房地產的軟著陸，都藏在新房子里

房地產的硬著陸，是砰的一聲落地，結果大概率是摔的東一塊西一塊。
房地產的軟著陸，是慢慢的落地，像跳傘一樣，可能也會摔住，但最多是青一塊紫一塊。
之前，有人很形象地說，200萬的房子，180萬賣出去了，出手的賠了20萬；接手的再160萬賣出去，三次之后，房子變成了120萬。每次的接盤俠只虧20萬，這叫做軟著陸
如果200萬的房子，直接變成了120萬出手，首付款加上持有成本，至少虧了百萬，這是硬著陸。
所以，現在樓市是硬著陸還是軟著陸，要看跌幅大不大，跌幅超過預期了，樓市的結果就不太好看。

8月70城價格指數，很有些可以挖掘的地方。
70城中，新建商品住宅跌幅最深的是唐山和北海，倆城市都是三四線城市，同比跌幅分別6.2%和6.0%
像北上廣深和眾多二線城市的新建房的價格，跌的并沒有太多
但是二手房完全不一樣了，70城中二手房同比跌幅超8%的，除了有唐山秦皇島常德這樣的三四線城市外，還有二線的鄭州，跌幅8.3%
如果把新建商品住宅和二手住宅放在同一個維度下，似乎更能說明軟著陸和硬著陸的現實——
新房的軟著陸效果比二手房要好上很多。

而這，是消費品屬性的一大特征——
商品越新，價格越貴；商品越舊，價格越便宜
有人要說，房地產還有金融屬性。
是的，金融屬性是房子下面那塊地皮，而不是房子本身。
同樣的500平米大別墅，在南京路上能賣一個小目標，換個地方在廣袤的農村，最多只能是豪華的農民自建房。
無數房價已經腰斬的二手房已經證明了地皮比房子更值錢的基本事實，這樣的案例看看自己城市的近郊房價，就可以得出同樣的結論——
在沒有更高價值土地支撐下，房價硬著陸的可能性更大，這是商品屬性決定的了，是最基本的經濟規律。

房地產的止跌回穩，很大程度上是新房價格的止跌回穩。
控制了房地產的成本，基本上就能實現這個目標。
成本8500的房子，開發商可能賠本換現金流，但不會一直賠本賣下去，所以新房的降價促銷是有階段性需求的；
等到出險的房企們完成了債務重組，新房的降價基本上也就到了頭；
也有另外一種的控制成本，就是土地價格
把市中心的好地塊拿出來，能賣出個好價錢，房企們的成本自然也就上去了，房價基本上也就不會再降太多
所以，現在的控制土地出讓和好房子第四代，都有一個共同的目標——讓成本維持在較高的水平之上，讓房價下跌的速度變得再慢一些
而已經賣出去的那些存量房的價格，就是市場決定的，商品的屬性原則和供求關系決定了價格的走向。

房地產的軟著陸，還要看替代房地產的行業能不能撐起經濟半邊天。
現在，房地產在經濟增量的邊際效益越來越低，有很多行業已經有了趕超房地產成為GDP增量老大的趨勢，2023年國內汽車銷量3000萬臺，零售額已經到了4.86萬億；同期的房地產新建商品房賣了11.6萬億。
即便汽車取代不了房地產，也會有更多新質生產力的崛起；
那時候，房地產的軟著陸，基本上就能實現了。