從水泥廠到張江之尚 | 工業(yè)遺產(chǎn)的非傳統(tǒng)價(jià)值重構(gòu)

改造前的浦東水泥廠。遠(yuǎn)景為正在建設(shè)中的張江科學(xué)之門等張江科學(xué)城重點(diǎn)地塊，兩個(gè)項(xiàng)目中間是川楊河。（圖片來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)）

城市更新的價(jià)值，不止在于煥新空間形態(tài)，更在于重構(gòu)產(chǎn)業(yè)邏輯與激活場(chǎng)所精神。AECOM「Urban Advisory 城市智詢」服務(wù)，以全生命周期視角量化項(xiàng)目綜合價(jià)值，推動(dòng)多維效益協(xié)同。

在上海浦東張江科學(xué)城核心腹地，沉寂多年的張江水泥廠正迎來(lái)涅槃時(shí)刻。AECOM 協(xié)助業(yè)主開(kāi)展張江水泥廠項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)策劃工作，通過(guò)創(chuàng)新“工業(yè)基因鏈”保護(hù)策略，破解“保護(hù)與開(kāi)發(fā)”的二元對(duì)立，以“醫(yī)創(chuàng) + 數(shù)字”雙螺旋產(chǎn)業(yè)生態(tài)激活老廠房?jī)r(jià)值，最終實(shí)現(xiàn)“保護(hù)20%建筑，激活80%價(jià)值”的破局成果。

項(xiàng)目不僅是承載城市記憶的工業(yè)遺產(chǎn)活化典范，更預(yù)計(jì)將成為年吸引訪客 320萬(wàn)人次、年產(chǎn)值突破 200 億元的全球科創(chuàng)人文新地標(biāo)。它為工業(yè)遺產(chǎn)的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)提供了獨(dú)特方案，助力張江水泥廠從“工業(yè)繡帶”逐步轉(zhuǎn)型升級(jí)，朝著面向未來(lái)的“人文科創(chuàng)樞紐”邁進(jìn)。

近期，該項(xiàng)目更憑借突出的公共性、實(shí)用性及顯著的未來(lái)開(kāi)發(fā)效益，在 “2025 年度 AURA 亞洲城市更新獎(jiǎng)” 評(píng)選中斬獲佳績(jī)，一舉榮獲城市更新再開(kāi)發(fā)金獎(jiǎng)等三大榮譽(yù)，其價(jià)值得到行業(yè)高度認(rèn)可。

“張江之尚”預(yù)計(jì)于2027年竣工，圖為園區(qū)效果圖。（圖片來(lái)源：張江之尚公眾號(hào)）

張江水泥廠始建于1971年，作為上海三大水泥廠之一，曾參與浦東開(kāi)發(fā)建設(shè)的重要階段。2013年停產(chǎn)后，地塊長(zhǎng)期處于核心位置卻資源沉睡。隨著《上海市城市更新條例》與《張江科學(xué)城“十四五”規(guī)劃》將其納入更新名單時(shí)，項(xiàng)目卻陷入了“保護(hù)難、開(kāi)發(fā)更難” 的雙重困境。

許多老廠房、低矮公寓樓承載著城市記憶，甚至是一代建設(shè)者的青春印記，必須保留；但大面積保留將影響開(kāi)發(fā)容量與地下空間利用率可開(kāi)發(fā)規(guī)模受限，投資回報(bào)面臨挑戰(zhàn)；

張江科學(xué)城亟需滿足潔凈、專業(yè)、復(fù)合型等要求的高能級(jí)研發(fā)實(shí)驗(yàn)空間，但傳統(tǒng)工業(yè)建筑層高、荷載、空間形態(tài)難以直接適配現(xiàn)代園區(qū)及其研發(fā)需求。

張江水泥廠將迎來(lái)新生 (圖片來(lái)源：上觀新聞)

面對(duì)“保護(hù)與開(kāi)發(fā)”的兩難困境，AECOM團(tuán)隊(duì)沒(méi)有選擇“全留”或“全拆”的極端路徑，創(chuàng)新提出“工業(yè)基因鏈”保護(hù)策略，以水泥生產(chǎn)工藝流線為線索，精準(zhǔn)保護(hù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，釋放非核心空間，實(shí)現(xiàn)“歷史價(jià)值 + 產(chǎn)業(yè)價(jià)值 + 文旅價(jià)值”的三重激活。

精準(zhǔn)保護(hù)“工藝記憶”：鎖定“原料倉(cāng) — 生熟料筒 — 煙囪 — 成品庫(kù)”四大核心節(jié)點(diǎn)，串聯(lián)起“原料儲(chǔ)存 — 高溫煅燒 — 成品輸出”的完整生產(chǎn)流程，打造全國(guó)首個(gè)“水泥工業(yè)研學(xué)走廊”，讓工業(yè)遺產(chǎn)成為“可閱讀的歷史教材”。

彈性釋放“空間潛力”：對(duì)非核心廠房采用“結(jié)構(gòu)加固 + 空間重組”技術(shù)，在保留工業(yè)風(fēng)貌的前提下，將容積率從0.8提升至2.2-3.0，新增12萬(wàn)㎡研發(fā)空間，既滿足科創(chuàng)企業(yè)需求，又保障項(xiàng)目投資回報(bào)，實(shí)現(xiàn)“保護(hù)20%、建筑激活80%價(jià)值”的黃金配比。

AECOM 提出“工業(yè)基因鏈”保護(hù)策略，實(shí)現(xiàn)“歷史價(jià)值 + 產(chǎn)業(yè)價(jià)值 + 文旅價(jià)值”的三重激活。

破局思路的落地，需要精準(zhǔn)的定位引領(lǐng)、適配的產(chǎn)業(yè)支撐與創(chuàng)新的場(chǎng)景承載。我們通過(guò)“定位 — 產(chǎn)業(yè) — 場(chǎng)景”三重創(chuàng)新，讓老廠房煥發(fā)可持續(xù)的運(yùn)營(yíng)活力。

基于項(xiàng)目特質(zhì)與張江發(fā)展需求，我們提出戰(zhàn)略定位的三重躍升：

1"國(guó)際科創(chuàng)人文融合示范區(qū)"

以工業(yè)遺產(chǎn)為紐帶，打造"科技研發(fā)+文化體驗(yàn)"雙輪驅(qū)動(dòng)模式，填補(bǔ)張江副中心功能空白，預(yù)計(jì)年吸引訪客320萬(wàn)人次，帶動(dòng)周邊商業(yè)增值30%。

2"工業(yè)遺產(chǎn)活化的中國(guó)方案"

通過(guò)"工藝流線保護(hù)法"，為全國(guó)老工業(yè)區(qū)更新提供可復(fù)制的"留-改-用"標(biāo)準(zhǔn)，已入選住建部《城市更新典型案例庫(kù)》。

3"浦東產(chǎn)城融合的新質(zhì)引擎"

建成后預(yù)計(jì)導(dǎo)入企業(yè)500+（含跨國(guó)研發(fā)中心10家），年產(chǎn)值突破200億元，稅收貢獻(xiàn)30億元，創(chuàng)造1.2萬(wàn)個(gè)高端崗位，助力張江從"產(chǎn)業(yè)園區(qū)"向"未來(lái)城市"轉(zhuǎn)型。

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產(chǎn)業(yè)定位是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。張江科學(xué)城已有集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，卻與水泥廠存在結(jié)構(gòu)性矛盾：集成電路核心區(qū)已有成熟載體，盲目跟風(fēng)易同質(zhì)化；生物醫(yī)藥受環(huán)評(píng)限制且核心環(huán)節(jié)外遷；人工智能已有南部產(chǎn)業(yè)島且企業(yè)穩(wěn)定性不足。為此，AECOM構(gòu)建“三維交叉驗(yàn)證”調(diào)研體系，歷時(shí)6個(gè)月完成8大領(lǐng)域研判、217家企業(yè)訪談。

在關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)工作坊中，團(tuán)隊(duì)進(jìn)一步組織3輪深度推演，圍繞政策地緣適配性、企業(yè)遷移經(jīng)濟(jì)學(xué)、資本持續(xù)迭代性三大維度精密測(cè)算。最終結(jié)合政策導(dǎo)向、企業(yè)成本結(jié)構(gòu)與資本生態(tài)需求，精準(zhǔn)錨定 “醫(yī)創(chuàng)科技 + 數(shù)字新文創(chuàng)” 雙核心生態(tài)，同時(shí)結(jié)合張江產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，將集成電路補(bǔ)充為核心產(chǎn)業(yè)，為后續(xù)空間規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)策略奠定科學(xué)基礎(chǔ)。

AECOM 進(jìn)行了大量的企業(yè)訪談與消費(fèi)者調(diào)研

醫(yī)創(chuàng)科技精準(zhǔn)切入，深度挖掘企業(yè)需求：

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，初創(chuàng)型生物醫(yī)藥企業(yè)面臨“千萬(wàn)級(jí)設(shè)備投入”的痛點(diǎn)，自建實(shí)驗(yàn)室成本過(guò)高；而醫(yī)療器械企業(yè)則需要高頻次的新品發(fā)布、臨床培訓(xùn)空間。

為此，AECOM提出打造共享實(shí)驗(yàn)平臺(tái)——配置模塊化潔凈實(shí)驗(yàn)室（300-500㎡靈活分隔）、生物3D 打印中心與醫(yī)療機(jī)器人測(cè)試場(chǎng)，配套舉辦“創(chuàng)新沙龍”；同步規(guī)劃“醫(yī)療科技創(chuàng)享廳”，接入5G+8K 直播設(shè)施，可聯(lián)動(dòng)長(zhǎng)三角醫(yī)院網(wǎng)絡(luò)開(kāi)展遠(yuǎn)程培訓(xùn)，滿足企業(yè)場(chǎng)景需求。

數(shù)字新文創(chuàng)布局，緊扣空間特質(zhì)與政策導(dǎo)向：

老廠房的工業(yè)肌理、高曠空間對(duì)創(chuàng)意工作者具有天然吸引力，而浦東“在線新經(jīng)濟(jì)50條”政策更提供了產(chǎn)業(yè)培育土壤。

我們提出將6米層高的筒倉(cāng)改造為“書店 + LOFT 辦公”復(fù)合空間，保留混凝土原始肌理；把萬(wàn)米倉(cāng)桁架結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化為“藝術(shù)裝置 + 愿景墻”，成為數(shù)字文創(chuàng)者的靈感聚集地。

針對(duì)數(shù)字企業(yè)對(duì)網(wǎng)絡(luò)的高要求，預(yù)埋48芯主干光纜直達(dá)張江數(shù)據(jù)中心，每個(gè)單元配置5-10㎡獨(dú)立電信間，此舉使企業(yè)租金承受力提升25%，租約周期延長(zhǎng)至5年。

集成電路產(chǎn)業(yè)集群，彌補(bǔ)協(xié)同缺口：

張江核心區(qū)內(nèi)已布局 AMD、英偉達(dá)、華大半導(dǎo)體等 200 余家行業(yè)頭部企業(yè)，形成成熟產(chǎn)業(yè)集群，但項(xiàng)目純辦公定位難以直接承接芯片制造等需廠房聯(lián)動(dòng)的環(huán)節(jié)，通過(guò)特定場(chǎng)景，定期聯(lián)動(dòng)集群舉辦 “芯片配套技術(shù)沙龍”、“產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)作對(duì)接會(huì)”等，進(jìn)一步吸引更多關(guān)聯(lián)企業(yè)集聚，借勢(shì)集群放大產(chǎn)業(yè)價(jià)值。

場(chǎng)景是價(jià)值落地的最終載體。我們以工業(yè)遺產(chǎn)為畫布，打造突破性場(chǎng)景，讓“保護(hù)、研發(fā)、體驗(yàn)”無(wú)縫融合。以張江之尚創(chuàng)享中心（Ce+Hub）為例，其承擔(dān)了新型產(chǎn)業(yè) “匯聚場(chǎng)” 與跨界融合 “鏈接器” 角色，集科技、產(chǎn)業(yè)、設(shè)計(jì)、藝術(shù)于一體。目前復(fù)旦大學(xué)集成電路校友會(huì)已在此舉辦 “芯片設(shè)計(jì)技術(shù)沙龍”、“產(chǎn)業(yè)鏈供需對(duì)接會(huì)”等活動(dòng)，未來(lái)將定期開(kāi)展芯片測(cè)試實(shí)訓(xùn)、跨境研發(fā)論壇，成為集成電路行業(yè)交流核心地。

張江水泥廠的蛻變，本質(zhì)上是一場(chǎng)“價(jià)值重構(gòu)” 的實(shí)踐。我們協(xié)助業(yè)主破解工業(yè)遺產(chǎn)困境的核心，在于跳出傳統(tǒng)的思維定式，通過(guò)“工業(yè)基因鏈”保護(hù)策略實(shí)現(xiàn)歷史價(jià)值與經(jīng)濟(jì)價(jià)值的平衡，以 “醫(yī)創(chuàng) + 數(shù)字 + 芯片”三大產(chǎn)業(yè)融合保障長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)活力，借助場(chǎng)景創(chuàng)新讓老廠房成為“可感知、可參與、可獲益”的活力空間。作為住建部《城市更新典型案例庫(kù)》入選項(xiàng)目，張江之尚為工業(yè)遺產(chǎn)更新與產(chǎn)城融合探索提供了具有推廣意義的樣本路徑。

在張江這片創(chuàng)新熱土，AECOM將持續(xù)以系統(tǒng)性的經(jīng)濟(jì)策劃能力與跨尺度整合經(jīng)驗(yàn)，支持更多城市空間煥發(fā)新生——不僅重塑物理形態(tài)，更推動(dòng)人與產(chǎn)業(yè)、文化與城市之間的深度共生。

圖片來(lái)源：張江之尚公眾號(hào) 圖片來(lái)源：張江之尚公眾號(hào)