買房風向轉變，西安大露臺時代結束！

最近當很多人還把目光聚焦在新盤數量、區域推盤量上時，市場已經開始悄悄發生變化。

最近，《西安市“好房子”住宅項目設計方案審查技術指引（試行）》明確露臺“進深不宜大于2.4米”。讓這場由 “大露臺” 主導的樓市狂歡正式謝幕，西安樓市的產品發展也開始了新一輪的價值重構。

新規后

3個變化趨勢要注意

雖然從字面來看，對露臺尺寸做出了限制，但背后暗藏的3大發展趨勢，值得保持高度關注！

丨房價回歸理性，大露臺或成稀有產品

從最初四代宅1.0時代的錯層挑空、進深1.5米-2米，再到如今有露臺進深高達4.5米甚至超過5米，很多人在看房的時候甚至最先關注到露臺大小，暢想未來露臺的生活場景，因此為了增加溢價能力，在規范范圍內不少房企把露臺甚至能打造出小花園式的存在。

丨露臺示意圖

但新規之下，露臺進深被壓縮至 2.4 米，原本能承載多樣生活場景被限制，這也讓大露臺本身的附加“水分”被蒸發。這意味著新房無法再單純依靠 “大露臺”實現高價銷售，房價也將回歸居住本身。

而在這樣的變化下，能發現也已經有房企開始對露臺的數量進行調整，從之前的1個到南北雙露臺。

丨星匯云瀾雙露臺戶型圖

而隨著新規的落地，接下來很可能出現兩種情況：新規前規劃的大露臺產品會因稀缺度價值再起；露臺尺寸被限制，標準露臺產品將推動市場回歸理性，同時房企為了進一步優化舒適度，更多雙露臺產品或會出現。

丨住宅設計升級回歸室內空間

其實對比這幾年西安四代宅的發展，能看到大家關注度較高的還是在露臺和贈送上，因此不少房企憑借“露臺+贈送”的組合拳，實現快速去化。

我們（公眾號：四海為家）在稿件中也提到，目前西安超過100%得房率的住宅已經達到55個，并且有逐漸上漲的態勢。

這些高得房率戶型中，雖然也有很多通過合理的空間規劃設計實現室內的高贈送，但仍然有一些僅依靠大露臺實現高得房率的戶型。如今隨著新規落地，直接切斷這一 “捷徑”，開發商不得不將競爭焦點重新拉回產品本身，倒逼房企開始從戶型設計、社區品質等室內空間入手進行產品創新。

丨花語博悅四代宅的戶內產品創新

這意味著，未來戶型的空間利用率、采光通風效果、社區的綠化景觀、物業服務質量、配套設施完善度等，將成為樓盤吸引購房者的關鍵。那些只靠贈送“數字”撐場面但實際產品力創新度低的產品，將會被撕下偽裝，甚至面臨被市場淘汰的風險。

丨一二手房差距開始縮小

此前在關于購房選擇方面，我們（公眾號：四海為家）通常建議大家先關注新房，畢竟新房的產品迭代更好，僅四代宅來看，前幾年和最近幾年相比，新的四代宅露臺空間、空間尺度等也更大，但新規之后，這樣的優勢將逐漸縮小。

于此同時，二手房“即買即住”“戶型實景可見”等優勢也被凸顯，尤其是核心地段、優質學區旁的次新二手房，性價比會更高，也將吸引買房人目光。

購房者

未來買房要看清“實得率”

大露臺時代即將宣告結束后，雖然有不少人會感到失落，但不得不注意未來選擇的重點——實得率。

一定程度來看，這次新規主要針對的是打造“好房子”，而將露臺尺寸合理規劃到“進深不宜大于2.4米”也是充分考慮到采光通風以及未來生活的私密性、舒適度等等。

新規實施后，得房率會回歸理性水平，對于購房者來講，選擇過程中也不要被“得房率 XX%” 的數字迷惑，而應重點關注套內實際使用面積。

可以通過測量戶型圖上的套內建筑面積，減去墻體面積等公攤部分，計算出真正能使用的空間；也要了解電梯井、樓梯間等公共區域的公攤比例，避免被 “虛高得房率”忽悠。

同時，對于露臺的權屬問題，要確認是專屬還是業主共有，如果是專屬使用，要明確是否有單獨的產權證明，以及能否進行合理搭建（如陽光房）；如果是業主共有，則需了解使用規則，避免后期因“占用公共空間”引發鄰里矛盾。

而當住宅不再以“大露臺”判斷價值時，教育、地鐵、產品力等硬價值就要格外關注，買房終究是為了長期居住，而非單純追求“大露臺”這一附加項。對那些用“露臺”掩飾外部資源薄弱等缺陷的樓盤，要保持警惕，切勿因一時的“露臺情結”，忽視了其居住的核心需求。

整體來看，露臺新規的實事絕非是對品質生活夢想的否定，而是進一步推動市場向理性、規范的方向發展。當“露臺濾鏡”被打破，四代宅真正的實力才會涌現出來，因此還在糾結的你，不必為了“大露臺夢破碎”而傷心焦慮，而是要抓住當下的樓市機遇，選擇更適合自己、品質更高的住宅產品。

關注實際空間尺寸的規劃設計、保證舒適度和空間感，再結合周邊生活配套和資源進行對比，綜合選擇性價比更高的房子，這樣無論是現在居住還是未來置換，都擁有良好的流通性。

對于露臺尺寸規范

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