地產行業，居然還有這樣的開發商

今年《政府工作報告》明確提出，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

從過去的“探索推動”到今年的“加快構建”，表明房地產新模式已進入實質落地階段。

房企轉型，要過去的以開發為主，轉向開發與經營并重。

體現在產品上，過去是為客戶提供居住空間，現在則要以空間為載體，為客戶營造理想的生活方式。

這種模式下，開發商所扮演的不再是樓盤開發者角色，而是一個片區運營者及生活方式服務商的角色。

轉型絕非易事，絕大部分的房企當前仍然摸著石頭過河。在這個階段，對標學習行業領跑者，無疑是進步最快的方式。

廣州地鐵地產便是最好的標桿之一。

作為一家深耕廣州的房企，廣州地鐵地產無懼行業調整，保持強勢進取的態勢。中指研究院的數據顯示，2023-2024年，廣州地鐵地產在大灣區的銷售排名穩居TOP5，今年上半年權益銷售金額更是躋身大灣區TOP3行列。

全國排名也穩步上升，去年銷售業績位列行業第45，儼然成為行業一匹黑馬。

更重要的是，他為轉型中的房企樹立了一個樣本。

廣州地鐵從一開始便不是定位為普通開發商，而是城市開發運營者、生活方式提供者。

依托廣州地鐵集團，廣州地鐵地產天然擁有參與城市開發運營的基因與優勢，自成立之初便確立了以TOD開發為核心的發展戰略。截至目前，已開發運營累計將近30個TOD項目，每個項目都是自成一體的“微型城市”，從硬件（物理空間）到軟件（場景及服務）全方位營造高品質的生活方式。

近期，廣州地鐵TOD生活火爆全城，再次展現了TOD模式的超級魅力。明源君也借此機會深入研究了廣州地鐵地產TOD項目的開發及運營經驗，并將其精華內容分享給大家，共同助力行業轉型升級。

一個TOD = 一個微型城市

廣州地鐵地產不僅是開發商

更是生活方式的營造者

TOD是transit-oriented development的縮寫，指的是以公共交通為導向的城市開發模式。

從發達國家的經驗看，TOD是城市發展的高級形態，通過引導人口及產業布局，優化城市結構，推動城市高質量發展。

對于市民而言，TOD意味著更高效而豐富的生活方式：踏出家門，交通、商業、休閑、教育乃至醫療等資源一應俱全，十分鐘左右即可通達。從“兩點一線”解放出來的都市人，有了更多時間享受生活，取悅自我。

可見，TOD項目的開發商，不僅要為居住者提供一個住所，更要深入滲透到生活的方方面面，成為一個生活服務的提供者。

1、 廣州地鐵TOD生活節，TOD生活模式的微縮影

“優惠多D、福利多D、互動多D、樂趣多D”。近期，一場以“好生活要多D”為主題的“廣州地鐵TOD生活節 ”（以下簡稱TOD生活節） 火爆廣州。

今年的TOD生活節集結廣州全城10大TOD明星項目，滿足市民的多樣化購房需求；與此同時，推出了超百套特價房源，以及購房補貼、家裝禮包等一系列的優惠活動，誠意滿滿。活動也得到市民的熱烈追捧，短短14天內各項目累計勁銷8億元。

TOD生活節也是一場城市級的生活嘉年華，活動14天時間里，為市民送出了千份肯德基早餐，更聯動萬勝廣場、K11 Select等優質商圈一眾線品牌推出折扣活動，為市民的美好生活添上精彩的一筆。

此外今年廣州地鐵地產還首度推出了TOD生活體驗卡，一卡包攬酒店、旅游、購物、家居建材、汽車等多領域的專屬優惠……

TOD生活已涵蓋市民大部分的生活場景。一年一度的TOD生活節，是廣州地鐵地產與廣州市民之間的雙向奔赴，也是廣州地鐵地產踐行TOD好房子標準、引領高品質生活方式的創新實踐。

當別人還盯著住宅的時候，廣州地鐵地產已經將目光投射到市民的各個生活場景上。除了提供居住空間外，還深度影響著人們的生活方式。

而這，在廣州，只有TOD項目，也只有廣州地鐵地產能做到。

2、打造10分鐘一站式生活圈，為城市高質量發展貢獻新樣本

人是城市發展的目的，也是TOD模式的核心。

廣州地鐵地產從一開始便堅定“軌道+物業+產業+生活”的開發思路，堅持軌道交通與TOD項目同步選址、設計、開發并一體化運營，在此基礎上實現了“地鐵入戶、商業入戶、公園入戶、教育入戶”，步行可達的范圍內生活配套全覆蓋，為市民提供兼具高效率及慢生活的高品質生活體驗。

①TOD項目內設有專用通道無縫銜接地鐵站，出門即是高效通勤

廣州地鐵地產在站點周邊綜合開發項目，基本都配設歸家通道。

比如，云城上品位于18號線北延段(在建)、22號線北延段(在建)換乘站白云城市中心站上蓋，雙高速地鐵

交匯，時速高達160公里，無需換乘，3站可達廣州東站，4站可達珠江新城，CBD半小時通勤無壓力。

項目為業主打造了尊享的歸家通道，無需出地面即可從地鐵站廳步入地庫通道，再通過地庫通道到達社區地下室大堂，不僅能避開人潮擁擠，更無需擔心日曬雨淋。

②自成一體的生活圈，10分鐘內生活配套齊全，半小時通勤無壓力

以瓏岄上城為例，項目位于雙沙地鐵站上蓋，和其他項目一樣，瓏岄上城的地下車庫有專屬通道直通地鐵站廳，極大地提升了出行效率。下樓就是地鐵站，搭乘地鐵20分鐘可以通達金融城，半小時就到琶洲和珠江新城CBD。

項目集公共配套、8000㎡的立體商業及公共交通樞紐于一體，其中包括兩座幼兒園、九年制小學、圖書館、社區少年宮、游泳館等等。并且，充分發揮TOD與軌道站場一體化規劃的優勢，利用天橋、風雨連廊等串聯起了各個空間及設施，形成一個完善的立體生活圈，步行10分鐘范圍內，吃喝玩樂應有盡有。

值得一提的是，項目距離約5000畝的龍頭山森林公園僅100多米，相當于自帶自然天然氧吧。項目地面做了約20米的抬升，讓項目擁有更好的公園景觀視野，還打造了立體化花園、立體商業、空中會所等配套，給業主超預期的居住體驗。

其他項目想都不敢想的資源配套，在廣州地鐵地產的TOD項目中早已是常規配置。

據《中國城軌TOD指數報告（2024）》統計，廣州站點周邊800米圈層城市服務設施多達184個，在全國名列第一。廣州全市有48%常住人口、37%就業人口聚集在廣州地鐵800米圈層內，TOD的人口集聚度位居國內城市第二名。

TOD模式對于市民生活品質的提升效果是顯而易見的。上述報告顯示，廣州在交通效率、發展潛力、物業價值、幸福體驗等多項指標位居全國地鐵城市前列，站點TOD指數前50個項目中，有20個來自廣州，并且包攬前九名。

▲TOD學鐵商一站式配齊

TOD和地鐵一樣，已成為廣州市民生活中不可或缺的一部分。而廣州地產地產，無疑是這一成果的主要貢獻者。

3、制定“好房子”產品標準，引領“好房子”建設

當前房企都在努力向“好房子”靠攏。廣州地鐵地產把“好房子”寫進了自己的 TOD 產品手冊里，提出了獨具特色的“好房子黃金五率：安全、準點、舒適、便捷、人文。

▲廣州地鐵地產“好房子”產品觀

• 安全：用百年地鐵的標準來打造TOD項目，無論設計還是施工的安全標準都遠高于國標；

• 準點：準點交付是廣州地鐵地產給客戶的基本承諾，準點出行則是TOD絕無僅有的優勢；

• 舒適：無需擔憂噪音震動等困擾，更有立體多元的生態資源環伺，身體和心靈都充滿松弛感；

• 便捷：歸家通道直達地鐵站廳，10分鐘內步行范圍生活所需一應俱全，不用再為生活瑣事煩惱；

• 人文：教育資源、圖書館、社區活動中心等配套唾手可得，生活品味及幸福感拉滿。

產品到底好不好，市場說了算。客戶紛紛用真金白銀為廣州地鐵地產的“好房子”投票：

比如，今年1-8月， 瓏曜上城成交套數廣州TOP1； 瓏岄上城成交套數位列黃埔區TOP5；再如，由廣州地鐵地產與越秀地產聯合開發的豪宅項目琶洲南TOD，曾在2023-2024年連續兩年霸榜廣州市銷冠。

33年近30個TOD項目

廣州地鐵地產重塑城市生長方式

這幾年，供需關系的深度變化，將房地產行業推向了新的十字路口：

從缺“房子”，到只缺“好房子”，從增量開發，到存量優化和運營。

單一的“建房子”能力已無法滿足市場需求，擁有綜合開發及城市運營能力的房企登上時代舞臺。

廣州地鐵集團及廣州地鐵地產，迎來高光時刻。

1、33年31條線路，廣州地鐵集團構建起廣州城的交通脈絡

背靠廣州地鐵集團，廣州地鐵地產做TOD擁有得天獨厚的優勢。

眾所周知，廣州地鐵集團是全國最早一批進行地鐵開發的地產國企，也是地鐵開發運營中的佼佼者。回顧集團30多年的發展軌跡，無疑是一部“與城共生”的成長史。

1992 年，廣州市地下鐵道總公司正式掛牌成立，從此開啟了波瀾壯闊的發展征程。

次年，廣州地鐵一號線正式破土動工，廣州軌道交通建設邁出了舉足輕重的第一步。經過5年的開發建設，1997年6月28日，一號線首通段開通試運營，宣告廣州正式邁入地鐵時代。廣州成為中國大陸地區第四個開通地鐵的城市。

此后，廣州地鐵開發建設按下了加速鍵。

33年后的今天，廣州地鐵已為廣州“編織”了31 條運營線路、1304公里“地鐵+城際+有軌電車”的軌道交通巨網，托起這座 2000 萬級超大城市的高效運轉。同時，鏈接市郊新城，拓展城市空間，甚至還突破城市邊界，連通粵港澳大灣區，并且開始將觸角延伸到海外。

截至2024年，廣州地鐵已建設6條城際鐵路，里程共計318.6公里，連通廣州、佛山、東莞、清遠、肇慶等珠三角城市。

此外，廣州地鐵已走向全國，走向世界。

廣州地鐵已承接6條外地線路，包括巴基斯坦拉合爾橙線、南昌地鐵三號線、重慶地鐵四號線、長沙地鐵六號線、三亞有軌電車示范線、昆明長水國際機場旅客捷運系統等，并為全球超100個城市提供全面的城市軌道交通解決方案，向世界輸出中國軌道交通的建設及運營能力。

如今，由廣州地鐵建設運營的交通線網，承擔了廣州70%公共交通出行量。搭地鐵，已經成為市民首選的出行方式。廣州地鐵每天高峰期上線564列車，日均運營里程相當于繞地球37圈！

當軌道交通成為一個城市的脈絡，它不僅僅改變市民的出行模式，還重塑城市的生長方式。

2、開發運營近30個TOD項目，廣州地鐵地產與廣州共成長

廣州地鐵集團不僅是城市軌道開發者，更是一個城市運營商。

作為首批開展地鐵建設的城市，廣州也是最早探索 TOD 的城市之一，多年來TOD發展水平始終穩居國內前列。

從“元老”線路一號線開始，廣州地鐵邊就將“軌道+物業+產業+生活”刻進基因里。地鐵所到之處，荒地變新城、老城煥新生，站城一體化開發的 TOD 模式，使地鐵從“運輸人”升級為“激活城”。

30多年來，廣州地鐵累計已打造將近30個 TOD 項目 ，涵蓋車輛段上蓋綜合開發、站點上蓋綜合開發、樞紐綜合開發等多種類型。

作為TOD項目開發主體的廣州地鐵地產，也突破了普通地產開發商的能力圈，成長為一個經驗老道的城市運營商。30 多年TOD實踐，讓廣州地鐵地產形成了至少4張王牌。

①依托廣州地鐵集團，項目規劃與城市規劃高度同頻

在其他房地產開發企業還在跟著規劃進行開發時，廣州地鐵地產作為集團TOD項目的實施主體，從一開始就與城市規劃深度融合，TOD項目從選址到規劃到設計到建設，都與城市各階段規劃高度同步：

項目選址與主題工程紅線同步劃定，同步征收；

與線路可研同步開展概念方案；

依據場站綜合體概念方案，開展上蓋開發方案設計；

地鐵工程與上蓋綜合體開展一體化建設；

真正做到了軌道交通與地產項目的同步選址、同步設計、同步建設和一體化運營，精準規劃和高度協同之下，TOD項目能夠迅速落實城市發展需求，與城市發展保持協調一致。

▲軌道交通與TOD同步選址-規劃-設計-建設

這樣的優勢，是普通房企無法比擬的。

②背靠廣州地鐵集團，坐擁品牌口碑及產業鏈優勢

廣州地鐵集團為 TOD 開發提供了堅實和保障。集團的業務涵蓋從規劃設計到建設運營，再到資源開發經營，全面布局軌道交通產業鏈。

作為廣州地鐵集團的重要成員之一，依托集團健全的產業鏈，廣州地鐵地產在項目開發及運營上擁有得天獨厚的優勢，從軌道交通-地鐵住宅-車站商鋪-地鐵商場-地鐵文旅”，廣州地鐵集團形成一條完整的TOD生活服務鏈，為市民提供可持續性、高品質的服務。

國企自帶信用背書，規范化、專業化的管理模式，確保了項目的安全性能以及高質量兌現。多年來廣州地鐵已成為市民生活不可分割的一部分，集團的品牌影響力深入人心。從市場反饋來看，廣州地鐵地產開發TOD項目在市場擁有堅實的受眾基礎，多個項目銷售去化領跑全市，足見廣州市民對廣州地鐵地產的信賴和青睞。

③多專業、全流程技術標準體系，構成TOD開發的專業底盤

30多年的經驗沉淀，廣州地鐵地產形成4大TOD研發體系、9項一體化技術標準及11項TOD專利成果，比如購房者最為關心的噪音和振動問題，廣州地鐵地產早就已有成熟的解決方案。

憑借過硬的實力和豐富的經驗，廣州地鐵地產引領TOD行業標準的編制，全國首套《車輛段上蓋開發地鐵保護規范》便是由廣州地鐵牽頭制定。

完善的技術體系、技術標準及技術專利，涵蓋多專業、全流程的開發運營所需，構成了廣州地鐵地產的專業底盤。

④自主掌控的全服務鏈條，以地鐵的服務精神服務業主

做服務不僅要有硬件（物理空間），也要有服務能力，最后還得有服務意識。

不難發現，廣州地鐵地產是鮮有的同時具備這三個條件的房企。

“軌道交通-地鐵住宅-車站商鋪-地鐵商場-地鐵文旅”廣州地鐵已形成全周期的服務鏈條，覆蓋市民生活的方方面面。

廣州地鐵集團作為社會公共服務的承擔者，早已將“知心貼心”的服務意識刻進基因里。以地鐵的服務精神服務業主，是廣州地鐵地產與生俱來的使命感。

別人做項目是根據資源和配套區找地塊，而廣州地鐵地產是“因軌道而生”，天生自帶優質資源優勢。數據顯示，廣州地鐵800米范圍的配套指數領跑全國。可以說，廣州地鐵地產的TOD項目，完全是含著“金湯勺”出世的。這一點，其他競品望塵莫及。

助力城市更新和區域融合發展

TOD模式的“含金量”還在上升

美國、日本等發達國家的經驗表明，當住宅開發市場見頂之后，行業將發生一場深度洗牌。能夠“活下來”且活得好的，將不再是僅有開發能力的房企，而是那些開發與運營并重的房企。

日本的三井、三菱、東急等企業就是歷經浮沉，成功穿越周期的范例，其中，東急集團從一開始就專注于軌道沿線的土地開發，三井、三菱等也都有涉足TOD 業務。TOD模式帶來的穩定現金流，熨平了行業的周期波動，讓企業實現可持續發展。

在中國，城市化已越過“規模拐點”，進入“質量拐點”——由“有沒有”邁向“好不好”的精細化、品質化、人本化階段。

傳統的住宅開發已無法滿足城市發展需要，以TOD為代表片區開發運營模式，將挑起城市高質量發展的重擔……

1、存量時代，TOD開發將為城市更新注入新活力

房地產進入存量時代， 已經成為行業共識。存量盤活和優化，將取代增量開發

成為時代的主要任務。

前不久召開的中央城市工作會議明確提出，我國城市發展正從大規模增量擴張階段轉向以存量提質增效為主的階段，將“城市更新”提升為城市工作的核心抓手，強調以“城市更新”為重要手段，推動城市實現內涵式、高質量發展。

各地的城市更新工作，在近兩年明顯提速。

以廣州為例，2023年廣州市啟動新一輪城市更新工作，聚焦中心城區城中村改造、重點片區改造、老舊小區改造提質增效。

目前，廣州火車站片區、廣州新中軸(海珠)片區、羅沖圍片區、環五山創新策源區等四個重點片區首開區已動工，城市重點片區改造推進駛入“快車道"。

我們知道，軌道交通已成為區域發展的重要推動力，地鐵所到之處荒地變新城，老城煥新生。TOD開發更是將站點的輻射和帶動作用最大化，通過重塑城市空間布局，改善居民出行體驗和生活環境，賦予城區的新的生命力。

而這，正是廣州地鐵集團的拿手戲。目前廣州地鐵的規劃已經做到2030年，已開工在建的線路共有18條，政府已批準的TOD項目共計73個，總用地面積870公頃，預計開發規模達到1957 萬㎡。

可以預見，在廣州這一輪的城市更新中，廣州地鐵將一如既往發揮地方國企的責任與擔當，為城市煥新繼續貢獻力量。

2、以軌道交通串聯周邊城市，助力珠三角城市融合發展

我國已經進入城市群發展階段。

目前，我國已構建“19+2 城市群，兩橫三縱”的網絡型國土空間骨架。按照國家規劃，未來我國將以現代化都市圈培育為突破口，以城市群一體化發展為主戰場，推動形成優勢互補、高質量發展的區域經濟布局和國土空間支撐體系。

其中，粵港澳大灣區便是五大國家戰略城市群之一。

軌道交通在優化城市結構、推動產業形成、提升居住功能及城市文明躍升方面，有著舉足輕重的作用。

廣州地鐵立足于廣州大本營，積極投身大灣區建設。截至2024年，廣州地鐵已建設6條城際鐵路，即廣清城際、廣州東環城際、廣肇城際、廣惠城際、廣佛環線(廣佛南環)、佛莞城際，里程共計318.6公里，構筑起大灣區各市互聯互通的“大動脈”。

▲廣州地鐵助力大灣區融合發展

依托集團軌道交通優勢，廣州地鐵地產充分發揮TOD開發運營能力，參與珠三角城際軌道沿線土地綜合開發。

一方面，通過TOD開發綜合提升片區生活環境，改善人居體驗；另一方面，結合地塊的交通優勢和周邊產業資源，發展養老、新能源、先進制造、智能物流、低空經濟等產業服務，在珠三角城市之間串聯起一條“產業走廊”，助力城市圈融合發展。

此外，廣州地鐵集團也持續進行低效站點優化，利用軌道交通的土地成本優勢以及TOD產品優勢，與安居集團等單位共同探索連片開發模式，圍繞站點建設以保障房為主的“新市鎮”，滿足新市民的居住需求，為城市發展儲蓄新能量。

小結

廣州地鐵地產用近30個TOD 項目，不僅反哺了集團軌道交通開發運營，展示廣州地鐵集團作為國企的社會擔當；更將以領先姿態，交出了一份“好房子”的示范答卷。

可能有人說，廣州地鐵地產的模式太獨特，別人很難復制。

確實如此。但廣州地鐵地產的逆勢崛起，無疑是房地產新模式最生動的注腳，也為轉型中的地產行業樹立了一個新標桿。