柏文喜：美聯(lián)儲降息對中國樓市影響幾何？

2025年9月18日，美聯(lián)儲宣布將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，標(biāo)志著新一輪全球?qū)捤芍芷诘拈_啟。盡管此次降息幅度溫和，但其對中國樓市的潛在影響仍引發(fā)廣泛關(guān)注。中國企業(yè)資本聯(lián)盟中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜此前多次指出，美聯(lián)儲貨幣政策轉(zhuǎn)向雖非決定中國樓市走向的根本因素，卻為國內(nèi)市場預(yù)期修復(fù)和政策調(diào)整提供了重要“窗口期”。本文試圖從政策空間、融資成本、市場預(yù)期、外資動(dòng)向與結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)五個(gè)維度，深入剖析美聯(lián)儲降息對中國樓市的多維影響。

一、貨幣政策空間打開，房貸利率有望再降

柏文喜認(rèn)為，美聯(lián)儲降息最直接的影響，是為中國貨幣政策“松綁”。過去幾年，中美利差倒掛嚴(yán)重制約了我國降息空間，而此次降息則顯著緩解了人民幣匯率壓力，為國內(nèi)進(jìn)一步降準(zhǔn)降息創(chuàng)造條件。

事實(shí)上，當(dāng)前中國5年期以上LPR已降至3.5%，部分城市首套房貸利率已跌破3%。若國內(nèi)跟隨降息，房貸利率進(jìn)入“2字頭”并非幻想。以貸款100萬元、30年期計(jì)算，利率每下降25個(gè)基點(diǎn)，月供可減少約140元，總利息節(jié)省超5萬元。這對剛需和改善型購房者而言，無疑是實(shí)質(zhì)性利好。

更重要的是，降息有助于降低居民債務(wù)負(fù)擔(dān)，釋放消費(fèi)潛力。當(dāng)前中國居民杠桿率已超62%，部分家庭出現(xiàn)“提前還貸潮”。若房貸利率持續(xù)下行，不僅可緩解家庭現(xiàn)金流壓力，也有助于穩(wěn)定消費(fèi)信心，間接支撐樓市需求。

二、房企融資環(huán)境改善，但“造血”能力仍待恢復(fù)

柏文喜指出，盡管降息有助于降低房企海外融資成本，緩解短期流動(dòng)性壓力，但“房企融資環(huán)境的根本性改善，仍需依賴銷售端的回暖和資產(chǎn)價(jià)值的修復(fù)”。

當(dāng)前，中國房企仍面臨巨額債務(wù)到期壓力。2025年三四季度為美元債兌付高峰，降息有助于降低再融資成本和匯率風(fēng)險(xiǎn)，尤其對仍具備境外融資能力的民營房企而言，是一線喘息之機(jī)。然而，若銷售端未能同步回暖，僅靠融資“輸血”難以扭轉(zhuǎn)行業(yè)困境。

從數(shù)據(jù)看，2025年1-8月，全國商品房銷售面積同比下降18.7%，銷售額下降24.5%，房企回款壓力依舊巨大。柏文喜提醒：“在通縮預(yù)期下，房企資產(chǎn)估值持續(xù)縮水，即使融資環(huán)境改善，也難以撬動(dòng)新增投資?！币虼耍磥碚咧攸c(diǎn)應(yīng)從“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)向“救需求”，通過財(cái)政貼息、購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等方式，激活市場交易，才能真正改善房企現(xiàn)金流。

三、市場預(yù)期修復(fù)，但“信心”仍是關(guān)鍵

柏文喜強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前樓市的核心矛盾并非利率高低，而是“預(yù)期轉(zhuǎn)弱”與“信心缺失”。他指出：“在通縮狀態(tài)下，貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制失效，若無財(cái)政政策配合，難以有效刺激需求?！?/p>

美聯(lián)儲降息帶來的寬松信號，確實(shí)有助于改善市場情緒，尤其是一線和強(qiáng)二線城市的高端住宅市場，近期已有外資詢價(jià)和豪宅成交回暖跡象。例如，深圳南山區(qū)某豪宅項(xiàng)目9月來訪量環(huán)比增加40%，北京朝陽區(qū)千萬級房源掛牌周期縮短至45天以內(nèi)。

但對于廣大三四線城市而言，人口流出、庫存高企、購買力不足等結(jié)構(gòu)性問題，決定了其難以從外部流動(dòng)性寬松中直接受益。柏文喜指出：“這些城市需要的是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、人口回流和收入提升，而非單純的貨幣刺激。”

此外，當(dāng)前居民對期房交付、產(chǎn)權(quán)保障、房價(jià)下跌等風(fēng)險(xiǎn)仍存較大擔(dān)憂。2025年8月，央行城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，僅16.3%的居民預(yù)期未來房價(jià)上漲，較2021年高點(diǎn)下降近30個(gè)百分點(diǎn)。因此，政策層面需同步推進(jìn)“保交樓”資金落地、二手房交易流程優(yōu)化、房產(chǎn)稅立法預(yù)期管理等改革，才能從根本上修復(fù)市場信心。

四、外資或回流，但“房住不炒”仍是底線

市場普遍關(guān)注，美聯(lián)儲降息是否會(huì)引發(fā)熱錢流入中國樓市。柏文喜提醒，外資更偏好核心城市的持有型資產(chǎn)，如寫字樓、購物中心、長租公寓等，而非普通住宅。加之中國仍堅(jiān)持“房住不炒”政策基調(diào)，外資大規(guī)模涌入住宅市場的可能性較低。

不過，近期政策已悄然調(diào)整。例如，2025年9月15日，中國取消外資購買非自住住宅的限制，釋放出歡迎長期資本投資地產(chǎn)的信號。這或意味著，未來外資將在商業(yè)地產(chǎn)、城市更新、REITs等領(lǐng)域發(fā)揮更大作用，而非簡單“炒房”。

從數(shù)據(jù)看，2025年上半年，外資在中國商業(yè)地產(chǎn)市場的投資額達(dá)47億美元，同比增長18%，其中上海、北京、深圳占比超八成。凱德、黑石、GIC等機(jī)構(gòu)正加速布局長租公寓、冷鏈物流、數(shù)據(jù)中心等“新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)”。柏文喜認(rèn)為：“外資的回歸，不僅帶來資金，更帶來資產(chǎn)管理理念與運(yùn)營模式，有助于推動(dòng)中國地產(chǎn)行業(yè)從開發(fā)向運(yùn)營轉(zhuǎn)型。”

五、結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)仍存，政策需“組合拳”發(fā)力

盡管美聯(lián)儲降息為樓市帶來邊際利好，但柏文喜警告，中國地產(chǎn)面臨的深層次問題并未根本解決：

1. 人口拐點(diǎn)已至：2025年中國總?cè)丝谝堰B降三年，出生率跌破6‰，未來住房需求總量將持續(xù)萎縮。

2. 庫存結(jié)構(gòu)失衡：截至2025年8月，全國商品房待售面積超7.2億平方米，其中三四線城市占比超65%，去化周期普遍超30個(gè)月。

3. 財(cái)政依賴難破：2024年土地出讓收入占地方政府性基金收入比重仍達(dá)86%，“土地財(cái)政”轉(zhuǎn)型困難重重。

4. 金融系統(tǒng)敞口大：據(jù)央行數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款余額比重仍達(dá)38%，若房價(jià)持續(xù)下跌，或引發(fā)資產(chǎn)負(fù)債表衰退。

因此，柏文喜建議，當(dāng)前政策應(yīng)打出“財(cái)政+貨幣+改革”組合拳：

- 財(cái)政端：設(shè)立萬億級“住房銀行”，專項(xiàng)收購存量商品房轉(zhuǎn)為保障房，既去庫存又穩(wěn)房價(jià)；

- 貨幣端：繼續(xù)下調(diào)5年期LPR，并允許商業(yè)銀行突破利率下限，探索“先息后本”“共享產(chǎn)權(quán)”等創(chuàng)新金融產(chǎn)品；

- 改革端：加快推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容、預(yù)售制改革、農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)等制度突破，打破“房價(jià)只漲不跌”預(yù)期。

六、結(jié)語：外因是助力，內(nèi)因才是關(guān)鍵

柏文喜反復(fù)強(qiáng)調(diào)：“美聯(lián)儲降息只是外部變量，中國樓市的走向，終究取決于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面、政策導(dǎo)向和市場信心的恢復(fù)。”

當(dāng)前，中國樓市正處于“三重轉(zhuǎn)型”之中：從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，從投資驅(qū)動(dòng)向消費(fèi)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型，從傳統(tǒng)開發(fā)模式向存量運(yùn)營與金融創(chuàng)新轉(zhuǎn)型。在這一過程中，貨幣寬松可以提供緩沖，但無法替代結(jié)構(gòu)性改革。

因此，面對美聯(lián)儲降息帶來的“窗口期”，中國樓市更需抓住政策騰挪空間，加快推動(dòng)財(cái)政刺激、收入修復(fù)、產(chǎn)權(quán)保障、人口政策等系統(tǒng)性改革，方能在寬松浪潮中實(shí)現(xiàn)真正的“軟著陸”。

正如柏文喜所言：“降息不是萬能藥，但若用好這劑‘麻藥’，為改革贏得時(shí)間，中國樓市仍有希望在風(fēng)暴之后，走出一條新的發(fā)展之路。”

作者系中房研究院ICR首席地產(chǎn)評論員