觀山東小龍灘：一座生態新城的崛起與未來

曾經遍布自建房的觀山湖邊緣地帶，如今已蛻變為觀山東進戰略中備受矚目的價值高地。

小龍灘片區位于觀山湖區東北部，西二環與林城東路交匯處，總規劃面積達90.67公頃。這片熱土規劃計容總建筑面積145萬平方米，預計容納3.08萬人口，是觀山湖區為數不多基礎配套設施完善、開發價值大的優質地塊。

▲小龍灘片區土地規劃，2022年劃分為19個小地塊01城市戰略：觀山東進核心，區域發展新引擎

小龍灘地塊處于觀山湖區觀山街道辦事處轄區內，東至規劃五路，南至林城東路，西至西二環，北至北二環。這里是“觀山東”板塊的重要組成部分，也是觀山湖城市東進發展的自然延伸。

▲小龍灘地塊范圍

“觀山東”板塊的城市價值現已基本明確。該區域憑借位于觀山湖城市以東的區位優勢，能近距離銜接白云、烏當、云巖三馬和主城等多個區域，板塊的“中心”價值得到眾多房企認可。

隨著早期中海、龍湖、觀山天鉑等項目落地，以及現在萬科、盼盼、眾恒、觀城運、浙江東都等房企的陸續進入，觀山東區域已成為貴陽樓市最熱門的板塊之一。

▲10余家房企共筑觀山東02歷史蛻變：從城郊村落至價值高地的華麗轉身

小龍灘地塊的發展歷程堪稱一場驚人的蛻變。這片區域最初只是一個普通村莊，隨著觀山湖區城市化的推進和西二環、北二環的建設，逐漸聚集了大量人口。

在城市化進程中，該區域一度形成了大量灰黑屋頂和白色墻體構建的自建房群。如今，這些自建房正被現代化城市社區所取代，區域面貌煥然一新。

2022年2月，觀山湖區舉行了小龍灘一號地塊推介會，華潤、中海、金茂等20余家房開公司參加，顯示出市場對該地塊的高度認可。這標志著小龍灘地塊開發正式進入快車道。

▲小龍灘一號地推介會，最終由貴陽城投置業及觀山湖新型城鎮化建投拍下03規劃布局：生態宜居的現代化新城

小龍灘地塊規劃以居住為主導功能，總用地面積90.67公頃中，居住用地占46.54公頃，商業用地5.57公頃。地塊共分為19個小地塊，包括10塊居住用地和4塊商業用地。

規劃指標充分體現了現代化宜居理念：居住用地容積率為2.5，建筑密度不超過22%，綠地率不低于35%。商業建筑最高限制高度為150米，將打造區域地標性建筑。

公建配套方面，規劃有2所24班小學、1所30班中學、4所幼兒園（分別為15班、12班、12班、9班），以及托老所、養老院、3所生鮮超市、衛生服務站、運動場地、加油站、微波站（5G站）等。這些配套設施將全面提升區域生活品質。

交通網絡同樣完善：地塊緊接貴陽交通干道西二環、北二環，快速通達全城；通過同城大道、林城東路等城市主干道，無縫銜接觀山湖、白云與主城區核心商圈。地鐵1號線途經周邊，5-8分鐘車程可達陽關站和國際會議中心站，實現高效公共交通出行；距貴陽高鐵北站僅約10分鐘車程，暢享高鐵樞紐帶來的城際通勤便利。

▲林城東路及沿線城市地標

生態資源優越：西北側緊鄰國家AA級旅游景區，面積約3300畝，森林覆蓋率達75%，區域內，負氧離子濃度高，被譽為貴陽“生態博物館”和“森林氧吧”；地塊內還有約17畝的原生湖泊水域。

小龍灘地塊的市場價值早已被品牌房企認可。2023年12月，四川眾恒地產以3276元/平方米樓面價拿下小龍灘一地塊，并于2025年4月再次拿地，打造觀山云墅2期。

▲眾恒率先在小龍潭拿地并炒熱板塊

2025年8月，小龍灘項目核心地塊——G(22)094地塊一標段宣布啟動施工招標，總投資估算高達31.1億元，資金來源于項目自籌。該標段總用地面積約216畝，規劃為集住宅、商業、教育及配套設施于一體的綜合性社區。

更值得關注的是，2024年12月，浙江諸暨東都房地產開發集團有限公司經過22輪競價，以約5.41億元總價、4292元/平米樓面價競得小龍灘惟一原生生態湖地塊，溢價率高達43.08%。這反映出開發商對該區域前景的強烈信心。

▲浙江東都小龍灘地塊——含板塊惟一原生湖05項目亮點：東都·云湖天境的生態宜居理念

在眾多項目中，東都·云湖天境作為浙江諸暨東都集團在貴陽的首個改善標桿項目，尤為引人注目。項目位于觀山湖小龍灘地塊林城東路與站西路交叉口西北側，總用地面積14.66萬方，總建面約30.15萬方。

▲東都·云湖天境鳥瞰圖

東都·云湖天境項目最大的亮點是依托約17畝原生云月湖，打造了森系墅境湖居。區別于傳統的人工湖，云月湖擁有完善的水體自循環生態系統，形成了獨特的“城市秘境”。

▲東都·云湖天境湖景效果圖

項目規劃有湖景院墅、洋房和高層產品等多種業態。其中臨湖院墅28棟，地上3層；舒適洋房3棟，8-11層低密板樓；全能高層13棟，高達32層。這種多元化的產品線滿足了不同客戶的居住需求。

▲東都·云湖天境產品落位圖

園林設計更是項目的點睛之筆。項目輾轉多個省份、約2000多公里，最終在泰山腳下選中20棵泰山松，全冠移植、精準落位，成為了園境中不可或缺的點睛之筆。

▲東都·云湖天境園林景觀效果圖06未來展望：觀山東崛起的關鍵引擎

小龍灘地塊的開發對整個觀山東板塊具有重要意義。隨著更多品牌房企的加入，這里將形成優美的城市天際線，成為觀山湖區重要的城市界面。

未來，小龍灘將與黑石頭片區徹底連片，共同構成“貴州金融城東”的生態居住區。這一區域將充分利用生態資源優勢，打造成為貴陽產城融合、生態宜居的城市新樣板。

東都·云湖天境作為區域內的標桿項目，憑借約17畝云月湖和約8000平森境園林，在繁榮的金融城芯打造了一片靜謐湖居，為金融城高管、主城改善客、跨區置換者提供最宜居的歸屬。

▲東都·云湖天境營銷中心效果圖

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