“河北王”榮盛發展總裁“上位”？

一家物企在行業寒冬中的掙扎與轉型，遠比一位董事長的去留更加驚心動魄。

近日，榮萬家一紙公告打破了物業行業的平靜：公司董事長耿建富因“退休計劃”辭去所有職務，距離其2023年11月開始的三年任期結束尚有15個月。

這位60歲的掌舵者不僅是榮萬家的核心管理者，更是榮盛系創始人耿建明的胞弟。這層特殊關系折射出家族企業在行業周期更迭中的戰略調整與治理陣痛。

與此同時，董事會提名吳秋云為執行董事候選人，現任榮盛發展總裁吳秋云即將接棒。此次人事更迭發生在榮萬家積極擺脫母公司依賴、尋求獨立發展的關鍵時期。

家族根系：從兄弟創業到二元治理

榮盛系的家族基因早在三十年前就已埋下伏筆。1962年出生的耿建明與1965年出生的耿建富兄弟，從江蘇六合走出，共同構筑了橫跨房地產與物業服務的商業版圖。

耿建明作為榮盛發展創始人及實際控制人，通過直接和間接方式持有榮盛控股59.68%的股份，而耿建富則持有該控股公司4.993%的股權，同時在榮盛發展上市前就持有0.89%的股份，兄弟二人構成了企業最核心的權力層。

這種家族紐帶在榮萬家的發展歷程中體現得尤為明顯。成立于2000年的榮萬家前身為榮盛物業，是榮盛發展旗下天然的配套板塊。

據業內披露，“榮盛物業一直都是耿建富在管”，他在2016年正式加入后擔任名譽董事長，實際負責戰略決策，2020年4月6日獲委任為上市前的董事長兼執行董事，2023年11月連任第二屆董事會董事長。

這種安排形成了“哥哥掌控地產母體、弟弟打理物業服務”的二元治理結構，既強化了業務協同，又通過親屬關系保障了集團利益輸送的安全性。

股權結構進一步印證了這種家族控制模式。在榮萬家IPO前的股東架構中，耿建富通過香河盛繹德商務信息咨詢中心持有11.20%股權，為第三大股東；其侄女耿凡超（耿建明之女）通過中鴻凱盛持有8.8%股權，女婿肖天馳則擔任執行董事，形成了“父子傳業、兄弟輔政、姻親助勢”的治理格局。

截至2022年，榮萬家來自榮盛發展開發物業的收入占比仍高達97.97%，這種深度依賴關系使得耿建富的職位不僅是職業經理人角色，更承擔著家族資產保值增值的重任。

退休迷霧：業績寒冬與戰略轉型

公告中“退休計劃”的表述難以完全解釋耿建富的提前離場。

根據公開履歷，耿建富2023年11月才開始第二屆三年任期，正常應至2026年結束，而60歲的年齡在民營企業家群體中也遠未到普遍退休界限。

更值得注意的是，他在任期間經歷了榮萬家最艱難的時期——自2022年起，公司連續兩年營收、毛利和凈利潤同時錄得負增長，因延遲刊發年報被迫停牌，成為地產行業危機的直接受害者。

業績壓力主要來自兩個維度的結構性矛盾。一方面，作為母公司的榮盛發展深陷債務泥潭，截至2023年9月，剔除預收賬款的資產負債率仍高達82.6%，遠超“三條紅線”標準，13只境內債券存續余額合計119億元，這種狀況直接導致榮萬家的“非業主增值服務”銳減并產生大額計提減值。

另一方面，榮萬家長期依賴關聯交易的業務模式難以為繼，2022年來自獨立第三方的物業收入占比僅2.7%，這種結構性缺陷在母公司自顧不暇時暴露無遺。

耿建富任期內曾推動業務戰略轉型。2024年，榮萬家將原有業務線重組，將“物業管理服務”拆分為“社區服務”及“商企服務”，將“非業主增值服務”及“社區增值服務”合并為“服務周邊”，名義上是“為充分向股東展現現有業務”，實則是為減少對關聯地產公司的依賴。

但這種調整未能立竿見影，行業分析師指出，物業企業脫離母體的獨立發展需要3-5年周期，而耿建富的提前離任，恰好發生在轉型攻堅的關鍵階段。

此次人事變動并非孤立事件。自2022年以來，榮萬家CEO劉勇罡、財務總監王志衛、獨立非執行董事蕭志雄等核心高管相繼離職，形成了管理層的“離職潮”。

這種連續性變動反映出的不僅是個人選擇，更是企業在行業周期下行期的戰略迷茫。當賴以生存的地產母體出現危機，物業服務板塊究竟是堅守附屬角色還是冒險獨立，成為考驗決策者的兩難命題。

權力交替：職業經理人的機遇與挑戰

接替耿建富的吳秋云擁有截然不同的職業背景。

這位新任董事長候選人目前擔任榮盛發展總裁，擁有房地產、建筑設計及施工、康旅及酒店運營等多元化經驗，但其職業生涯主要聚焦地產開發領域，在物業管理專業方面的積累尚未可知。

公告顯示，吳秋云與榮萬家及其管理層無關聯關系，這標志著榮萬家自成立以來首次迎來非家族核心成員的掌舵者。

這一任命暗含著戰略延續與變革的雙重信號。從延續性看，吳秋云來自地產母公司，有利于保持榮萬家與榮盛發展的協同效應，尤其在母公司債務重組的關鍵期，這種關聯可能幫助榮萬家獲得必要的資源支持。

但從變革角度看，職業經理人的空降也可能加速公司的去家族化進程，為引入市場化機制、拓展第三方業務創造條件。

值得注意的是，吳秋云的薪酬方案已市場化，每年約60萬元（稅前）的基本薪酬加業績激勵分紅，與家族成員的利益綁定模式形成鮮明對比。

新管理層面臨的首要挑戰是合規性問題。由于耿建富辭任后，榮萬家暫時不符合上市規則關于“提名委員會主席必須由董事會主席或獨立非執行董事擔任”的規定，需待吳秋云獲得股東批準后方可解決。

更深層的挑戰則來自業務轉型——如何降低對母公司的依賴度，同時在社區增值服務、城市服務等新賽道建立競爭力。

數據顯示，盡管進行了業務線重組，榮萬家2024年的第三方業務占比仍未取得實質性突破，這將成為檢驗吳秋云領導能力的關鍵指標。

從耿建富到吳秋云的更替，本質上是榮萬家從“家族附屬品”向“獨立市場主體”轉型的標志性事件。這位陪伴公司走過上市和寒冬的家族元老選擇提前離場，既留下了轉型未竟的挑戰，也為職業經理人團隊打開了施展空間。

資本市場正在密切關注這位新掌舵人的一舉一動。截至9月22日，榮萬家股價報收1.32港元。未來的榮萬家，能否真正擺脫母公司陰影，成為獨立的市場化企業，仍需時間檢驗。

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