軟件新城，有漏可撿嗎？西安二手房砍價技巧｜房哥問答444期

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問答444期

問：未央團結片區，個人預計房子不好賣？

答：首先是定位問題，幸福林帶，團結片區，西電片區都是主城區局部舊改，受眾主要是附近工作，生活，但又要小換大，舊換新，改善居住環境，且預算不多的，無法和高新CID，港務區的發展邏輯類比。

團結片區的開發主體是未央區，未央現有的五大片區里，遺址區有文保限制不能動，未央湖拆遷改造困難，又在三環外，未央路沿線開發飽和，只有商業，六村堡以工業布局為主，唯一能動的就是團結片區，區一級的能力，調動的資源，配套也是有限的。

團結村突然火還是因為市場下行，外圍需求收縮，能開發的就是主城自住，城北多年沒有太好房子供應，浐灞走高價豪宅路線，港務奧體沒地，秦漢北配套不足，高鐵新城配套，人氣不足，城北人，尤其是剛需，換房繞不開這里。

開發商視角，港務開發進入后期，團結村地價不貴，基礎的商業，地鐵，公園，學校都齊全，過去是建材市場，拆遷容易，凈地開發，沒有特別突出的亮點，但也沒有明顯短板，對剛需來說足夠了。

而改善，大戶型，也不太會考慮這里，在售的小區，基本都是建面約143㎡以下的高層+小高社區，整體還是走量，不追求溢價。

因此，團結村競爭激烈，不會非?；?，但得益于主城位置，不高的價格，還是會吸引不少周邊的人，前提是價格不能太高。

問：西安市區的老破小，房東掛牌價降到196萬，再砍多少合適？

答：一般老破小，特指西安二環內，房齡15年朝上，兩室為主，多層沒電梯的單位家屬院，老小區等，貝殼上這些條件篩選后，可交易的掛牌房源約19787套，單價普遍不高，能過萬的都是有特別賣點的。

如果只是普通的老破小，首選想清楚買的必要，拆遷可能性很低，停車難，沒電梯，小區多是老頭老太，物業管理差，現在愿意買這種房子的，除了學區房家長外，就是極低預算要自住的。

196萬總價，在西安，尤其是二手房下行的當下，幾乎隨便選，高新丈八北路沿線，雁塔西部大道沿線，曲江金乎沱嚴選，城北鳳城五路沿線，大量的二手房可選。

問：軟件新城撿漏二手房，自住怎么選？

答：既要撿漏，還是自住，同時滿足挺難，軟件新城當下，二手房破發的不少，明明房東賠了幾十萬，你接盤反而覺得自己是撿漏，萬一降了，你怎么想？

還是回歸單純的自住邏輯，目前的軟件新城，軟西以保利天匯，天地源云水天境，蘇寧云著，中鐵建西派國樾，樘樾，天谷雅舍，中海天谷時代為主，其中中海，蘇寧為小面積，其他普遍在143㎡以上，單價起步門檻15000+元/㎡。

軟東范圍，比較新的有南飛鴻蘭亭序，綠城月映海棠，單價橫跨15000-21000 元/㎡區間，南飛鴻比較剛，綠城剛交付，暫無太多成交參考.

二手房里，小面積自住，目前蘇寧云著性價比最高，大面積自住，西派國樾性價比最高。

新房里，降價后的高科楓林九里，中建軌交山海境，比較剛，產品舊一些，但很便宜，適合剛需自住不買二手的。

越是剛需，越不要有撿漏心態，容易踩坑，天上掉餡餅，憑什么就留給你呢？

問：文昌臨江閱和綠城潤百合，如何二選一？

答：同在元朔大道上，相聚一公里，都是奧體最后的新房，都有高新一中陸港的賣點，且面積段也趨同，文昌是建面約134-198㎡，綠城是建面約125-195㎡，都是大贈送的四代住宅。

區別主要在品牌，價格，社區規模，展示區實景上：

文昌陜北系房企，在當地口碑不錯，地處奧體門戶位置，南側是繞城杏園北出口，東側是高新陸港學校，距河更近，地段跑贏品牌，在會所，外立面上舍得成本，短板在于西安無交付項目，無業主基數，小區不大，樓間距有限。

目前備案價已出，單價2.1-2.4萬/㎡左右，小貴，比大眾預期價格高了不少。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差，不再走彎路。

（一對一私聊房哥答疑）

綠城一線房企，奧體的老大哥，有全運村多個組團的交付實景和業主基數，幾乎撐起了奧體開發的半邊天，潤百合也是綠城最新的產品，園林，戶型，會所，大門都有升級。

目前，大門立面，下沉會所，實景樣板間都有展示，顏值很高，剛剛開放，價格待定。

文昌，山東健康，鼎誠都屬于地段大于產品大于品牌的小區，買它是因為是奧體位置和名校學區，綠城屬于地段，品牌，產品均衡的，更有交付案例和業主基數保證，求穩的角度，首選綠城。

問：得房率不是最大的亮點，西安哪家開發商交房后再還貸款？

答：能有這樣訴求的，多半是之前買過暴雷開發商，被傷了心的，當下市場，新房比拼的重點就是得房率，也可以理解為變相降價，資金安全的擔憂，更多是三年前民企暴雷時期，大眾在意的。

現在西安的新房處在新老過渡時期，由于各個區對贈送，四代的規范不統一，三代，四代同時在賣，得房率有巨大差異，同一個片區老產品只有80%，新產品卻能做到120%，這也導致了戶型內卷嚴重。

而還貸款時間本身，其實不是和開發商協調，而是和銀行協調，貸款的甲方是銀行，乙方是業主，開發商是中間方，此前暴雷房企停工，業主要停貸，面臨的也是銀行的違約，而非開發商的違約。

外圍區域，一些先交房再換貸款，可以理解為變相的首付分期，核心是降低買房門檻，吸引更多人，而非降低貸款風險的角度，實際效果吧，不如名校落地，房價打折更吸引人。

問：西安高得房率是建立在低樓間距上，四代住宅實際間距怎么樣？

答：雖然贈送的面積在驗收上不計算容積率，但這些是實打實蓋出來的，所以小區的實際建筑面積是增加的，容積率是上升的，只是計容規則變了。

大家現在覺得樓間距窄，其實另有原因，雖然住宅從3.5，一路降到2.8，甚至2.5，但小區獨棟單元的多了，33層的大高層少了，18層的小高，和25層的中高層變多了，居住的戶數變少了。

同時，現在少有百畝大盤，都是中小地塊，土地本就不大，容積率要做滿，樓間距必然就要犧牲，導致一些改善小區反而30米間距，剛需小區地塊大反而百米間距。

最后是戶型的邊戶，由于外掛露臺，超大陽臺，多面采光客廳的加入，原本只需要考慮的南北采光，隱私，現在變成了樓上，樓下，前后左右多向的隱私泄露。

南北樓間距有保證了，側向又離得更近，老產品這里都是墻，新戶型也改成了落地窗，采光好了，私密度又低了，無解的難題，唯一的辦法，交房以后，家家戶戶拉好窗簾。

問：普通人沒有豪賭學區房的資本，家里的書房更重要？

答：雖然說最好的學區房是家里的書房，特別像洗腦的雞湯，但事實也是如此，不是指家里要有書房，而是教育的核心，是家庭教育，是父母雙方要重視對孩子三觀，習慣，認知的培養。

學校解決的是掃盲問題，是知識灌輸，是篩選人才， 現在都是大班，你指望老師對班里48個娃都像自己小孩那么關注，并不現實，能教好課堂知識，不給家長找事，已經是好老師了，更多孩子的興趣，三觀開發，都在家庭。

所謂重視教育，也不止是高價買了學區房，送進去就完事了，孩子是不是讀書的料，家長課后的輔導，陪伴，決定了孩子的上限。

當下中學生抑郁的比例不低，很多就是資質平平的學生被生拉硬拽到名校，各種考試，比拼，排名后，父母不理解，孩子沒辦法，最終抑郁成疾。

在學歷回報已斷崖下跌的當下，孩子的比拼，更多還是心智，健康，體力，認知，眼界的比拼，名校固然好，但不一定適合所有人，因材施教，因材擇校很重要。

問：預算有限，不想高負債，辰宮紫雲境現房，自住能買嗎？

答：沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格，當下市場，住宅豪宅化，大家都在比拼大門，會所，外立面，房子越蓋越好，價格也越來越貴，改善的很開心，到處有房選，但剛需很頭疼，低預算，除了二手房老房子，新房幾乎沒有小面積。

南三環沿線，剛需能看的新房，繞不開 辰宮紫雲境（ 開發商：陜西長通投資開發有限公司，備案名：雁塔區西姜村城中村改造(西江月DK-2)項目 ，推廣名紫雲境，預售證號：AZ2025016 ） ，小區定位也很清晰，實景現房，大樓間距，即買即住。

八月底加推的時候， 給出了單價10500元/㎡起+8萬車位優惠券的政策，賣的還挺好，尤其是建面約58㎡的小戶型， 首付約8萬，月供約2100元，對剛需的單身也挺友好。

當下買房，核心考慮的還是自住，年輕人低成本解決自住問題，不要高負債，多留現金，應對風險，低總價買第一套，等以后有能力了，再賣掉置換，不要想著一次到位。

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作者：Kikyo

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