調(diào)研札記?| 江山印：一環(huán)內(nèi)核心區(qū)資產(chǎn)的沉淀與煥新

2025年7月起，"2025年高品質(zhì)住宅示范案例征集暨產(chǎn)品力測(cè)評(píng)活動(dòng)"進(jìn)入實(shí)地調(diào)研階段，由克而瑞湖南區(qū)域與湖南省房協(xié)聯(lián)合組建專項(xiàng)調(diào)研小組，赴多個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，并形成了調(diào)研札記。

由省房協(xié)指導(dǎo)的本次調(diào)研活動(dòng)將重點(diǎn)圍繞項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、工程質(zhì)量管控體系、智慧社區(qū)建設(shè)、綠色低碳技術(shù)應(yīng)用及客戶服務(wù)創(chuàng)新等維度開(kāi)展專業(yè)評(píng)估，旨在挖掘行業(yè)標(biāo)桿案例，樹立品質(zhì)住宅典范。

本期項(xiàng)目——長(zhǎng)沙湘江新區(qū)?江山印

調(diào)研時(shí)間：2025年9月28日

調(diào)研團(tuán)隊(duì)：克而瑞+省房協(xié)調(diào)研小組

9月28日-29日，位于長(zhǎng)沙湘江西岸的【江山印】迎來(lái)盛大交付。克而瑞與湖南省房協(xié)調(diào)研小組走進(jìn)江山印，實(shí)地探訪這個(gè)坐擁湘江頭排資源的高品質(zhì)住宅項(xiàng)目。

交付現(xiàn)場(chǎng)

該項(xiàng)目因地塊、企業(yè)等歷史因素，在2021年首開(kāi)時(shí)即呈現(xiàn)出特殊之處——售樓部現(xiàn)場(chǎng)公示《購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)告知書》，明確提示購(gòu)房者可能面臨延期交付或爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，由此形成“知情購(gòu)買”的獨(dú)特案例。

購(gòu)房者在充分知悉潛在風(fēng)險(xiǎn)的前提下，仍基于對(duì)項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值與產(chǎn)品設(shè)計(jì)的認(rèn)可作出購(gòu)買決策。這種特殊性也構(gòu)成了當(dāng)前項(xiàng)目交付后各項(xiàng)整改工作的基本前提。

區(qū)位資源

核心區(qū)資源的集中體現(xiàn)

江山印項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙瀟湘大道與咸嘉湖路交匯處，坐擁湘江西岸一線江景資源且無(wú)遮擋直面岳麓山景，具備不可復(fù)制的自然稟賦。

項(xiàng)目處于長(zhǎng)沙一環(huán)核心區(qū)，與城市主干道無(wú)縫銜接，交通便利性突出：距離地鐵4號(hào)線望月湖站約500米，步行約8分鐘；此外2號(hào)線溁灣鎮(zhèn)站、6號(hào)線六溝垅站也在輻射范圍內(nèi)，形成“軌交+隧道”的雙重交通優(yōu)勢(shì)。

江山印區(qū)位圖

項(xiàng)目周邊公共服務(wù)設(shè)施密集：商業(yè)方面，覆蓋萬(wàn)象城、王府井、漁人碼頭等多元消費(fèi)場(chǎng)景；醫(yī)療資源涵蓋湘雅附三醫(yī)院、湖南省腫瘤醫(yī)院等三甲機(jī)構(gòu)；

教育配套包括自建幼兒園及博才小學(xué)、麓山國(guó)際實(shí)驗(yàn)學(xué)校等多所優(yōu)質(zhì)學(xué)校。參照2025年4月政策，項(xiàng)目直接入讀博才小學(xué)，派位麓山國(guó)際實(shí)驗(yàn)學(xué)校、湖南師大附中博才實(shí)驗(yàn)中學(xué)（天頂校區(qū)）、麓山外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)中學(xué)、湖南師大附中桐梓實(shí)驗(yàn)中學(xué)，教學(xué)質(zhì)量非常優(yōu)秀。

項(xiàng)目總占地面積約4.56萬(wàn)㎡，總建筑面積約17.80萬(wàn)㎡，容積率3.50，綠化率30%。項(xiàng)目6棟住宅包含超高層與洋房，采用"高低搭配、錯(cuò)落有致"的布局方式，形成層次分明的天際線。

這種布局既保證了最大化江景視野滲透，也通過(guò)控制建筑密度保障社區(qū)空間舒適度。項(xiàng)目采用"單排設(shè)計(jì)"，東南朝向，不僅減少了西曬困擾，更確保戶戶最大限度東南向閱江、觀山、瞰洲、擁湖、享公園。

產(chǎn)品現(xiàn)狀

交付后的整改與優(yōu)化

1

戶型設(shè)計(jì)：大戶型為主的產(chǎn)品定位

江山印的產(chǎn)品定位清晰——全系大戶型，從190-340㎡大平層到670-955㎡超級(jí)頂復(fù)、240-280㎡精奢疊墅，無(wú)一不在挑戰(zhàn)長(zhǎng)沙高端住宅的尺度上限。尤其值得一提的是，項(xiàng)目最高人均居住面積達(dá)約72㎡，這一數(shù)據(jù)甚至可與深圳灣1號(hào)等一線頂豪對(duì)標(biāo)。

戶型設(shè)計(jì)方面，項(xiàng)目在空間布局上雖與當(dāng)前新規(guī)下的戶型相比存在一定差異，但整體強(qiáng)調(diào)功能性與美學(xué)表現(xiàn)的結(jié)合。

產(chǎn)品以雙主臥套房為起步配置，部分頂層復(fù)式戶型實(shí)現(xiàn)六套房設(shè)計(jì)，增強(qiáng)家庭成員生活的獨(dú)立性與舒適度。在280㎡以上戶型中設(shè)置雙玄關(guān)，部分樓棟配備三梯兩戶，在提升居住私密性與動(dòng)線效率的同時(shí)，也兼顧了入戶儀式感的營(yíng)造。

江山印6棟陽(yáng)臺(tái)實(shí)拍事視野圖

最令人印象深刻的，是那8.2-10.3米、270°環(huán)幕式景觀陽(yáng)臺(tái)。站在這里，橘子洲、岳麓山、咸嘉湖的景致盡收眼底，模糊了家與自然的邊界。這種“客廳即景框”的體驗(yàn)，在長(zhǎng)沙市場(chǎng)堪稱獨(dú)一份。

目前，項(xiàng)目還剩194㎡少量低樓層大平層在售，為高端客群提供了入駐湘江頭排的最后機(jī)遇。

2

立面與景觀

極簡(jiǎn)主義，細(xì)節(jié)品質(zhì)優(yōu)化

建筑外立面以高級(jí)灰為主調(diào)，極簡(jiǎn)風(fēng)格不僅耐看，更最大化保障了戶內(nèi)外的視野通透。這種“不搶戲”的設(shè)計(jì)，反而讓自然成為主角。

項(xiàng)目實(shí)景圖

園林設(shè)計(jì)則以“歸家動(dòng)線”為線索，打造層層遞進(jìn)的視覺(jué)與體驗(yàn)節(jié)奏。

調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目在近期持續(xù)優(yōu)化植物配置與休憩節(jié)點(diǎn)，硬質(zhì)鋪裝也經(jīng)過(guò)細(xì)致調(diào)整，行走其間，既能感受四季植物的變化，也能體會(huì)空間轉(zhuǎn)換的節(jié)奏感。整改中增加的休閑座椅、遮陽(yáng)設(shè)施、花箱組合等，進(jìn)一步提升了園區(qū)的實(shí)用性與親和力。

調(diào)研實(shí)景圖

3

工程細(xì)節(jié)

持續(xù)進(jìn)行的工藝改進(jìn)

在工程細(xì)節(jié)上，江山印展現(xiàn)出扎實(shí)的“內(nèi)功”。從公共區(qū)域的瓷磚美縫、墻面巖板鋪貼，到地下室消火栓飾面貼膜、車庫(kù)出入口截水溝蓋板升級(jí)為不銹鋼材質(zhì)，每一處都透露出對(duì)品質(zhì)的堅(jiān)持。

調(diào)研實(shí)景圖

值得一提的是，項(xiàng)目在設(shè)備平臺(tái)布局、護(hù)欄加高、空調(diào)外機(jī)位置優(yōu)化等“隱形細(xì)節(jié)”上，也做了大量針對(duì)性改進(jìn)。

調(diào)研實(shí)景

例如，6號(hào)樓空調(diào)外機(jī)位置經(jīng)調(diào)整后，有效減少了對(duì)廚房采光的影響；部分護(hù)欄統(tǒng)一加高至1.5米，既安全又美觀。這些看似微小的改動(dòng)，恰恰反映出項(xiàng)目對(duì)居住體驗(yàn)的深度洞察。

4

服務(wù)運(yùn)維

世茂物業(yè)的"四有"標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)服務(wù)由世茂擔(dān)綱，曾先后獲得中國(guó)物業(yè)服務(wù)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)企業(yè)TOP12、中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌價(jià)值TOP7、中國(guó)物業(yè)企業(yè)服務(wù)住宅業(yè)態(tài)TOP3、華東品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)TOP1等多項(xiàng)榮譽(yù)。

物業(yè)服務(wù)采用"四有"服務(wù)體系框架，以打造“安全、舒適、和諧、有活力”的高品質(zhì)社區(qū)生活環(huán)境。

? 安全有保障：秩序類服務(wù)包含搭把手服務(wù)、夜間武裝巡查、消防演練、外來(lái)人員管理

? 工程有響應(yīng)：提供上門服務(wù)、設(shè)備房日常巡查

? 環(huán)境有維護(hù)：定期消殺、日常衛(wèi)生打掃

? 服務(wù)有溫度：組織社區(qū)文化活動(dòng)、裝修巡查

實(shí)際調(diào)研過(guò)程中，由于項(xiàng)目仍處于逐步交付階段，雖有提質(zhì)改造，但小區(qū)內(nèi)環(huán)境細(xì)節(jié)并未做到時(shí)刻的整潔如新，物業(yè)服務(wù)頻次與執(zhí)行效果仍有進(jìn)一步提升空間。

市場(chǎng)表現(xiàn)與調(diào)研總結(jié)

對(duì)標(biāo)板塊周邊項(xiàng)目來(lái)看， 濱江板塊臨江豪宅基本在2w/㎡左右，而項(xiàng)目當(dāng)前二手價(jià)格為2.8-3.1萬(wàn)元/㎡，這一價(jià)格差異反映了市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目資源稟賦與產(chǎn)品特點(diǎn)的認(rèn)可度。

（來(lái)源：貝殼找房）

從本次調(diào)研來(lái)看，江山印項(xiàng)目在已知?dú)v史背景的前提下，正在通過(guò)系統(tǒng)化的整改提升來(lái)應(yīng)對(duì)前期明確的交付挑戰(zhàn)。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，這種基于"知情購(gòu)買"背景下的產(chǎn)品持續(xù)優(yōu)化，為行業(yè)提供了特殊的觀察案例。項(xiàng)目的長(zhǎng)期表現(xiàn)仍有待市場(chǎng)進(jìn)一步檢驗(yàn)。