“收租王”之爭：華潤、萬達、新城、龍湖、大悅城...差距越來越大

“收租王”之爭

撰文 | 贏商寶藏天團

排版 | fufu

圖片來源 | 視覺中國

2025上半年，國內消費市場在國家“兩新”政策發力下復蘇強勁。據國家統計局數據，上半年社會消費品零售總額24.55萬億元，同比增長5.0%，增速比去年全年加快1.5%。

然而，在商業地產巨頭們近期提交的成績單中，喜憂參半的經營數據進一步證實：中國商業地產正在深度分化。

贏商網聚焦13家涉及商業地產規模企業過去一年/半年的商場租金收入、運營情況與最新計劃發現：

• 近半企業商業運營/租金收入實現正向增長，商業航道成為多個企業的增收增利的核心來源；
  

• 市場已從“重資源、重規?！鞭D變為“重品質、重運營”，商業地產行業步入“運營為王”的深度調整期，創新運營能力已成為各企業當下的必備技能，也越來越多企業通過存量項目改造提升業績；

• 性價比消費、體驗式消費、生活方式消費成為新增量！僅靠奢侈品已經無法維持高端商場銷售額，收獲大眾消費市場紅利的體驗式商業釋放出了巨大能量。

01

華潤置地&

華潤萬象生活

■華潤置地：

• 營業收入：949億元，同比增長19.9%

• 股東應占凈利潤：119億元，同比增長16.2%

• 毛利：228億元，同比上升29.3%

• 毛利率：24%，同比上升1.8%

• 購物中心租金收入：104億元，同比增長9.9%

■華潤萬象生活：

• 綜合收入：85.2億元，同比增長16.5%

• 股東應占利潤：20.3億元，同比增長7.4%

• 毛利：31.7億元，同比增長16.3%

• 毛利率：37.1%，同比增長3.1%

• 商業航道收入：32.67億元，同比增長14.6%

• 購物中心商業運營管理收入：22.6億元，同比增長19.8%；

• 購物中心NOI Margin：68.2%，同比增長0.4%

華潤萬象生活在營購物中心125座，

53座零售額在當地市場排名第一

截至2025年6月末，華潤萬象生活在營購物中心數量增至125個（重奢項目14個），管理面積達1356萬平米；在營項目平均出租率達97.1%。

期內，125座購物中心實現零售額1220億元，同比增長21.1%。其中，53座零售額穩居當地市場榜首，104座躋身當地市場前三。值得一提的是，上半年重奢項目零售額同比增長13.2%；非奢項目增速達26.4%。

華潤萬象生活上半年新開4個商場，

3個存量項目調改后業績大漲

上半年，華潤萬象生活新開購物中心4個，包括新探索的新形態產品——西安機場商業、華南最大萬象匯——佛山順德萬象匯、遂寧萬象匯，以及鄭州鄭東萬象城。

其中，作為鄭州第二座萬象城，鄭州鄭東萬象城擁有24.1萬㎡超大體量，引入了540家品牌，其中超100家城市首店及近50家城市旗艦店；餐飲品牌超150家，其中40%+品牌首進鄭州，如Peet’s Coffee、山石榴、牛排家、C'è Amore愛意、馬鴻興、Q-FLAVORFUL等。據悉，該項目開業率達92%，開業首日客流達30萬人，銷售額超過2000萬元。

此外，上半年華潤萬象生活還完成了3個存量項目煥新調改，并實現租金、銷售額雙雙大漲：

■上海CP靜安：以“都市零壓力流量場”為定位，聚焦LG2美食集市與L7餐飲層進行調改，引入5家全國首店、18家上海首店及48家區域首店，調改后零售額同比增長49.6%，租金同比增長27.9%；

■上海國華廣場：以“餐飲+服務配套”組合，精準篩選高頻剛需品牌，并通過活化約1000平方米的商業空間，打造松弛感的氛圍。調改后，零售額同比增長22.9%，租金同比增長23%；

■深圳PA MALL：以“精英風尚地標”為定位，打通中庭穹頂優化垂直動線，新增12家運動品牌雙層旗艦店，引入Vivienne Westwood、Aesop等60%首店品牌，零售業態占比提升30%。調改后，零售額同比增長33.8%，租金同比增長12.8%。

外拓項目方面，上半年新簽約項目6個，其中4個位30個重點城市TOD項目，2個位存量在營項目。第三方外拓進一步深化核心城市布局，目前已累計在25座城市落地“一城多匯”與“多城多匯”運營模式。期末，未開業第三方項目共40個。

下半年，

華潤萬象生活至少有7個新項目要開業

截止6月30日，華潤萬象生活未開業項目共75個（母公司項目35個，第三方項目40個）。

下半年，預計新開至少7個商業項目，包括深圳灣萬象城二期、浙江首個萬象天地系項目——杭州亞奧萬象天地、華潤首個奧萊商業項目——東莞MIXC VILLAGE萬象濱海購物村、安徽首個“天地系列”項目——合肥瑤海天地BY MIXC等備受關注的項目。

02

珠海萬達商管

架構調整、打造“萬達廣場首發節”，

與永輝就門店調改達成戰略合作…

近日，珠海萬達商管 宣布新的管理架構調整及相關人事任命，再度引發行業高度關注：

• 公司總部設立運營、財務、人力資源三大體系。

• 任命王志彬擔任公司副董事長（負責公司戰略、對外合作、連接董事會與管理層等相關工作），任命許粉擔任公司首席運營官（COO）（負責運營體系工作）。

針對此番組織變革，大連新達盟及珠海萬達商管首席執行官黃德煒強調：“聚焦經營本質，綱舉目張。組織架構倒置，最重要是一線，管理者轉變理念服務一線，資源向一線聚焦?！?/p>

實際上，珠海萬達商管今年來已將工作重點聚焦在運營上：

■與永輝超市就門店調改達成戰略合作：珠海萬達商管將在物業條件、客戶服務等方面為永輝超市的調改店提供更多支持；年內將分批次在萬達廣場落地約30家調改門店（以最終開業為準），包括溫州、東莞、福清等城市首店。

■打造全年主題營銷活動“萬達廣場首發節”：4月，“萬達廣場首發節”全國啟動儀式在北京五棵松萬達廣場啟幕；而“全民運動系列賽”作為萬達廣場首發節的首賽亮相，后續還將推出一系列首展、首賽、首演、首銷的“首發活動矩陣”。

在營購物中心達512座，

下半年沖刺20+座萬達廣場開業，

據贏商大數據統計，截至目前，珠海萬達商管約運營管理512座萬達廣場，商業面積超7000萬方，在營購物中心數量及規模在各線級城市均排名第一，是目前唯一實現各省/直轄市/自治區全覆蓋的企業。

目標2025全年開出30座萬達廣場的珠海萬達商管，上半年已開出5座萬達廣場，這也意味著下半年還需沖刺20+座萬達廣場開業，繼續深耕下沉市場，或將覆蓋慶陽、馬鞍山、呼倫貝爾、烏魯木齊等近20個城市。

目前，萬達旗下已有多個項目官宣開業時間，包括10月1日“國慶檔”開業的紹興濱海萬達廣場，濟南世紀大道萬達廣場、青島錦安路萬達廣場、太原昌盛萬達廣場等多座萬達廣場集中在12月開業，東北最大文旅綜合體——長春萬達茂也已定檔12月25日開業。

03

龍湖集團

• 營業收入：587.5億元，同比增長25.4%

• 公司擁有人應占溢利：32.2億元，同比下降45.2%

• 商場租金收入：55.0億元，同比增長4.9%（不含北京長安天街等）

89座商場收租55億，銷售額402億

上半年，龍湖旗下在營89座商場實現租金收入55.0億元（不含北京長安天街等），較上年增長4.9%；整體出租率保持96.8%高位；營業額達402億元，整體增長17%；日均客流增幅約11%，整體增長11%。

截至2025年6月30日，龍湖集團已開業城市24個，已運營商場89座（包括75座重資產和14座輕資產），已開業商場建筑面積943萬平方米（含車位總建筑面積1256萬平方米），合作品牌數7300+家。

上半年，新開1座天街、2個歡肆

上半年，龍湖新增運營1座重資產商場——龍湖南寧青秀天街已于5月30日正式開業，作為龍湖在廣西布局的首座天街，籌備時間長達4年，定位「城東家庭質量生活中心」，商業體量達18萬方，匯集300+個品牌，其中15%為首進廣西、首進南寧品牌。

同時，龍湖龍智資管旗下活力街區品牌「歡肆」于合肥、成都新開業2個項目，出租率均超90%。龍湖合肥歡肆、龍湖成都武侯歡肆（前身為武侯星悅薈）于3月28日同日開業，依托“Hybrid Space”理念，全新打造城市創新混合空間，實現居住、餐飲、娛樂、社交等功能的“無界串聯”。

2025年來，龍湖商業持續推動存量項目的改造升級、煥新消費體驗、提升經營表現。如：

• 龍湖成都西宸天街「天街里」主題街區改造完成，并于1月18日正式開街；
  

• 龍湖上海虹橋天街5月進入新一輪改造升級，對全館6層空間進行大刀闊斧的革新；
  

• 龍湖重慶北城天街B館（首座龍湖天街、重慶第一座現代化購物中心）4月18日煥新揭幕，引入MUJI西南最大旗艦店等100+家頭部品牌，空間改造帶來建筑采用全新玻璃幕墻設計等四大亮點……

下半年，計劃新開10座商場

下半年，龍湖集團計劃新開10座商場，分布在杭州、西安、武漢、重慶等城市，繼續秉持“輕重并舉”戰略，深化核心城市布局。

9月底將有4座天街集中開業，包括龍湖武漢濱江天街、龍湖重慶龍興天街、龍湖重慶江岸天街和龍湖煙臺龍口天街。而龍湖與開倫集團合作打造的上海嘉園坊（JoyFun）預計12月底正式開業，9月起各簽約品牌將陸續進場裝修，Aldi奧樂齊超市已確認入駐。

存量改造方面，龍湖重慶北城天街A館、X館及星座廣場部分將于9月26日完成全面改造，屆時將實現從建筑硬件、特色場景、品牌矩陣到服務體驗的全方位躍升。

04

新城控股

• 營業收入：221億元，同比下降34.8%

• 歸屬上市公司股東凈利潤：8.9億元，同比減少32.1%

• 商業運營總收入（即含稅租金收入）：69.4億元，同比增長11.8%

商業運營總收入近70億元，

174座吾悅廣場半年銷售額超515億

上半年，新城控股實現商業運營總收入（即含稅租金收入，包含：商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車場、多種經營及其他零星管理費收入）69.44億元，同比增長11.78%。

報告期內，吾悅廣場客流總量達9.5億人次，同比增長16.0%；總銷售額超515億元（不含車輛銷售），同比增長16.5%；截至報告期末，會員人數4917萬人。

截至 2025 年 6 月 30 日，新城控股在全國141個城市布局205座吾悅廣場，已開業及委托管理在營數量達174座，開業面積達 1608.14 萬平方米，出租率達97.81%。

上半年新開2個項目，

煥新開出全國首座金標吾悅廣場

上半年，新城控股新開2個吾悅廣場，包括淄博鑫馬吾悅廣場與常州武進吾悅廣場。

其中，運營13年的常州武進吾悅廣場變身“全國首座金標吾悅廣場”，煥新開業。項目不僅打造全國首個“編織主題MALL”，還憑借135家品牌升級（煥新面積超2.3萬㎡）創下區域商業改造規模記錄。同時，項目還引入了一栗、椿花奶奶、老碗會、碗肉肉等22家城市首店。據官方數據，煥新開業前三天，客流達48.5萬、銷售額突破4250萬，均刷新全國營運期吾悅廣場歷史數據。

下半年，至少新開6座新商場

下半年，新城控股繼續聚焦下沉市場，在煙臺、日照、許昌、商丘、濮陽、南陽等城市計劃開業至少6座吾悅廣場。

05

大悅城地產

• 營業收入：81.2億元，同比下降5.8%

• 公司擁有人應占溢利：1.05億元，同比下降26.6%

• 毛利：28億元，同比基本持平

• 毛利率：34.4%，同比增長2.9%

• 購物中心租金收入：14.7億元，同比下降3%

14個商場租金收入近15億元，5個商場收租過億

上半年，大悅城地產購物中心租金收入達14.7億元，5個商場租金收入過億；購物中心平均出租率93%，8個商場出租率超過95%。

■北京朝陽大悅城：“最穩”收租王。作為連續多年位居集團租金收入前列的項目，北京朝陽大悅城上半年租金收入也是全員最高，達3.18億元，基本與去年同期持平。

■上海靜安大悅城、成都天府大悅城：上半年租金收入“增長王”。上海靜安大悅城和成都天府大悅城上半年分別實現了16%和42%的雙位數增長。

此外，上半年，大悅城地產管理純輸出項目收入總額為1.07億元人民幣，同比增長47%，主要是新增華夏大悅城商業REIT管理收入。上半年，以成都大悅城為底層資產的華夏大悅城商業REIT實現營收1.64億元，項目期末出租率為98.44%。

上半年，江西首個大悅城開業

今年5月，江西首個大悅城——南昌大悅城開業。項目位于西湖區的朝陽新城板塊，B1層與地鐵四號線觀洲站無縫連接。項目商業體量13萬㎡，定位城市沸騰青年主場，充分利用項目地處朝陽中央公園之中的景觀氛圍，打造“南昌最美戶外觀景露臺”。

品牌方面，項目引入260+品牌，其中超60%的城市、區域首進品牌。開業期間舉辦了小黃人華中首展、沸騰音樂節、無人機煙花秀等活動。據官方數據顯示，開業當日，項目客流24萬，銷售額1630萬。

下半年，深圳首個大悅城開業

7月，備受期待的深圳大悅城開業。作為深圳首個大悅城，項目商業體量達25萬㎡，以“特區活力新潮向”為定位，打造了先鋒街區——十字街（引入迪士尼皮克斯玩具總動員快閃店·玩心商店等7大頂流IP快閃店）、星廚花園（深圳首個空中生態公園），以及25青年時區（超3萬㎡潮流地下城）等特色空間。

此外，項目瞄準首發經濟，引入了近400家品牌，首店及定制店占比超50%，包括寰映影城全國最新旗艦店、盒馬3.0形象店、PARTYDAY MEGA全國最新旗艦店、覔書店·友誼書城傳承店、哈尼兔全國首家定制旗艦店等。開業首日客流突破42萬人次，銷售額近2000萬元（不含Apple、汽車）。

06

寶龍地產&寶龍商業

■寶龍地產：

• 營業收入：132.5億元，同比減少15.3%

• 公司擁有人應占虧損：26.5億元

• 毛利：20.3億元，同比增長0.4%

• 毛利率：15.3%，同比增長2.4%

• 投資物業租金收入（經扣除集團內部交易抵銷）：9.5億元，同比減少2%

■寶龍商業：

• 營業收入：13億元，同比減少2.4%

• 股東應占利潤：1.8億元，同比減少6.0%

• 毛利：4.1億元，同比減少9.8%

• 毛利率：31.2%，同比減少2.5%

• 商業運營服務總收入：10.5億元，同比減少2.6%

上半年寶龍商業新開1個項目，

在管項目97個

上半年，寶龍商業新開業1個商業項目——武夷山寶龍廣場，項目于5月30日正式開業，其開業出租率達95%；新簽約1個零售物業商業項目，為濱江中南凌云里。

同時，寶龍商業持續深入推進精細化運營，如寶楊寶龍廣場通過持續的招調升級與運營優化，實現連續三年銷售平均增長8%。

截至期末，寶龍商業在管商業項目97個，在管面積1106萬平方米；簽約項目129個，簽約面積1424萬平方米；長三角區域項目數量占比達70%，持續深化區域深耕戰略。

下半年，寶龍商業計劃新開8個項目

下半年，寶龍商業計劃新開8個項目，包括4座寶龍廣場和4座寶龍天地，商業新增體量超40萬方，且明確將系統性推進項目的空間升級與體驗重塑。

其中，南京江寧寶龍廣場定檔12月26日開業，規劃引入230+國內外知名品牌，其中60%以上為區域首進；寧波文創港寶龍天地整體分為東區+西區，計劃引入品牌超200個，區域首店超80%。

07

萬科集團

• 營業收入：1053.2 億元，同比下降26.2%

• 歸屬于上市公司股東的凈虧損：119.5億元，同比下降21.3%

• 商業業務（含非并表項目）營業收入：41.0億元

商業業務半年營收41億，

商場客流、銷售額、坪效齊增

上半年，萬科集團商業業務（含非并表項目）實現營業收入41.0億元，得益于“第二屆發發季”、“東方質造”等聯動活動，以及充分發揮IP資源和創意整合優勢，商業業務各項經營指標穩中向好：

• 整體出租率93.2%，同比提高0.3個百分點；

• 整體客流同比增長7.8%，銷售額同比增長7.2%，整體坪效同比增長7.6%。

截至期末，萬科集團累計開業179個商業項目（不含輕資產輸出管理項目），建筑面積1034萬平方米。

此外，消費基礎設施REIT表現良好，底層資產杭州西溪印象城客流同比增長超5%，期末出租率達98.9%。期內，“中信萬科消費基礎設施基金”首期收購的深圳龍崗萬科廣場和萬科企業股份有限公司北京舊宮萬科廣場實現交割。

上半年，至少新開3個商業項目

上半年，萬科集團至少新開出3個商業項目，包括3月開業的成都沸騰里，以及4月開業的深圳iN城市廣場、上海唐城印象天地。

其中，成都沸騰里將藝術體驗與生活消費深度融合，引進20+寶藏品牌，并帶來成北首個大文娛綜合場館，適配藝術裝置、創意快閃、文藝演出、移動T臺時裝周等多個場景。

而深圳iN城市廣場，彼時（4月29日開業）實現出租率97%、開業率95%，其前身為經營超20年的深圳“初代頂流”中信城市廣場，現全新定位“年輕力生活情緒場”，帶來深圳最大戶外運動廣場（面積超3萬平方米），引進250+個品牌、其中包括29家首店/特色店/旗艦店。

同時，多個存量項目通過商戶協同實現經營提升，如北京房山印象城、武漢萬科未來中心引入“永輝超市（胖東來調改店）”后，銷售額及客流均實現顯著增長。

下半年，計劃至少新開6個商業項目

下半年，萬科集團至少有6個商業項目待開業，其中，鄭州嵩南印象城已于8月28日正式開業，而杭州日耀漣里將于9月25日開啟試營業、上海唐鎮印象匯定檔9月28日開業。后續，更有上海虹橋前灣印象城MEGA、蘇州Wide Wild外野等重點籌開項目亮相。

鄭州嵩南印象城，開業當天實現97%出租率、95%開業率，首日客流量達12.6萬人次、且連續多日單天客流超10萬人次。項目緊扣“新鮮·在地、公共·屬地、活力·日?！比罄砟睿蛟旒s3000平開放式綠地、約1000平寵物專屬公園等多個戶外特色主題場景。

上海虹橋前灣印象城MEGA，上海第二座印象城MEGA，定位“國際化社交度假漫游灣”，屆時將帶來350+品牌全業態矩陣；且以“疊山理水”為設計理念融合自然景觀與社交煙火，首創“泰饗”“凝光”“疊翠”“漫波”四大沉浸式場景。

蘇州Wide Wild外野，全國首座自然樂園式商業！聯手蘇高新旅游集團打造全新"樂園+商業"運營模式。項目南側擁有超2萬方戶外草坪和休閑空間，把生態自然與商業建筑巧妙融合，更計劃引入又“野”又好玩的品牌，當中蘇州首店占比達30%以上。

08

恒隆地產

• 營業收入：49.7億港元，同比下降18.7%

• 股東稅后應占純利：9.12億港元，同比減少14%

• 內地物業租賃收入：31.9億港元，同比下降2%

• 內地商場總收入：24.1億元，基本持平

內地10座商場收租超24億元：

7個增長、3個大跌，業績“斷層”嚴重

2025上半年，恒隆地產物業租賃收入為46.78億港元，同比下跌3%。其中，內地10座商場整體收入24.12億元，與去年同期近乎持平，出租率達94%。值得一提的是，從今年起，恒隆地產內地物業組合不再將商場組合劃分為“高端”及“次高端”。

具體來看，在內地10座商場中，租金收入7個上漲，3個下跌。其中：

• 上海恒隆廣場以8.22億元“斷層”第一，大連恒隆廣場漲幅最多達10%；

• 二線城市業績逆勢上漲，大連、無錫、昆明3個城市的恒隆廣場租金收入分別增長10%、8%與7%；

• 武漢恒隆廣場與沈陽市府恒隆廣場最慘，分別大跌36%和37%。

2026年，兩大重磅項目“殺入”上海、杭州

■杭州恒隆廣場：豪砸30億體量擴容40%，硬剛杭州大廈

今年7月，恒隆豪砸30億元從2028年4月1日（暫定）起20年租下杭州百貨大樓，實現擴容4.2萬方。擴容后，杭州恒隆廣州的零售面積將從達約15萬平方米，躋身杭州重奢商場第一梯隊，還搶占武林商圈戰略高地，直面杭州大廈。

此外，項目還規劃了1萬平方米的空中綠堤與露臺，打造體現本土文化的藝術街區和茶文化主題空間，并將通過“主理人商業”概念吸引小眾品牌，試圖在傳統重奢之外開辟新賽道。據悉，項目的零售部分預計2026年Q2開業。

■上海恒隆廣場擴建項目：2026年竣工，魔都高端商業“天花板”即將更新

為了配合上海靜安區的持續城市更新，上海恒隆廣場擴建項目將興建一座約3080平方米、樓高三層的零售及餐飲中心，其地庫將連接現有的購物商場。項目完成后，上海恒隆廣場將新增約13%可租賃零售面積。目前，該項目已封頂，預計于2026年下半年開業。

09

太古地產

• 集團營收：87.2億港元，同比增長20%

• 股東應占溢利：虧損12億港元

• 內地零售物業租金收入：22.7億港元，撇除人民幣幣值變動，同比上升2%

內地7大商場半年收租22.7億港元，

上海興業太古匯銷售額猛增14%

2025上半年，太古地產內地零售物業租金收入上升2%至22.7億港元；應占零售銷售額（不包括汽車零售商的銷售）上升1%，且較2019年同期（疫情前）高出70%。

■上海興業太古匯：期內唯一一個銷售額增幅超10%的項目。6月底開幕的LV全球最大地標“路易號”直接炸出圈！據靜安區商務委披露，活動首周帶動興業太古匯客流翻番、銷售額三位數增長，商場周邊客流日均達8萬-10萬人次，周末人流量高峰值飚到17萬人次。

■廣州太古匯：零售銷售額、租金收入總額分別下跌2%、1%，是太古內地商場中唯一一個銷售額同比下跌的項目，反映游客赴境外消費比例上升；但通過租戶組合持續進行優化，出租率實現100%“滿鋪”。

未來2-3年內，

廣州、三亞、西安太古里都要來了！

聚焦太古地產內地發展中的投資物業，已落實的重點項目包括西安太古里、三亞太古里、上海前灘綜合發展項目、上海陸家嘴太古源、廣州聚龍灣項目和廣州天河路387號的太古滙擴展部分；尚未落實的項目包括更多位于一線及新興一線城市 （包括北京和深圳在內） 以零售為主導的綜合發展項目，目標使中國內地的總樓面面積增加一倍。

■ 廣州聚龍灣項目：打造全國首個國際高端濱水“雙太古”項目，地庫及上蓋工程現正進行中，整體計劃2027年起分階段落成。聚龍灣太古里一期將于今年底開業。

■ 西安太古里：位于碑林區小雁塔歷史文化片區，毗鄰西安博物院、小雁塔、薦福寺。挖掘、打樁及地庫建筑工程正在進行中，預計2027年起分階段落成。

■ 三亞太古里：與中國中免合作發展，將構成三亞國際免稅城三期。地庫及上蓋工程正在進行中，預計由2026年起分階段落成。

■ 上海前灘綜合發展項目：毗鄰前灘太古里，現正進行外墻工程，地庫及零售部分的建筑工程亦在進行中，預計2026年落成。

10

瑞安房地產

• 營業收入：20.7億元，與去年持平

• 股東應占溢利：0.5億元，同比減少29%

• 毛利：13.7億元，同比上升1%

• 毛利率：66%，同比上升1%

• 租金及相關收入：17.8億元，按年上升1%

78%租金收入來自上海項目：

新天地最吸金，蟠龍天地開業2年人氣不減

2025上半年，瑞安房地產租金及相關收入（包括自合營和聯營公司）總額達17.81億元，按年增長1%。其中，78%的租金收入來自上海的物業組合。期內，零售物業平均出租率達到94%，銷售額、客流量均有達10.5%的雙位數增長。

■上海新天地：半年收租2.44億，時隔10年首次擴容。作為瑞安的“收租王”，上海新天地上半年租金收入2.44億元，同比增長4%，出租率高達98%。今年，項目還將迎來最新成員——新天地東臺里，屆時上海新天地的版圖和功能將得到進一步提升。

■蟠龍天地：租金收入、客流雙增長。上半年，蟠龍天地租金收入0.63億元，同比增長9%，出租率達97%。據贏商網大數據顯示，2025年上半年項目日均客流達到5.55萬人次，同比增長19%。春節期間客流逾97萬人次。目前，項目共引進近190家品牌，首店占比達80%，通過高坪效反哺租金，形成“流量-銷售-租金”的正向循環。

發布「新天地XINTIANDI」社區品牌，六大項目統一更名

9月12日，瑞安房地產宣布旗下「新天地XINTIANDI」從商業項目品牌戰略升維為社區品牌，聚焦社區作為復合解決方案。

在新體系下，六大項目統一更名為「新天地」，包括武漢新天地、重慶新天地、嶺南新天地、瑞虹新天地、虹橋新天地，以及蟠龍新天地。

下半年2個新項目計劃開業，

上海又一重量級項目要來了

2025下半年，瑞安房地產將有2個新項目開業，包括與中信泰富地產聯合打造的武漢光谷創新天地商業公園、新天地20年來最大體量商業綜合體項目——上海新天地東臺里。

位于上海新天地東區核心地段的新天地東臺里，是該區域十年來大型商業項目，將于九月底開始試營業。項目以百年東臺路為主軸，在6500平上海最大全景天幕下，打造8.8萬方「街區+盒子」融合形態的開放式形態空間。據悉，餐飲業態首批入駐品牌超過半數為首次進入上海核心商圈的區域首店或全新概念店。

此外，瑞安也持續加碼“輕資產策略”，截止2025年6月30日，參與了上海永年里（暫用名）、上海貝港城中村、上海永新里（暫用名）等輕資產項目。

11

嘉里建設

合并收入：99.5億港元，同比增長65%

• 股東應占溢利：6.1億港元，同比下降22%

• 內地投資物業合并租金收入（不包括酒店，但計入聯營公司及合營公司）：19.6億港元，同比下降5%

天津嘉里匯B館今年開業，

上海兩大“王炸”項目籌備中

■天津嘉里中心二期項目已于近期全面竣工，二期商業——嘉里匯B館預計在今年與企業廣場共同投入使用，將以“海上郵輪”為設計靈感，融合天津本地的港口文化與現代商業的時尚理念，打造購物空間+戶外街區+1300平的海河觀景屋頂花園。

而在內地大本營上海，嘉里建設也有2個重磅項目在路上。

■金陵路地王項目作為集團在中國內地迄今為止最大規模的投資項目（總建面約67萬方），商業部分規劃約12萬方商業體量+約1千米商業長軸，打造一個“可漫步、可閱讀、可共建”的開放式商區。

■浦東巨峰路TOD項目——PRISMA新嘉中心于2月主體結構全面封頂，3月發布品牌“三原色”理念、正式步入招商沖刺階段，預計將于2026上半年對外面世。

嘉里建設更指出，未來六年及其后，集團預計通過主要綜合用途項目，為投資物業及酒店組合新增760萬平方呎的應占樓面面積，其中包括290萬平方呎的零售面積，而上海（浦東及黃浦區）、武漢及沈陽將是推動增長的主要城市。

12

新鴻基地產

新鴻基地產2024/25年度全年業績（截至2025年6月30日止年度）：

• 收入：797.2億港元，同比增長11.5%

• 公司股東應占溢利：192.8億港元，同比增長1.2%

• 內地投資物業租金收入（包括所占合營企業）：57.1億元，按年下跌2%

內地投資物業收租超57億元，

多個標桿mall“忙”調改

2025財年，新鴻基內地投資物業組合錄得租金收入57.13億元（61.73億港元），同比下滑2%；凈租金收入48.64億港元，同比下滑3%。其中，零售物業組合收入下滑3%至40.79億港元，主要是由于營業額租金下跌。

■上海IFC：奢侈品牌擴容，強化流量餐飲矩陣。今年以來，上海IFC引進了Acne Studios、LV男裝專賣店、LOWEW精品店、BRUNELLO CUCINELLI精品店等奢侈品牌。此外，還引入了LADY M、茉莉奶白、裕蓮茶樓、藍瓶咖啡及LA BOULANGERIE ROBUCHON羅布頌烘焙等流量餐飲，帶旺商場人氣。

■上海IAPM：繼續加碼運動戶外，持續升級餐飲品牌。項目引入Topologie中國內地旗艦店、Vuori、Montbell、Salomon（圍擋中）、凱樂石FUGA（圍擋中）等戶外運動品牌。并繼續補強茶飲、餐飲品牌，引入了Yoajung中國首店、0566咖啡制作所、裕蓮茶樓、淡馬茶坊、ONIONIO上海首店、BROWNSTONE布朗石西班牙餐廳全國首家旗艦店、新京熹·北京涮肉等品牌。

此外，廣州天環Parc Central善用戶外空間，引入多個知名IP華南獨家首展，帶動商場客流；廣州IGC聚焦“寵物經濟”，提供寵物友好餐飲、服務與相關主題活動，打造差異化；南京IFC商場通過精挑細選的零售與活動，年內出租率上升，為集團帶來新增收入。

內地布局6個新項目，

下半年2個新mall面市

據贏商網不完全統計，新鴻基地產目前在內地布局6個新項目，并將于未來2-3年開業。

其中，下半年計劃新開2個項目，包括其在內地最大單體商場項目——上海ITC Maison；與上實城開和閔行城投聯合打造內地迄今為止規模最大、建造難度最高的TOD項目——TODTOWN天薈等備受關注的項目。

13

九龍倉集團

• 營業收入：56.7億港元，同比減少19%

• 股東應占盈利：若計入投資物業重估減值及其它未變現會計虧損，盈利5.4億港元

• 投資物業收入：22.8億港元，同比減少4%

上半年扭虧為盈，

但內地物業低迷拖累業績

上半年，計入應占投資物業重估減值凈額11.8億港元，九龍倉集團股東應占盈利為5.4億港元，而去年同期爆虧26.4億港元。

盡管香港物業熱賣令九龍倉集團扭虧為盈，但內地物業的低迷仍是公司業績的一大阻礙。九龍倉集團2025年中報指出，期內投資物業收入減少4%至22.8億港元，營業盈利減少6%至14.8億港元，其中內地投資物業營收、利潤亦各下跌4%、5%，這是由于商場和寫字樓租金偏軟。

內地尚無新項目入市及拓展計劃

九龍倉保持一貫的保守謹慎，近年來在內地尚未有重大新項目入市、也尚未有拓展計劃。

2025中期業績會上，九龍倉集團主席及常務董事吳天海明確：目前內地投資物業仍維持正現金流，未有財務壓力，不急于出售。集團不太積極去增加投資，地產項目如有合適亦會考慮投資。

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