北京樓市，再來一個爆款

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

金九銀十，豐臺一個最值得期待的樓盤，已進入開盤倒計時。

9月19日，北京市建委網站顯示，建發金茂觀宸二期（下稱觀宸二期）已經預售證公示，備案名觀璟嘉園。

隨著預售證的下發，也意味著認籌將隨時截止，據說首推房源有限，且熱度很高，預計很快就會開盤。

觀宸二期的開發節奏，非常絲滑。

從6月24日拿地，到預售證公示，只用了87天，如果再算到開盤的日子，攏共也不到3個月時間。

而一期從拿地到開盤，則用了近4個月。

作為操盤手，建發房產在觀宸二期身上取得如此高的效率，勛章上的一大半，要給予一期。

2024年11月29日，建發房產聯合中國金茂及匯成集團，以24.35億元摘得觀宸一期地塊，樓面價約4萬元/平米。

彼時，正值豐臺樓市的信心低谷期，外界對它的前途，充滿擔憂。

但，建發房產以中國傳統建筑“風雅宋韻”風格，硬生生將觀宸一期，打造成了豐臺乃至整個京城樓市，最具影響力的熱盤之一。

今年前8個月，它的網簽金額，牢牢占據著豐臺樓市的頭把交椅；在北京商品房網簽金額TOP10排行榜上，也是唯一一個上榜的南城項目，位居第8位。（數據來源：天朗房網）

截至9月20日，觀宸一期網簽296套，成交均價7.84萬元/平米，網簽金額28.78億元。（數據來源：天朗房網）

正是基于如此強悍的業績，觀宸一期一定程度上，也為豐臺樓市注入一針強心劑——不是市場不行，而是產品是否入心。

獨木不成林。

前不久，觀宸一期開放了實景示范區，從大門到風雨連廊，再到園林和下沉會所，向外界完美呈現了一場宋之風雅的現代化演繹。（詳見《北京好房子，升起了兩面旗幟》）

另外，建面約113平和116平米的實體樣板間，也將于9月24日（明日）正式對外開放。

此時，觀宸二期的入市，恰到好處。

從公區規劃到戶型，都實打實出現在一期項目現場，就是建發房產對觀宸二期，最好的銷售語言。

當然，憑借一期的長尾效應，以及開盤至今積攢下的用戶畫像，二期無論規劃或產品，都進行了煥新。

而一路之隔的它們，天然形成了一個大觀宸體系，不僅讓購房者有了更多的選擇空間，更是為整個北京今后的組團項目的開發流程，樹立了一個樣本。

背后，也顯示出了建發房產這家南派開發商的操盤功底。

一街雙園四境

觀宸二期占地面積約2.59萬平米，地上規劃建面約5.21萬平米，容積率和一期一樣，為2.0。

隨著它的入市，整個觀宸占地面積達到了約5.63萬平米，總建面達到約17萬平米，共規劃23棟6-18層洋房+小高層住宅樓，合計體量874戶。

二者合一起，成為當下四環內同檔次在售項目中，容積率最低、園林最大、會所功能最全的樓盤。

用建發房產的話說，觀宸從此形成了“一街、雙園、四境”的新體系。

一二期之間的街坊路，將打造成一條景觀大道，整體長度達到了約186米，專屬景墻中軸對稱，酒店式歸家儀式感，兩旁的銀杏古樹將復現釣魚臺銀杏大道的勝景，寓意一路昌盛。

二期的園林整體理念溯源《清明上河圖》，含鋪裝約2萬平米的面積，從北至南打造了三園十二景，以及九座宋風亭榭。它的園林水系與一期一樣，同樣達到了約1500平米。

與一期合并后，觀宸的整個雙園占地達約5.63萬平米，可對標國內四大名園之首——蘇州拙政園約5.2萬平米的面積。

在東西兩座園林中，建發房產共打造了約20余個景觀節點，皆為所有業主共享的專屬私家園林。

所謂四境，則指觀宸一二期，皆擁有了地上地下雙會所的格局（具體業態以后續運營方為準），整體面積也將達到約5000平米。這個體量，將位居整個京城樓市頂級。

它們將聚合商務、宴飲、運動、雅聚等場景，覆蓋約22大核心功能（具體業態以后續運營方為準），供一二期業主共享使用。

其中一期的會所功能，將以商務、宴飲為主，配備私宴廳、健身房、瑜伽室、高爾夫、泳池等；二期則更偏向運動、雅聚，以籃球、羽毛球、臺球、兒童活動區等為主。（具體業態以后續運營方為準）。

在花姐印象中，如此全面的會所功能，目下只有位于東四環的頂豪縵合北京，似乎可以對標。

而業主享受觀宸頂級會所的路徑，則是建發房產將一二期的地下進行了聯動，未來業主可實現會所的全時無風雨連接。

二期全面煥新

當然，在實現整體規劃共享的同時，觀宸二期諸多方面，也在一期的基礎上，進行了煥新。

先從招牌大門說起。觀宸二期顯赫的宋式大門，位于小區西側，溯源自南宋福建臥龍書院；而一期大門則取意宋徽宗《瑞鶴圖》中的宣德門。

園林方面，平權主義得到彰顯。三園分布更方便進行園林的布局，南北兩側均設置了大面積水系。

其中，樓王7#南北的湖景面積，花姐目測幾乎做到了面積同等。

這樣的規劃布局，將讓觀宸二期的“核芯”景觀帶，幾乎占到了整個小區面積的三分之二。多棟住宅樓，將從戶內直接欣賞到水系景觀。

相比而言，一期的“核芯”園林，則主要集中在小區的中間偏北位置。

此外，在整個建筑的頂層和首層結構上，二期也與一期有了小的差異化。

二期除了樓王外，其余11棟住宅樓均有頂層退層。這也意味著，其頂層異型戶型較一期，將多出不少。

集中打造優勢戶型

戶型方面，觀宸二期同樣延續了一期的好房子元素——陽臺、飄窗、設備平臺等設施齊全。

這讓二期的實際使用率和一期也差不多，平均在90%上下。

另外，它所有戶型與一期一樣，南向窗墻的比例接近1:1，窗地比例約在約1:0.28。這個數值背后，說明觀宸幾乎所有戶型，將擁有絕佳的采光空間。

與一期相比，二期最大的變化是沒了建面約111平米三居戶型，變成了建面約113平至170平全四居社區。

這個變化背后，在花姐看來有兩點原因：1、一期熱銷的佐證；2、建面約113平的質價比很高。

當然，最小戶型取消后，它150平以上的大戶型，也相應增加了，比一期多了約26套左右，且在戶型結構上，進行了一些優化。

有人擔心，增加大戶型后，觀宸二期的去化腳步可能會變慢。但其實未必。

以一期建面約165㎡的戶型為例。

這是一款南向四面寬戶型，做到了動靜區的極致分離。從戶型圖上看，花姐一度覺得該戶型的隱私，或是一個大問題，直到看了它的樣板間后，才發現一切多慮了。

觀宸的樓王戶型好不好，市場也會說了算。最明顯的例子，自它在京首推該戶型后，包括朝陽區的朝觀天珺、金茂滿曜，在各自的樓王或主力戶型中，也引入了同款。

在二期開盤的首推中，依然是以小戶型先入市，建面約113平至136平四居。

關于開盤的價格，花姐認為，無論從地價還是當前的聯動狀態看，參考一期的實際成交價即可。

花姐點評：

自觀宸一二期后，建發房產在北京除了大門專業戶外，還應有個新的標簽——園林專業戶。

但凡看過觀宸一期實景展示區的人，相信都會為它精湛的園林手法所折服。

加上本就贏人的戶型設計，觀宸以均價不到8萬/平的價格，硬生生做出了10萬+才有的品質。

這也是它能在競爭異常激烈的豐臺區，逆勢而升，成為爆火紅盤的核心原因。

自2020年聯合開發長安和璽開始，建發房產在京5年光陰，已累計打造了10個項目。

尤其是過去兩年，隨著建發觀堂府、建發金茂觀宸、建發海晏等項目的熱銷，建發房產的形象，也從過去的黑馬姿態，開始變成細膩、品質的代名詞。

好房子時代下，不僅需要政策的引導，更需要主動打破陳規、不斷創新的開發商。

毫不夸張地說，正是建發房產引發的鯰魚效應，攪動了京城樓市的一江春水，為整個市場的產品迭代、升級，帶來了新的活力。