無錫中院召開房屋租賃糾紛審判工作新聞發布會

9月17日，無錫中院召開房屋租賃糾紛審判工作新聞發布會，通報近三年全市法院房屋租賃糾紛審判工作情況，發布房屋租賃合同糾紛典型案例。中院環保庭庭長王靜靜、副庭長景鑫出席，中院宣傳處處長朱紅金主持發布會。江蘇廣電、江蘇法治報、無錫日報、無錫新聞頻率、無錫教育臺、阿福聊齋以及網易新聞等媒體記者參加發布會。

今年7月16日，國務院頒布了《住房租賃條例》，并于今年的9月15日起正式施行，這是我國首部專門規范住房租賃活動的行政法規，對規范住房租賃活動，促進住房租賃市場高質量發展意義重大。實踐中，除住房租賃外，商鋪租賃、廠房租賃等也都是房屋租賃市場的重要組成部分。房屋租賃關系能否健康運行，既事關民生的保障與改善，也與企業生產、商業經營等密切相關。無錫法院積極響應“為大局服務、為人民司法”的時代要求，圍繞公正與效率主題，持續加強房屋租賃合同糾紛的審判與調研。

Part 01

房屋租賃糾紛案件的基本情況

1、從數量來看，近三年來，全市法院立案受理房屋租賃合同糾紛一審案件分別為：2023年立案2424件，同比增長23.93%；2024年立案2642件，同比增長8.99%；2025年1-8月份立案2091件，同比增長21.29%。全市法院審結房屋租賃合同糾紛一審案件分別為：2023年審結2398件，同比增長17.49%；2024年審結2513件，同比增長4.80%；2025年1-8月份審結1865件，同比增長20.01%。上述數據可以反映，近三年來房屋租賃合同案件增長幅度較大，受經濟市場環境及不可抗力等因素的影響，房屋租賃市場也受到較大沖擊，很多潛在的問題逐步爆發，給審判工作帶來了較大壓力。從糾紛化解情況來看，絕大部分爭議通過一審法院審理后得到有效化解，另有10%左右的糾紛因案情復雜，爭議較大，當事人上訴后，由二審法院作出最終裁判。

2、從類型來看，房屋租賃合同糾紛主要有以下幾類爭議：（1）住房租賃。此類案件涉及的租金金額一般不大，案件數量也較少，主要表現在因房屋是否適合正常居住（如因房屋甲醛超標、存在滲漏等產生爭議）、租賃押金返還、房屋騰退、“二房東”高價轉租等引發爭議。（2）商業租賃。近年來商鋪個體經營以及綜合體、寫字樓等樓宇經濟受不可抗力及市場環境因素影響較大，由此引發的商業租賃中減免租金、提前解約等訴訟糾紛明顯增多。此外，商業體租賃中還涉及高額的物業費及宣傳推廣等費用，對于此類費用的交納和減免也容易產生爭議。（3）廠房租賃。廠房租賃案件中除常見的因拖欠租金引發爭議外，還有一類較大的爭議即是拆遷利益補償問題，主要表現為租賃合同履行因拆遷而受阻，承租人因提前解除合同產生損失，合同雙方就拆遷補償金額如何分配難以達成一致，此類糾紛往往涉及的金額較大，雙方爭議也較大。

3、從區域分布來看，房屋租賃糾紛相對較少的地區為宜興市、惠山區及錫山區，而梁溪區和濱湖區房屋租賃糾紛數量則明顯較多。自2023年1月至今年8月底，梁溪法院共新收各類一審房屋租賃糾紛1850件、濱湖法院共新收1275件，兩地新收案件數量占到同期全市法院新收一審房屋租賃案件的43.66%。主要也是因為該兩個地區商業綜合體發達，商鋪拖欠租金產生的租賃糾紛相對較多。

Part 02

處理房屋租賃糾紛的工作舉措

1、加強調解引導，依法維護各方合法權益。近年來，訴至法院的房屋租賃糾紛中，多為經營性租賃，且出租人起訴占比高。考慮到當前經濟形勢下一些承租人的現實困境，法院在全面審查出租人的相關訴求后，會積極與雙方溝通協調，釋法明理，一方面引導出租人合理維權，另一方面合理確定承租人應承擔的法律責任，如考慮到不可抗力因素對房屋租賃市場不利影響，合理減免部分租金等，爭取案件的處理達到法律效果和社會效果的統一。近三年來，涉房屋租賃糾紛案件中有1/4左右的案件在一審通過調解有效化解。對無法調解的，法院也會貫徹落實平等保護的司法理念，依法依規及相關政策保護涉商業租賃合同各方主體合法權益。

2、注重實地調查，查明事實真相。房屋租賃案件爭議的不僅僅是租金的標準及支付，還涉及房屋是否存在瑕疵影響使用、承租人主張裝修及物品損失如何確定、拆遷補償的范圍及金額如何確定等問題，這些爭議直接關系到違約責任和賠償數額的認定。如果僅限于坐堂辦案，詢問當事人、看視頻照片，難以有直觀的感受。為了查清事實，我們注重開展實地調查：在雨后查看現場，可以識別滲漏原因；到現場清點數量、固定現場，有助于確定損失多少；走訪拆遷部門、評估機構，可以進一步了解實際補償情況。通過這些舉措，盡可能還原事實真相，真正做到以事實為依據，確保案件處理公平公正。

3、及時終止合同，防止損失擴大。有的承租人因市場變化等因素難以繼續經營，在協商無果的情形下，直接以單方面關門走人的行為表明終止履行合同；有的出租人因為承租人拖欠租金，就采取斷水斷電或鎖門等形式阻礙經營，導致雙方矛盾加深，合同履行陷入僵局。雙方為此產生訴訟后，如果等到法院判決對合同履行問題及雙方責任作出認定后，再按照判決執行，必然導致僵局無法及時得到化解，雙方的損失會在訴訟期間不斷擴大。因此，法院在案件審理中，如已查明租賃合同確已難以繼續履行，合同目的已無法實現，為了防止損失進一步擴大，一般會建議雙方及時終止合同，并在訴訟過程中協助雙方做好退場、清點的交接手續，對拒不配合的一方，也會向其釋明由此引發的擴大損失依法由其自行承擔。

4、發揮示范訴訟和司法建議的功能。無錫市區綜合體、辦公樓等樓宇經濟發展比較集中，此類房屋租賃糾紛一旦涉訴，個案的處理對其他同類型租賃雙方的權利義務，甚至是本地段的經濟都會產生一定的影響。對此，法院會選取具有代表性的個別案件先行進入訴訟程序，以個案的裁判結果作為示范，以此帶動其他同類型案件盡量通過調解的方式處理。對于審理中發現的普遍性問題，法院也會向相關行政管理部門及企業等發送司法建議，督促加強行政監管、行業自律，規范租賃雙方的履約行為，從源頭上預防糾紛，減少訴訟增量，實現房屋租賃糾紛“化于未發、止于未訴”的社會效果。

Part 03

關于房屋租賃糾紛的工作打算

1、加強對房屋租賃糾紛的審判和調研。站在保障民生、服務大局的高度，依法妥善審理房屋租賃糾紛案件，公正合理處理租賃雙方的利益關系。強化對相關法律法規、司法解釋的學習、培訓和研究，努力打造能夠嫻熟駕馭疑難復雜案件審判的專業型法官隊伍。充分發揮院庭長以審案指導審判的引領示范作用，以業務指導帶動干警能力提升。

2、拓展房屋租賃糾紛領域的司法功能。通過巡回審判、示范訴訟、發布典型案例、開展法治講座等方式，從房屋租賃合同的權利義務、爭議解決途徑等角度出發，開展針對性普法活動，引導租賃雙方理性維權。規范租賃企業和經紀機構的經營行為，督促其改善自身服務質量。完善司法建議工作機制，推動行政管理部門、行業協會等加強監管或自律，從源頭上遏制房屋租賃領域違法違規現象的發生。

3、構建房屋租賃糾紛處置的府院聯動。在《住房租賃條例》頒布實施之際，加強與行政管理部門的溝通協作，通過建立聯席會議、信息共享協作等機制，實現司法審判與行政監管的良性互動。整合糾紛解決的社會資源，建立具有司法指導性質的行政調解、行業調解專家庫，逐步完善房屋租賃糾紛的多元化解機制。

來源：無錫中院環保庭

編輯：黃楓怡

審核：朱紅金

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