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，最終裁定駁回王某的異議請(qǐng)求。

法律分析

北京澤達(dá)律師事務(wù)所基于本案為您做以下法律分析：

一、“買賣不破租賃”原則

“買賣不破租賃”是我國(guó)法律為保護(hù)承租人權(quán)益而設(shè)立的，《中華人民共和國(guó)民法典》第七百二十五條明確規(guī)定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”該規(guī)定使得原本屬于債權(quán)的租賃權(quán)具有了對(duì)抗第三人的物權(quán)化效力，是對(duì)合同相對(duì)性原則的突破，其立法本意在于維護(hù)租賃關(guān)系的穩(wěn)定，保障承租人的居住或經(jīng)營(yíng)權(quán)益。

然而，租賃權(quán)的這種特殊保護(hù)并非沒有邊界。根據(jù)《民法典》第七百零三條對(duì)租賃合同的定義，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。這表明，典型的租賃關(guān)系核心特征是以租金換取使用權(quán)，雙方具有建立租賃關(guān)系的真實(shí)合意。

二、以租抵債的“租賃權(quán)”能否阻卻強(qiáng)制執(zhí)行？

本案中涉及的“以租抵債”則與典型租賃關(guān)系存在本質(zhì)區(qū)別。其實(shí)質(zhì)是債務(wù)人無(wú)力清償金錢債務(wù)，遂以房屋使用權(quán)抵償欠款，更接近于以物抵債的一種變形，或者說(shuō)是債的履行方式。在這種情況下，雙方的真實(shí)意圖可能并非建立長(zhǎng)期的租賃關(guān)系，而是解決既存?zhèn)鶆?wù)問(wèn)題。

正是基于這種特殊性，人民法院在審查“以租抵債”能否阻卻強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)采取更為審慎的態(tài)度。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十一條規(guī)定，承租人主張阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)的，需同時(shí)滿足“人民法院查封前已簽訂合法有效的書面租賃合同”與“查封前已占有使用該不動(dòng)產(chǎn)”兩個(gè)要件。該規(guī)定的目的正是為了防止被執(zhí)行人與案外人惡意串通，虛構(gòu)租賃關(guān)系阻礙執(zhí)行。

在司法實(shí)踐中，對(duì)于“以租抵債”情形下租賃權(quán)對(duì)抗效力的審查，法院通常會(huì)從多個(gè)維度進(jìn)行綜合判斷。首先會(huì)重點(diǎn)審查基礎(chǔ)債權(quán)的真實(shí)性、合法性及數(shù)額合理性，如果基礎(chǔ)債權(quán)本身存在瑕疵或無(wú)法證實(shí)，那么所謂的“以租抵債”就失去了合法基礎(chǔ)。其次會(huì)嚴(yán)格審查占有使用的事實(shí)，必須證明在查封前已實(shí)際、合法地占有使用房屋，如辦理交接手續(xù)、實(shí)際入住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等，僅有一紙合同而無(wú)占有事實(shí)，不足以對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行。此外還會(huì)考察租賃條件是否符合市場(chǎng)正常交易習(xí)慣，若租金明顯低于市場(chǎng)價(jià)格或簽訂時(shí)間臨近查封日且無(wú)法合理解釋，可能被推定為惡意阻礙執(zhí)行。

本案中，王某主張的“以租抵債”未能通過(guò)上述審查標(biāo)準(zhǔn)的檢驗(yàn)。其既未充分證明基礎(chǔ)債權(quán)的有效成立，也未提供證據(jù)證實(shí)在查封前已實(shí)際占有房屋，因此其所謂的“租賃權(quán)”不具備阻卻執(zhí)行的效力。

三、執(zhí)行程序中如何審查案外人提出的租賃權(quán)異議？

當(dāng)案外人以其享有租賃權(quán)為由提出執(zhí)行異議時(shí)，執(zhí)行法院的審查遵循嚴(yán)格的程序。首先進(jìn)行形式審查，判斷異議人提交的租賃合同、租金支付憑證、占有證據(jù)等材料是否在形式上完整，簽訂時(shí)間是否早于查封日期。

對(duì)于形式無(wú)瑕疵的異議，法院會(huì)進(jìn)一步實(shí)質(zhì)審查租賃關(guān)系的真實(shí)性，包括調(diào)查租金支付方式、占有使用的持續(xù)性、合同條款是否符合常理等。

在這個(gè)過(guò)程中，法院需要精細(xì)權(quán)衡申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)利益與案外人的租賃權(quán)保障利益，若租賃權(quán)真實(shí)合法成立在先，則應(yīng)依法保護(hù)；若存在虛構(gòu)或惡意，則不能犧牲執(zhí)行債權(quán)人的合法權(quán)益。

律師寄語(yǔ)

基于上述分析，北京澤達(dá)律師事務(wù)所再次提醒：

對(duì)于意圖通過(guò)“以租抵債”獲得房屋使用權(quán)的債權(quán)人而言，必須確保基礎(chǔ)債權(quán)真實(shí)、合法、明確，并以書面合同固定雙方合意。更為關(guān)鍵的是，應(yīng)及時(shí)完成租賃物的實(shí)際占有接管，并保留完備的占有證據(jù)鏈，如交接清單、物業(yè)備案、費(fèi)用繳納記錄等，以備不時(shí)之需。切不可滿足于一紙協(xié)議，而忽視占有這一核心要件。

對(duì)于申請(qǐng)執(zhí)行人而言，若發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)上存在可疑的長(zhǎng)期租約或“以租抵債”安排，應(yīng)積極向法院提供線索，主張審查租賃關(guān)系的真實(shí)性，防止執(zhí)行財(cái)產(chǎn)價(jià)值被不當(dāng)貶損。

北京澤達(dá)律師事務(wù)所律師對(duì)不同法律規(guī)定、熱點(diǎn)、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國(guó)并非判例法國(guó)家，且司法實(shí)踐中不同案例的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時(shí)咨詢北京澤達(dá)律師事務(wù)所的專業(yè)律師，以便更好維護(hù)自己的合法權(quán)益。

本文作者：北京澤達(dá)律師事務(wù)所 朱現(xiàn)領(lǐng)