房地產(chǎn)的軟著陸，都藏在新房子里

房地產(chǎn)的硬著陸，是砰的一聲落地，結(jié)果大概率是摔的東一塊西一塊。
房地產(chǎn)的軟著陸，是慢慢的落地，像跳傘一樣，可能也會(huì)摔住，但最多是青一塊紫一塊。
之前，有人很形象地說(shuō)，200萬(wàn)的房子，180萬(wàn)賣出去了，出手的賠了20萬(wàn)；接手的再160萬(wàn)賣出去，三次之后，房子變成了120萬(wàn)。每次的接盤俠只虧20萬(wàn)，這叫做軟著陸
如果200萬(wàn)的房子，直接變成了120萬(wàn)出手，首付款加上持有成本，至少虧了百萬(wàn)，這是硬著陸。
所以，現(xiàn)在樓市是硬著陸還是軟著陸，要看跌幅大不大，跌幅超過(guò)預(yù)期了，樓市的結(jié)果就不太好看。

8月70城價(jià)格指數(shù)，很有些可以挖掘的地方。
70城中，新建商品住宅跌幅最深的是唐山和北海，倆城市都是三四線城市，同比跌幅分別6.2%和6.0%
像北上廣深和眾多二線城市的新建房的價(jià)格，跌的并沒(méi)有太多
但是二手房完全不一樣了，70城中二手房同比跌幅超8%的，除了有唐山秦皇島常德這樣的三四線城市外，還有二線的鄭州，跌幅8.3%
如果把新建商品住宅和二手住宅放在同一個(gè)維度下，似乎更能說(shuō)明軟著陸和硬著陸的現(xiàn)實(shí)——
新房的軟著陸效果比二手房要好上很多。

而這，是消費(fèi)品屬性的一大特征——
商品越新，價(jià)格越貴；商品越舊，價(jià)格越便宜
有人要說(shuō)，房地產(chǎn)還有金融屬性。
是的，金融屬性是房子下面那塊地皮，而不是房子本身。
同樣的500平米大別墅，在南京路上能賣一個(gè)小目標(biāo)，換個(gè)地方在廣袤的農(nóng)村，最多只能是豪華的農(nóng)民自建房。
無(wú)數(shù)房?jī)r(jià)已經(jīng)腰斬的二手房已經(jīng)證明了地皮比房子更值錢的基本事實(shí)，這樣的案例看看自己城市的近郊房?jī)r(jià)，就可以得出同樣的結(jié)論——
在沒(méi)有更高價(jià)值土地支撐下，房?jī)r(jià)硬著陸的可能性更大，這是商品屬性決定的了，是最基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

房地產(chǎn)的止跌回穩(wěn)，很大程度上是新房?jī)r(jià)格的止跌回穩(wěn)。
控制了房地產(chǎn)的成本，基本上就能實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。
成本8500的房子，開(kāi)發(fā)商可能賠本換現(xiàn)金流，但不會(huì)一直賠本賣下去，所以新房的降價(jià)促銷是有階段性需求的；
等到出險(xiǎn)的房企們完成了債務(wù)重組，新房的降價(jià)基本上也就到了頭；
也有另外一種的控制成本，就是土地價(jià)格
把市中心的好地塊拿出來(lái)，能賣出個(gè)好價(jià)錢，房企們的成本自然也就上去了，房?jī)r(jià)基本上也就不會(huì)再降太多
所以，現(xiàn)在的控制土地出讓和好房子第四代，都有一個(gè)共同的目標(biāo)——讓成本維持在較高的水平之上，讓房?jī)r(jià)下跌的速度變得再慢一些
而已經(jīng)賣出去的那些存量房的價(jià)格，就是市場(chǎng)決定的，商品的屬性原則和供求關(guān)系決定了價(jià)格的走向。

房地產(chǎn)的軟著陸，還要看替代房地產(chǎn)的行業(yè)能不能撐起經(jīng)濟(jì)半邊天。
現(xiàn)在，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)增量的邊際效益越來(lái)越低，有很多行業(yè)已經(jīng)有了趕超房地產(chǎn)成為GDP增量老大的趨勢(shì)，2023年國(guó)內(nèi)汽車銷量3000萬(wàn)臺(tái)，零售額已經(jīng)到了4.86萬(wàn)億；同期的房地產(chǎn)新建商品房賣了11.6萬(wàn)億。
即便汽車取代不了房地產(chǎn)，也會(huì)有更多新質(zhì)生產(chǎn)力的崛起；
那時(shí)候，房地產(chǎn)的軟著陸，基本上就能實(shí)現(xiàn)了。