成都土拍三季度的壓臺大戲，徹底冷場

9月25日和今天，短短一周時間內(nèi)，成都中心城區(qū)推出了三季度土拍市場的壓軸和壓臺兩出大戲。

壓軸的，是起拍樓面價再次刷新全城紀(jì)錄的東大街地塊；而壓臺的，是久未露面的天府藝術(shù)公園板塊，以及坐落在剛剛開校的樹德旁的怡心湖A區(qū)土地——本以為劇情發(fā)展會很好看，結(jié)局卻不盡如人意……

話不多說，直接看地！

雙流今天出讓的土地，來自怡心湖A區(qū)，為 38.5畝住宅用地，容積率2.5，最終由渝成房地產(chǎn)（ 重慶銀河）&空港興城聯(lián)合底價競得， 成交樓面價10500元/㎡、成交總價6.74億元。

說起來，怡心湖A區(qū)也快兩年沒放地了，上一次還是2023年11月，今天這宗地北側(cè)的44畝宅地被空港發(fā)展底價拿下，樓面價11800元/㎡。

近兩年來，隨著資源兌現(xiàn)，怡心湖城市價值攀升，樓面價卻降了1300元/㎡，看似劃算， 但好歹也是上萬的成交價，在二圈層中仍是扛把子。

1、樹德中學(xué)怡心湖學(xué)校本月已正式開學(xué)！

地塊東北側(cè)，就是樹德領(lǐng)辦的九年一貫制學(xué)校，包含30個班、1350個學(xué)位的小學(xué)，以及18個班、900個學(xué)位的初中。

此外，樹德領(lǐng)辦的A區(qū)高中也正按建設(shè)計劃有序推進(jìn)中——家門口讀樹德，不要太安逸！

▍來源：@中建七局土木工程公司

2、約452畝A區(qū)公園，預(yù)計年內(nèi)建成！

地塊東北側(cè)約600米，便是在建中的怡心湖A區(qū)公園（怡心湖A區(qū)生態(tài)恢復(fù)工程項目），占地面積約452畝，主要打造以濕地公園為核心的都市休閑服務(wù)區(qū)，配套生態(tài)、品質(zhì)生活及部分企業(yè)服務(wù)功能，預(yù)計今年12月建成投用。

▍A區(qū)公園&B區(qū)主湖區(qū)（來源：@雙流發(fā)布）

3、商業(yè)配套進(jìn)行時

A區(qū)公園除了綠地與濕地外，還在臨怡騰路側(cè)配置了約27畝商業(yè)用地，擬建設(shè)開放式商業(yè)街區(qū)，將打造以餐飲超市等零售為一體的商業(yè)生活廣場，空港發(fā)展集團(tuán)在回復(fù)網(wǎng)友時表示：預(yù)計2025年動工，2028年投運。

你看，名校、公園、商業(yè)都在逐步補齊，怡心湖確實越來越宜居了。

值得一提的是，重慶銀河&空港興城今天拿下的這宗新地，也將是怡心湖A區(qū)的首個新規(guī)項目。而它的出現(xiàn)，也讓現(xiàn)已有6個項目可售、2個新項目尚未入市的A區(qū)市場競爭變得更為激烈——他們會拿出怎樣的產(chǎn)品力，也更值得拭目以待。

金牛本來今天計劃出讓但又緊急撤回的土地，來自正兒八經(jīng)的天府藝術(shù)公園片區(qū)，為約 30畝住宅用地，容積率2.0，起拍樓面價15500元/㎡。

上周天府新區(qū)拿出了麓湖公園區(qū)核心區(qū)的，沒想到僅以16.4%的溢價成交，遠(yuǎn)不及市場預(yù)期，戳了解地塊詳情。

而今天金牛也拿出了壓箱底的板塊，最終結(jié)果成交相較天新地塊更不及預(yù)期……

畢竟，天府藝術(shù)公園片區(qū)的上一次供地，已經(jīng)是2023年8月了：容積率僅約1.4的超低密土地由成都城投置地以18600元/㎡的樓面價底價競得，清水樓面價達(dá)到當(dāng)年最高（36000元/㎡）。今年，該地塊以「國賓7號院」之名正式入市，出手就是276～390㎡的5F大平層，妥妥的市區(qū)罕見低密豪宅。

而今天這宗地，原本是在金牛區(qū)去年的供地計劃里的，但計劃趕不上變化，并且相較于兩年前城投置地拿地時，起拍樓面價還下調(diào)了。

▍地塊周邊實景

UP君認(rèn)為主要原因還是在于：國賓7號院所在的位置更核心、發(fā)展更成熟，屬于天府藝術(shù)公園「三坊」中的文創(chuàng)坊，而今天撤回的30畝地則與公園還有一個地塊之隔。

▍來源：金牛區(qū)2024年投資白皮書

但它的優(yōu)勢也不少。

第一，離地鐵站僅約600米。

地塊被劃入了6號線興盛TOD范圍內(nèi)，地鐵優(yōu)勢肯定是首位——對于高端項目的業(yè)主而言，地鐵可以不坐，但必須要有。

第二，興盛TOD規(guī)劃商業(yè)很巴適。

已經(jīng)打圍的興盛TOD占地面積超400畝，將依托軌交站點布局高星級酒店、商業(yè)綜合體以及科創(chuàng)、傳媒等產(chǎn)業(yè)，學(xué)校、綠地等生活配套，形成集聚科技創(chuàng)新、商業(yè)體驗、文化傳媒等功能的多元復(fù)合創(chuàng)新活力區(qū)，未來可以近享TOD商業(yè)資源。

▍興盛TOD意境圖

第三，教育資源豐富。

地塊南側(cè)為即將動工建設(shè)的七中萬達(dá)學(xué)校初中部與人北小學(xué)分校，東北側(cè)跨過金芙蓉大道再走約300米就能到七中萬達(dá)，都是公立學(xué)校。

第四，生態(tài)資源強(qiáng)大。

地處天府藝術(shù)公園片區(qū)內(nèi)，生態(tài)應(yīng)該是最不用多說的——地塊雖然距離迎桂湖超過了1公里，但勝在西南側(cè)隔一個地塊就是蓉園+芳菲湖+文創(chuàng)坊，蜀園則在南側(cè)不遠(yuǎn)處。

▍地塊西南側(cè)的芳菲湖&蓉園

此外，約30畝的規(guī)模+2.0容積率+地塊方正+限高33米，妥妥的改善指標(biāo)，操作幾乎沒有難度，同時西側(cè)待出讓住宅地以后建筑如果足夠低矮，高樓層還有直面湖景的視野——最后時刻撤回，確實很可惜！

錦江上周四出讓的土地，來自東大街，為 18.7畝住宅用地，容積率2.5，吸引3家房企參拍。在41輪加價后，以19.5%的溢價率花落國貿(mào)地產(chǎn)， 成交樓面價25100元/㎡，成交總價約7.8億元。

這宗地在開拍前，就收獲關(guān)注無數(shù)，原因無他：時隔短短3個月，成都起拍樓面價又一次破紀(jì)錄。

上一個紀(jì)錄保持者，就在今天這宗地的東側(cè)——國貿(mào)地產(chǎn)6月19日競得的38.5畝地塊，成交樓面價35500元/㎡，成交當(dāng)天直接拿下「成都樓面價TOP2」的頭銜，僅次于金三的41200元/㎡！詳情：

因此這宗地在開拍前最大的看點，就是：樓面價能否再創(chuàng)新高——答案是：并沒有。

但換個角度來看，國貿(mào)地產(chǎn)的再出手，也是其「攤低成本」的一種思路：兩宗土地的平均樓面價約32147元/㎡，同時還有成都TOP2樓面價的價值背書，也更利于后期的產(chǎn)品打造。

ps：上一次土拍稿漏掉的區(qū)域配套—— 鴻宇合泰·商業(yè)及配套項目，位于地塊東側(cè)，為4.3萬方體量的商業(yè)綜合體，主要包含商業(yè)、酒店及配套用房。

▍鴻宇合泰·商業(yè)及配套項目（來源：中冶建工集團(tuán)官網(wǎng)）

此外，《2025年錦江區(qū)土拍手冊》已經(jīng)將38.5畝地旁的規(guī)劃小學(xué)標(biāo)注為「鹽道街小學(xué)（規(guī)劃）」，家門口的名校，想想都巴適！同時旁邊的停車場和綠地也已發(fā)布工程招標(biāo)公告，區(qū)域即將迎來城市界面煥新。

最后對地塊和區(qū)域價值再做兩點補充：

第一，稀缺性極強(qiáng)。根據(jù)《2025年錦江區(qū)讀地手冊》，國貿(mào)的兩宗東大街地塊應(yīng)該是錦江區(qū)、二環(huán)內(nèi)，2025年及未來2～3年出讓的最后兩宗涉宅用地。如果按計劃推地，在其之上的項目，可能是未來2～3年內(nèi)錦江區(qū)離一環(huán)最近的新房，沒有之一。

第二，雖然如今平均樓面價已達(dá)32147元/㎡，但依然有極高的價值潛力。

除了地段的稀缺性以外，9月5日成都規(guī)自局發(fā)布了一則調(diào)規(guī)公告，主要內(nèi)容就是將上圖中的6號商業(yè)地塊，調(diào)整為商兼住用地+微綠地，這宗一環(huán)內(nèi)的涉宅用地一旦入市，住宅部分的樓面價應(yīng)該很可觀。

作為與之相隔400～500米的純宅地，國貿(mào)新項目未來價值也十分可期。

目前，國貿(mào)項目尚未官宣產(chǎn)品信息，但上一宗宅地已有了“地標(biāo)級住宅”之定位。“自拿地以來，團(tuán)隊已進(jìn)行多輪方案調(diào)整，力求打造獨具特色的高端住宅”，國貿(mào)地產(chǎn)內(nèi)部人士透露，“我們將以此為契機(jī)，向市場展現(xiàn)國貿(mào)在高端住宅領(lǐng)域的專業(yè)實力”。

未來，D10、國貿(mào)項目以及土地待出讓的一環(huán)內(nèi)新項目，大概率會形成東大街上的豪宅地標(biāo)集群，期待已經(jīng)拉滿了！

9月中心城區(qū)的土拍，到此落幕。整體來看，土地市場確實和成都的天氣一樣，一夜入秋。

但從數(shù)據(jù)來看，情況也不是那么悲觀：整個三季度成交的20宗土地，半數(shù)都實現(xiàn)了溢價成交。雖然很多地塊的樓面價未及預(yù)期，但平臺托底的情況相較于去年明顯減少，民營企業(yè)參拍積極性也較高。

與此同時，據(jù)中指數(shù)據(jù)， 今年1～8月，成都千萬級新房成交套數(shù)同比上升，說明資本還是很看好成都市場的，也在一定程度上給了房企在核心板塊拿地的信心。

▍來源：中指研究院

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編輯：Zoe Ⅰ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網(wǎng)絡(luò)

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