32.68萬元/平方米！馬來西亞首富捅破上海房?jī)r(jià)天花板

圖源：金陵華庭公眾號(hào)

苗野/發(fā)自上海

32.68萬元/平方米！金陵華庭又創(chuàng)造了一個(gè)紀(jì)錄。

9月10日，金陵華庭公布了最新“一房一價(jià)”備案表，其中一套865平方米的復(fù)式房源總價(jià)高達(dá)2.83億元，折合單價(jià)約32.68萬元/平方米，這一數(shù)字讓金陵華庭成為上海新房市場(chǎng)備案單價(jià)最高的住宅產(chǎn)品。

這距離項(xiàng)目首次開盤過去不到半年時(shí)間，今年3月22日，金陵華庭一期158套房源在3小時(shí)內(nèi)售罄，攬金92.34億元。二期房源于9月11日開啟認(rèn)購，均價(jià)已從一期的18.9萬元/平方米漲至20.5萬元/平方米，漲幅超過8%。

金陵華庭二期推出120套建面約357～865平方米大平層及復(fù)式房源，套均總價(jià)8200萬元左右，總貨值達(dá)98.43億元。如果實(shí)現(xiàn)“日光”，也將會(huì)是上海今年單次開盤最高銷售紀(jì)錄。

這個(gè)嘉里建設(shè)重倉押注的項(xiàng)目成為其2025年上半年合約銷售額飆升的重要推動(dòng)力，也將直接決定嘉里建設(shè)2025年的收成。半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，嘉里建設(shè)2025年上半年實(shí)現(xiàn)合約銷售額161.86億港元，同比增長(zhǎng)130%。

“主要受上海金陵路項(xiàng)目的強(qiáng)勁表現(xiàn)帶動(dòng)。”嘉里建設(shè)在財(cái)報(bào)中表示，2025年大部分確認(rèn)銷售額預(yù)計(jì)將在下半年相關(guān)項(xiàng)目落成及交付后體現(xiàn)。截至今年6月底，公司未確認(rèn)合約銷售額約193億港元，其中74%來自內(nèi)地項(xiàng)目，26%來自香港項(xiàng)目。

嘉里建設(shè)管理層表示，對(duì)香港及內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期前景保持樂觀，短期內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨顯著挑戰(zhàn)，集團(tuán)將保持警惕，并優(yōu)先確保公司穩(wěn)健性與韌性。

重注押寶上海市場(chǎng)

金陵華庭的最新備案價(jià)不僅震驚了上海樓市，也刷新了多項(xiàng)豪宅紀(jì)錄。

32.68萬元/平方米的單價(jià)一舉超越了此前保持紀(jì)錄的保利世博天悅頂樓房源30.27萬元/平方米的單價(jià)。

這也是近17個(gè)月內(nèi)，該紀(jì)錄第三次被刷新。去年4月18日，濱江凱旋門開盤推出的房源最高單價(jià)為30.2萬元/平方米，這套總價(jià)超過1億元的房源當(dāng)場(chǎng)被認(rèn)購。

此外，金陵華庭一期158套房源中，有6套房源總價(jià)在1億元以上，套均總價(jià)達(dá)到1.6億元，占據(jù)上半年全國(guó)億元豪宅成交數(shù)量（19套）的1/3。此次二期房源有17套總價(jià)過億元，若全部售出，金陵華庭將成為今年全國(guó)億元房源成交最多的單盤。

公開信息顯示，項(xiàng)目認(rèn)購前兩天，已吸引140余組客戶認(rèn)購，認(rèn)購率約117%。

嘉里建設(shè)管理層此前曾表示，現(xiàn)在的主力是想做好這一項(xiàng)目，并盡快結(jié)束建設(shè)工作，希望把握住當(dāng)前上海樓市積極向好的這一時(shí)間窗口。

包括金陵華庭在內(nèi)的金陵東路項(xiàng)目是嘉里建設(shè)在內(nèi)地投資規(guī)模最大的項(xiàng)目，位于上海市黃浦區(qū)老城廂范圍內(nèi)，總建筑面積約67萬平方米，是一個(gè)涵蓋住宅、辦公、商業(yè)、酒店等多元業(yè)態(tài)的超大型城市綜合體，預(yù)計(jì)于2028年～2030年分期竣工。

這一“巨無霸”項(xiàng)目彰顯了嘉里建設(shè)大手筆押注上海的野心。最早于2022年嘉里建設(shè)以133.29億元的總價(jià)拿下首批四宗地塊，次年又以87.83億元拿下剩余六宗地塊，彼時(shí)項(xiàng)目總用地面積已超130畝。

進(jìn)入2025年，金陵東路項(xiàng)目版圖再擴(kuò)容，嘉里建設(shè)又先后以1.09億元和5962.5萬元補(bǔ)倉黃浦。至此，嘉里建設(shè)在上海金陵東路項(xiàng)目總拿地金額近223億元，預(yù)計(jì)總投資規(guī)模超過400億元。

金陵華庭號(hào)稱是近20年來上海外灘首個(gè)超級(jí)豪宅，一期158套房源3小時(shí)售罄狂攬92億元的戰(zhàn)績(jī)，讓金陵華庭創(chuàng)下上海今年一季度單日銷售總額、均價(jià)、套均總價(jià)“三冠王”紀(jì)錄。

這意味著單個(gè)項(xiàng)目的熱銷撐起了嘉里建設(shè)的業(yè)績(jī)，上半年嘉里建設(shè)在內(nèi)地約106.44億港元的合約銷售額大部分來自金陵華庭的一期預(yù)售。

嘉里建設(shè)董事會(huì)主席郭孔華在財(cái)報(bào)中坦言：“我們對(duì)上海高端住宅項(xiàng)目獲得市場(chǎng)正面反應(yīng)感到滿意。”

“無疑，上海金陵東路項(xiàng)目被期冀繼續(xù)成為嘉里建設(shè)未來業(yè)績(jī)的重要保障。”某房企內(nèi)部人士認(rèn)為，嘉里建設(shè)金陵東路項(xiàng)目既是一場(chǎng)押注上海核心區(qū)域未來、考驗(yàn)自身綜合運(yùn)營(yíng)能力的“豪賭”，但其稀缺的黃金地段以及未來可期的持有物業(yè)租金收益，也讓它具備了成為長(zhǎng)期“現(xiàn)金奶牛”的基礎(chǔ)。

盈利收縮，內(nèi)地市場(chǎng)挑戰(zhàn)加劇

大手筆押注上海的嘉里建設(shè)，同樣經(jīng)歷著房地產(chǎn)調(diào)整周期，上半年業(yè)績(jī)也出現(xiàn)“增收不增利”狀況。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年嘉里建設(shè)合并收入99.54億港元，同比增長(zhǎng)65%；期內(nèi)基礎(chǔ)溢利9.78億港元，同比下降30%；股東應(yīng)占溢利6.12億港元，同比下降22%；毛利率從2024年同期的45%降至27%。

“基礎(chǔ)溢利下跌是由于發(fā)展物業(yè)毛利率下跌、租賃收入減少、稅項(xiàng)增加以及成本上升，包括新落成投資物業(yè)的開業(yè)前支出及未資本化的融資費(fèi)用增加。”嘉里建設(shè)在半年報(bào)中提到。

除盈利指標(biāo)呈收縮態(tài)勢(shì)外，各業(yè)務(wù)板塊收入也是喜憂參半。

其中，物業(yè)銷售收入增長(zhǎng)176%至64.22億港元，物業(yè)租賃及其他收入跌6%至25.02億港元，酒店運(yùn)營(yíng)收入也微降3%至10.3億港元，反映出嘉里建設(shè)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)面臨挑戰(zhàn)。

從地域市場(chǎng)表現(xiàn)來看，嘉里建設(shè)在香港市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，合并收入達(dá)到68.11億港元，較去年同期的20.52億港元顯著增長(zhǎng)，主要是由于緹外和海盈山住宅項(xiàng)目的銷售確認(rèn)推動(dòng)。

內(nèi)地市場(chǎng)仍面臨挑戰(zhàn)，合并收入為31.43億港元，較去年同期的39.87億港元有所下降。

嘉里建設(shè)在財(cái)報(bào)中表示，合并收入下降主要源于發(fā)展物業(yè)已確認(rèn)銷售額減少，合約銷售與收入確認(rèn)存在時(shí)間差距，2025年大部分確認(rèn)銷售額預(yù)計(jì)將在下半年相關(guān)項(xiàng)目落成及交付后體現(xiàn)。

報(bào)告期內(nèi)，嘉里建設(shè)內(nèi)地物業(yè)部錄得應(yīng)占合約銷售額106.44億港元，較2024年上半年的12.04億港元大幅增長(zhǎng)，主要受上海金陵華庭第一期預(yù)售帶動(dòng)。

嘉里建設(shè)方面表示，公司在香港及內(nèi)地的市場(chǎng)表現(xiàn)不均，內(nèi)地市場(chǎng)仍面臨挑戰(zhàn)，尤其是一線城市的住宅銷售下滑。盡管如此，公司在上海高端住宅項(xiàng)目獲得市場(chǎng)正面反應(yīng)，但其他城市的項(xiàng)目銷售仍然疲弱。

在這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的過程中，上海豪宅市場(chǎng)可謂“獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷”，全國(guó)每10套頂級(jí)豪宅成交就有約6套在上海。但上海頂豪市場(chǎng)也面臨供應(yīng)增加的壓力，在最新過會(huì)名單中有5個(gè)樓盤備案均價(jià)超過10萬元/平方米。

這意味著金陵華庭二期入市面臨更加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，能否保持一期“開盤即磬”的銷售神話，仍存在不確定性。

嘉里建設(shè)認(rèn)為，在內(nèi)地，營(yíng)商環(huán)境及消費(fèi)者信心持續(xù)疲弱對(duì)市場(chǎng)造成沉重壓力，盡管潛在買家具備經(jīng)濟(jì)能力，但仍對(duì)投資房地產(chǎn)持觀望態(tài)度。

市場(chǎng)人士認(rèn)為，嘉里建設(shè)偏愛大規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目，通常以住宅、公寓先回流資金，再逐步開發(fā)寫字樓和商業(yè)。金陵東路項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，對(duì)現(xiàn)金流是巨大考驗(yàn)，項(xiàng)目的復(fù)雜性和巨大投資對(duì)嘉里建設(shè)的資金運(yùn)營(yíng)能力和操盤水平提出了極高要求，且項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)高度依賴于上海高端物業(yè)市場(chǎng)的持續(xù)景氣度和宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。

郭孔華領(lǐng)導(dǎo)下的嘉里建設(shè)能否在業(yè)績(jī)壓力與戰(zhàn)略擴(kuò)張間找到平衡點(diǎn)，尚待市場(chǎng)檢驗(yàn)。上海市場(chǎng)的“押注”不僅關(guān)乎業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，也決定嘉里建設(shè)能否在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型期順利突圍。