房租在降，但房東租不出去，租客卻又覺得找不到房？

江湖一直有傳言：房屋租賃市場降溫，年輕人正在逃離北上廣深。

然而當(dāng)你身處其境，你會發(fā)現(xiàn)悖論再次產(chǎn)生。就像你遲遲叫不到網(wǎng)約車，司機(jī)也遲遲接不到單一樣，租房市場也總是一番租客沒房，房東和中介沒生意的景象。

供需關(guān)系，從來不是由某個突然的群體性行為，或一次風(fēng)口就能徹底改變的。只要租房仍是一門生意，它背后的商業(yè)模式，以及市場競爭帶來的自然反應(yīng)，才能根本地決定一間房子的流轉(zhuǎn)。

2025 年 9 月 15 日，《 住房租賃條例 》正式施行。一些曾頻頻惹來爭議和官司的矛盾點再次被厘清，同時它也意味著，房屋租賃會逐漸進(jìn)入更加規(guī)范的管理與監(jiān)督中。

事實上，近幾年的租房市場也確實有不少細(xì)微的改變。從重托管模式逐漸式微，到輕托管模式炙手可熱，從大搞合租租賃到整租……

不過，問題有時候恰恰也和變化共生。

“ 租房這件事，要么給錢，要么給時間。” 北京的多多（ 化名 ）最近正在找房，她已經(jīng)完全接受租房離不開中介這件事，她認(rèn)為自己可以代表一類人：寧愿給中介錢，免自己攤上不靠譜房東/二房東的災(zāi)。

市場上比較主流的幾個租房平臺有鏈家、貝殼、自如、我愛我家等等，剩下的大多是巴樂兔、房小豆、閑魚租房等相對較小的平臺，或者是房地產(chǎn)開發(fā)商旗下的長租公寓項目，如龍湖冠寓、萬科泊寓。

玩家很多，但按照經(jīng)營模式，可以粗略地將市場上的租房平臺分為兩種：要中介費、無服務(wù)的類型，以及無中介費、有服務(wù)的托管類型。

后者就是多多選擇的那一類。在這個模式里游走多年，她表示，托管相當(dāng)于給自己上了一層保險，雖然與月租同價的那筆中介費省了，變成了每個月的服務(wù)費（ 月租 10% ），但只要租期內(nèi)有維修問題，甚至是生活瑣碎，自己都不用操心，交給平臺就行了。

“ 和房東的溝通成本也省下來了。” 她認(rèn)為，因為房東和租客是跟這個房子有關(guān)的，最直接的兩個利益體，考慮問題很容易往利于自己的方面傾斜，所以這時候托管平臺作為第三方，反倒能更加純粹地解決問題。

但，弊端同樣明顯。先說重托管模式，類似自如，平臺會先從房東手里收房，統(tǒng)一裝修再出租。這樣的房子，硬性條件基本不成問題，但多多的切身體會是：總會遇到 “ 老黃瓜刷綠漆 ” 的案例。

她解釋，拿北京來說，住宅特點決定了，20 世紀(jì)末建成的老破小特別多，“ 這種房子就是樓外看著還不錯，因為統(tǒng)一整修過外墻，但一進(jìn)到樓道里，破爛不堪的氣息就掩蓋不了了，直到走進(jìn)房子里，全屋智能和精裝修又讓你精神分裂一次。”

帶看房子的中介對多多說：“ 外面破，里面要是再破，就更沒人租了。”

這僅僅是開始。無論精裝修掩蓋了多少房子本身的老舊問題，如果碰上整棟樓的設(shè)施老化，或者小區(qū)本身沒有物業(yè)，只有房管所代管，那后續(xù)也是源源不斷的麻煩。

那輕托管呢？貝殼旗下的省心租模式可以算是輕托管的代表，和重托管的區(qū)別在于，輕托管的模式不會對房屋本身做太大改動，基本保留了房東原有的硬裝，只增加一些必要軟裝。不少接觸過輕托管模式的租客表示，這種模式的優(yōu)點就是價格要比重托管便宜，但同樣按月收取的 10% 左右的服務(wù)費，只包含維修，并沒有自如那樣的雙周保潔，看起來性價比不高。

多多說，有一種可遇不可求的情況就是，在其他平臺正好租到了剛從自如退下來的房子，“ 這樣裝修又好，又沒那么貴。”某平臺的管家也對知危說，這種幾經(jīng)流轉(zhuǎn)的房子太正常不過，鏈家、自如、貝殼雖然是在同一個生態(tài)里，有各種各樣的淵源，自如的房源也會在貝殼 APP 上展示，但說到底大家還是各干各的，各收各的房。

一間房子到了什么中介手里，就是什么命運。重托管模式的中介有權(quán)翻新，整改大問題；輕托管的中介也有權(quán)對房屋的維修問題做主，有租客感嘆：租了一個看起來還不錯的房子，但住了一段時間，通過一些細(xì)節(jié)發(fā)現(xiàn)，“ 這房子早已飽經(jīng)風(fēng)霜了。”

“ 你永遠(yuǎn)不知道這個房子曾經(jīng)發(fā)生過什么事，尤其是倒了這么多手之后。”一位租客表示。

近幾年，不斷有數(shù)據(jù)證明，租房市場確實有所降溫。

中指研究院的報告顯示，2025 年上半年重點城市租金整體小幅波動調(diào)整，50 城住宅平均租金累計下跌 1.37% 。和去年相比，整體趨勢也是在下降，麟評居住大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的報告中就提到，前 5 個月全國 40 個大中城市租金掛牌均價為 34.54 元/平方米/月，較 2024 年租金水平下降 1.12% 。

北京三里屯的一名自如中介也對知危表示，現(xiàn)在合租的租金要比前幾年的最高點降了 100 元/月左右，整租租金差不多降了 300-400 元/月。

他也說，現(xiàn)在合租的房子沒有以前那么多了，因為很多城市在嚴(yán)查隔斷房，拆掉之后，很多房東也就不再續(xù)約了。算下來，兩居加了客廳隔斷變成三居出租，要比整租兩居貴不少，但如果這個不能做了的話，重托管的合租就也沒那么劃算，“ 貝殼他們，都很少搞合租的。”

還有一些中介表示，只有在畢業(yè)季那段時間，帶看的頻率才明顯高一些，平時的咨詢量和帶看量遠(yuǎn)不如往年。

另一邊，租客的體感很微妙。租金確實有所下降，但可選擇的房源也并沒有想象中多，似乎有一種沒近來什么新房源、只是原有房源在緩慢降價的感覺。

據(jù) CRIC 長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)監(jiān)測，2025 年 7 月全國 55 城個人房源合計掛牌量達(dá)到 61.80 萬間，這一數(shù)字較去年同期上漲了 12.19%，與上月相比環(huán)比上漲 7.03%，為近三年峰值。不可否認(rèn)的是，房租普降帶來的一個直接結(jié)果就是，房租本就不高，房東很難再割肉給中介了，于是干脆收房回來，自己直租。

所以，回到中介這一方，價格降了，但體感并不明顯，從中介平臺租房也并沒有想象中那樣變得極其容易。

租房市場 “ 局部降溫 ”，更逃不開的原因是，是現(xiàn)行重托管和輕托管模式本身的頑疾。

自如中介對知危解釋，自如最常見的裝修風(fēng)格叫 “ 心舍 ”，在這個風(fēng)格下，所有的硬裝軟裝都是一個套餐，是標(biāo)準(zhǔn)化的配置。現(xiàn)行的大部分房源都是用的同樣的模板，也就是那些老小區(qū)里的好房子。

但如果要實現(xiàn)好小區(qū)+好房子的配置，就不是這么簡單了。在一些中高檔小區(qū)里，自如收房之后做的是 “ 漫舍 ” 風(fēng)格，不是現(xiàn)成模板，而是根據(jù)房子的情況設(shè)計和裝修，這也就讓本就租金不低的房子，又加上了一筆更貴的成本。

也可以理解，本身條件一般的房子，只要加上標(biāo)準(zhǔn)化的精裝修就能賣上價，本身條件很好、小區(qū)物業(yè)配套都相對高檔的房子，如果只用標(biāo)準(zhǔn)化裝修，肯定會失去競爭力，也必須匹配更好的精裝修才能同樣賣上價。

這樣一來，重托管模式下，至少平臺中介沒辦法繼續(xù)壓縮成本。

輕托管模式除了省掉裝修這筆大額成本，其他的幾乎和重托管沒什么區(qū)別。在租期內(nèi)，輕托管仍然要付出人力、物力、財力去完成服務(wù)費內(nèi)應(yīng)盡的義務(wù)。無論如何，整體租金在降的基礎(chǔ)上，任何托管模式，能讓的價格空間都不多。

多年前暴雷的蛋殼公寓，在北京大規(guī)模撤退的 You+公寓等長租公寓模式，也是重托管模式的代表。但是，長租公寓基本不涉及房東，是由企業(yè)自行收房裝修，類似酒店管理的運營方式。

無論哪種模式，重托管模式的確不太適應(yīng)當(dāng)下的環(huán)境了。

“重托管模式以前能成功或持續(xù)的基礎(chǔ)現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生變化。當(dāng)房地產(chǎn)處于上行周期的時候，租金本身會隨著房價的上漲而同步上升，重托管模式雖然在收房和裝修層面會有前期資金投入，但通過轉(zhuǎn)租賺取租金差價的機(jī)會還是相對明顯的。” 58 安居客研究院院長張波對知危解釋道。

他表示，但隨著租金貸被曝光，各地租賃規(guī)范出臺后，直接削弱了重資產(chǎn)模式的資金騰挪空間。“ 加之近幾年租金整體呈現(xiàn)下滑，以往承諾最低租金兜底保障拿到的房源在當(dāng)下直面壓力，出租周期不斷延長并伴隨著空置成本攀升，業(yè)務(wù)的收縮壓力不斷增大。”

《 住房租賃條例 》中要求要求企業(yè)配備專職管理人員、定期檢測空氣質(zhì)量，并要求租賃信息平臺需核驗房源真實性，虛假房源發(fā)布者最高罰款 10 萬元，張波表示，這些都大大增加了租賃機(jī)構(gòu)的運營成本，“ 單一靠租金差來賺錢的模式很適應(yīng)新的環(huán)境，也倒逼租賃行業(yè)從租金差盈利轉(zhuǎn)向?qū)ふ胰绾胃猛ㄟ^服務(wù)價值實現(xiàn)盈利。”

更為靈活的輕托管模式，將更適應(yīng)接下來更規(guī)范的市場。但這個模式也并非高枕無憂，每一種托管方式，都會匹配相應(yīng)的服務(wù)，當(dāng)租金已經(jīng)沒有什么故事可講了之后，服務(wù)將成為一個關(guān)鍵賣點。

張波認(rèn)為，服務(wù)品質(zhì)提升才是機(jī)構(gòu)化租賃未來長期機(jī)會點。“重托管模式的規(guī)模減少并非行業(yè)倒退，而是當(dāng)下市場不斷進(jìn)化推進(jìn)的結(jié)果，輕托管模式更多出現(xiàn)也是更契合當(dāng)下租賃變化更快的市場，但從未來來看，無論輕重，都不能過度依賴規(guī)模效應(yīng)導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降。”

而且，服務(wù)品質(zhì)并不只是重資產(chǎn)才能達(dá)到最優(yōu)，而是尋找一種平衡。“ 就像我們花 200 元在二線城市住酒店并不會指望能有五星級的酒店服務(wù)，但是要能達(dá)到與之匹配的服務(wù)水準(zhǔn)。從住宅租賃來說，有一些基礎(chǔ)性服務(wù)在輕托管中也很重要，比如維修響應(yīng)能在 5 分鐘內(nèi)達(dá)成，落地現(xiàn)場提供服務(wù)的速度能比行業(yè)平均水平快 1 小時，都是租客體驗到服務(wù)品質(zhì)的直接表現(xiàn)。” 張波說道。

輕重模式正在完成歷史交接，個人房源逐漸變多，但現(xiàn)在開始施行的《 住房租賃條例 》也對個人房東做出了約束。

租房市場的降溫，也許是行業(yè)走向規(guī)范的一個開始。