深圳今年最貴回遷房誕生！成交價高達12萬/㎡，還要漲？

都說房價跌了又跌，那有沒有逆市漲價的案例呢？

不僅有，而且是時有爭議的回遷房小區：

華富村。

作為“棚改第一村”的產物，項目無論是占地近10萬㎡的體量，還是約5.5萬/㎡的貨幣補償標準等，都多次引來了巨大的關注。

交付2年，小區又一次讓人感嘆：

回遷房小區，居然賣出了超過12萬/㎡的高價！

這個價格，甚至能買到福田最近大熱的商品房新世界香蜜四季了（單價11萬/㎡起）。

高價買這里的人，到底咋想的？

太壕！購房門檻近千萬

一年時間，漲價近25%！

在@貝殼找房 上，我們能看到，華富村在8月成交了一套約129.9㎡的房子，總價高達1577萬，單價超過12萬/㎡。

這創下了華富村的最高成交單價記錄。

大概也會是今年回遷房的最高記錄了。

▲成交單價超過12萬/㎡ | 圖源：貝殼找房

回顧來看，小區在2023年9月底交付后，陸續出現二手房成交記錄。由于主力戶型為88-150㎡左右，所以總價基本在800萬-1600區間。

幾乎是千萬級別的小區，這在純回遷小區中鳳毛麟角。

▲華富村實拍 | 圖源：華潤置地深圳公司

更夸張的是，小區還在不斷漲價。

從2023年到2024年，小區成交單價最低在8.1萬/㎡左右，但從2025年開始，最低單價已經在9.1萬/㎡以上了。

▲最低單價8字頭→9字頭 | 圖源：行舟深房

而@貝殼找房 的數據，似乎也證實了這一點：

小區成交均價從2024年二季度的約9.6萬/㎡，上漲至2025年二季度的約10.83萬/㎡，今年8月成交均價更是高達11.95萬/㎡。

一年多，漲價約24.5%！

▲小區價格波動上漲 | 圖源：貝殼找房

要知道，從2024上半年到2025上半年，深圳二手房成交價也就勉強維持不變。到 8月，房價更是同環比均小幅下跌。

▲深圳整體房價走勢 | 圖源：深圳貝殼研究院

相比之下，華富村居然能逆市上漲，真的非常難得了。

你覺得華富村能穩住現在的價格嗎？

業主太爽了！當年增購價僅9千/㎡

未來要建“翻版深業上城”

華富村雖然名字帶了“村”字，但實際上小區前身是福利房，在1987年建成。

小區體量較大，光是占地面積就達到約14萬㎡，有住房建筑40棟、共2343套房。

▲過去的華富村

不過，隨著時間流逝，小區越來越老舊。

隨后在2017年，華富村東、西區成為了福田區首個棚改項目，也被譽為“棚改第一村”。

在宣告棚改之前，華富村的成交均價在5萬/㎡左右；而后，上漲至6萬/㎡上下，但成交量不高。

誰能想到，8年時間過去，房價就已經翻倍了。

▲棚改前，華富村成交價較低 | 圖源：行舟深房

而當時給出的貨幣補償標準，也非常高：

選擇放棄置換房產，可以按5.5萬/㎡拿到貨幣補償。

這在一眾改造項目中，也是比較高的水平了。

甚至，業主們還能按9千/㎡的價格，增購13㎡左右的面積。

▲原業主們的增購價格，低至9千/㎡ | 圖源：福田區華富村改造項目建設指揮部

終于，到2023年9月底，由華潤代建的項目交付、業主入伙。

從這時起，華富村也逐漸進入了買房人的視野。

▲圖源：@熱心網友W先生

▲圖源：冷兔吖

事實上，華富村確實有不少優勢：

一是，周邊次新房太少。

華富村所在的橫木崗片區，以及百花、華強北片區，都非常成熟，很難得有新盤入市。

尤其是百花片區，靠著好學區，樓齡20年的房子售價都能在7-10萬/㎡左右，這就顯得華富村的性價比更高，吸引了不少在華強北工作的購房者。

二是，社區體量大、景觀好，品質尚可。

福田中西部近年來幾乎沒怎么新增大型社區，而華富村不僅體量大，也是圍合園林，有大片的公共活動區域，部分戶型還能看到中心公園景觀。

▲部分樓棟直面中心公園景觀 | 圖源：貝殼找房

同時，華潤代建的品質也很受認可，甚至采用鋁板打造外立面，以至于有人感嘆：“華富村業主是2023年最幸運的業主。”

甚至有人發問：“這樣的品質做棚改，會虧本嗎？”

▲圖源：@呃哼

三是，配套升級。

事實上，華富村棚改前售價遠不如隔壁百花片區，一大原因就是配套學校華富中學的成績比較一般。

而后，紅嶺教育集團收編了華富中學，多少也補足了“教育洼地”的缺陷。

同時，棚改帶來的不僅是嶄新的回遷房，還有 人才房、保障房、 人才公寓、商業、辦公，以及幼兒園、 九年一貫制學校等全新業態。

▲華富村棚改效果圖

就在前幾天，深業商管宣布與福田文旅城服，聯合中標福田區華富村03地塊公開招租項目，打造“深業拾集”社區商業產品線，預計2026年開業。

據悉，項目規劃“愜意食廊”與生活配套，將與深業上城、筆架山體育公園聯動，為片區帶來“商業+公園+體育”的業態。

這或許能讓華富村的配套商業，成為下一個“深業上城”。

▲03地塊將打造“深業拾集”

三大優勢疊加，讓華富村的價格遠勝于其他回遷小區，甚至是回遷房占比較多的綜合小區。

比如：哪怕是同樣2023年交付、同樣位于福田中心地段、甚至有部分商品住宅的天宸小區，近期成交均價也止步9字頭。

同樣價格9字頭的，還有南山的純回遷房小區大沖城市花園，依靠位于南山科技園的優勢，哪怕樓齡十年，也保持住了9.69萬/㎡左右的均價。

而羅湖的純回遷次新小區悅峰華府，因為遠離地鐵、內部品質一般，最新成交單價已經開始跌破4字頭。

▲悅峰華府成交單價進入3字頭 | 圖源：樂有家

對此，有人認為，回遷小區不值得買。

“不管怎么說，回遷房的密度、品質、業主素質，都是不如商品房的。”

你怎么看？

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