團結、幸福林帶、西電！西安主城更新“金三角”！

開發區造城的西安，各大開發區在前幾年成為樓市主力軍。

而如今，隨著主城區城市更新的推進，主城區城市更新地塊的供應，帶領主城價值開始回歸。

今年以來，從土地出讓的角度來講，很明顯主城區的幾大重點城市更新片區成為主力軍，也成為品牌房企進駐的熱點板塊。

北有團結片區，東有幸福林帶，西有西電片區……主城區買房，接下來緊盯這三大片區！

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三大片區，誰更厲害？

這三大片區雖然都位于主城區，但由于幾大片區的前身不同，因此也決定了其城市更新的難度和速度，也決定了其如今的價值。

如果要從官方重視程度、投資力度等角度來講，三大片區中毫無疑問排在首位的是幸福林帶片區。

全球最大的地下空間利用工程之一、全國最大的城市林帶工程、陜西省重點工程，也是西安市最大的市政工程、生態工程和民生工程，被譽為“世紀工程”……這段表述，已經決定了幸福林帶片區的地位。

當然，由于幸福林帶片區分布著分布著昆侖、黃河、華山、秦川、東方、西光，以及后來的陜汽、幸福制藥等工業企業，這也注定這個片區的更新難度。

也許正是由于其重要性、難度，因此才有了如今幸福林帶片區的基礎、價值爆發。

長約5.85公里、平均寬度210米的幸福林帶，不僅僅成為城市綠廊，立體的交通、文化場館的布局、地下商業的規劃，已經使其成為集生態、公共服務、交通、商業、體育等于一體的空間。

再加上3條地鐵線路（1號線、6號線、8號線），多所名校的分校（后宰門小學、愛知中學、交大附中），以及龍湖天街、銀泰中心等大型商業，使得幸福林帶片區資源聚集度排在四大片區首位。

地處2.5環至3環之間的團結片區，相對來講應該是三大片區中更新難度最小的，因為這個片區此前主要是由城中村、專業市場等構成。

因此我們可以看到，團結片區的更新速度是三大片區中最快的。從2020年拆遷啟動，到2024年路網、學校、商業、地鐵等兌現，再到2025年開發用地集中出讓，一切僅用5年時間就實現。

除了地鐵10號線、龍湖未央天街、地鐵4號線等之外，正在補基礎教育短板的未央區，將引進的高新一中、愛知中學等名校資源均布局在團結片區，由此可見未央區對這個片區的重視度。

目前，高新一中教育聯合體成員西安團結實驗學校2024年9月已經投入使用開學，愛知中學未央校區這個月則已經開建，接下來不排除未央區還會將更多的資源導入這個片區。

地處西安城西的西電片區，由于涉及到央企西電系多家企業的搬遷等，因此更新難度比較大。

直至今年上半年，西電片區的城市更新規劃方案才公示，隨后開發用地才開始出讓。

在三大片區中，西電片區是距離城市核心區最近的，并且重點在一環和二環中間，城市煙火氣息更為濃厚。

目前，西電片區已經擁有地鐵1號線、8號線等資源，后續隨著西二環、大慶路沿線的商業地塊出讓開發，以及規劃的教育配套等陸續落地，這個片區的價值也將迎來發現！

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哪些房企已經進駐？

接下來，我們來關注一下三大片區中的房企進駐情況，以及區域內的房價情況。

幸福林帶片區，在前幾年的時候已經有龍湖、融創等品牌房企進駐，這兩年則先后迎來了中建六局&中建絲路、銀泰、星火、中國金茂&貝好家、匯興、陜建九建等房企進駐。

這個片區的土地供應有一個特點，那就是大部分采用產業配套住宅用地出讓，要么就是開發商需要配套建設學校，對于開發商來講要想拿地有一定的門檻。這樣做的好處是，產業、配套與住宅同步建設，避免了配套遲遲無法兌現。

因此我們可以看到，龍湖、銀泰給幸福林帶片區帶來了商業配套，中建六局&中建絲路、星火帶著產業，中國金茂&貝好家、陜建九建則帶著學校。

團結片區是今年才開始集中供地的，在此前未央區已經將骨干路網、商業、學校等配套兌現。因此在土地出讓的時候，采用的是住宅用地+周邊路網代建的形式進行出讓。

今年以來，綠城、保億、招商蛇口、龍翔等房企先后在此拿地。其中，綠城的項目綠汀芳菲在本周日即將迎來售樓部開放。這個片區已經亮相或者產品信息已出的項目，戶型面積段基本以首置、首改面積段為主。

西電片區，今年才開始供地，7月份的時候首批次4宗地成交，全部位于二環內，中天西北、秦寶投資、陜西中祿尊程在此拿地，這3家企業均為民企。由于這幾家企業才拿地不久，因此其產品信息尚未出。

綜合來講，地處主城區的三大城市更新片區，住宅項目開發基本都是以首置、首改為主，幾大片區的商品住宅面積段、售價也比較接近。

由于三大片區分處城東、城北、城西，客群剛好覆蓋不同的區域，適合不同的客群置業。

當然，站在目前的樓市大環境之下，即使是主城區的項目也面臨著樓市大環境的壓力，再加上幾大城市更新片區每個區域都是集中供地，多個項目接下來同時在售，板塊內的競爭也將比較激烈。

接下來，就看誰能拿出更高品質、更高性價比的產品了！這既是對產品的考驗，也是對成本控制的考驗。如何將有限的成本預算花在刀刃上，這是使得思考的。