沉寂9年，居舍酒店攜王炸團隊歸來？

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：秦敏慧。

最近，Kristina Snaith-Lense將調任深圳居舍酒店總經理一職，負責帶領團隊籌備酒店兩年后的開業(yè)事宜。該酒店是太古酒店集團近九年以來的首個全新項目，更是第一家僅以酒店運營方為身份的項目。在業(yè)內持續(xù)關注酒店開業(yè)動態(tài)的同時，不禁疑問，這個港資酒店集團在成立近20年后，為何從居舍酒店系列入手，承擔起酒店運營方的角色？位置天平的轉換，會給港字號高端酒店市場怎樣的行業(yè)信號？

含著“金湯匙”的深圳居舍酒店

上一次提及深圳居舍酒店還是在三年前，彼時太古酒店集團副主席施睿忠（Toby Smith）對深圳大灣區(qū)的酒店市場前景給予高度肯定。原話不僅認可了深圳大灣區(qū)在中國內地市場的極具潛力，還表示很高興將居舍酒店系列引進深圳，進一步深化了在中國內地及香港的品牌布局和規(guī)劃。

2022年的深圳灣，進駐的超級總部已有16家，涵蓋眾多企業(yè)，如京東、招商銀行、中國電子、萬科集團、深圳地鐵、中信證券、天音通信等。深圳后海位于深圳灣畔，匯聚了騰訊、阿里等頂尖企業(yè)總部，擁有眾多金融機構和科技企業(yè)，是深圳灣總部經濟引擎的核心承載地，形成了“科技+金融”的高端產業(yè)生態(tài)。

密集林立的高端企業(yè)，留住了不少人才，這里也成為深圳灣文化與生活的核心，同時文娛設施配套齊全，有深圳灣人才公園、深圳灣文化廣場等標志性文化設施，以及深圳灣萬象城、海岸城等高端商業(yè)。

從國際視野來看，深圳灣是對標紐約、舊金山、東京后的第四大灣區(qū)，而后海則是深圳灣的商務聚集地，是其“核心中的核心”。

深圳居舍酒店就位于這座寶地上，選址深圳灣騰創(chuàng)未來項目，該項目背后的業(yè)主是知名企業(yè)騰訊，是騰訊在深圳南山區(qū)后海總部基地的重要布局，也是南山區(qū)后海中心區(qū)的重點工程，自2017年拿地以來就備受關注。

該項目總建筑面積約22.8萬平方米，由奧雷·舍人事務所（Ole Scheeren）操刀整體設計，四座塔樓借高空廊橋相連，融合辦公、居住、商業(yè)、文化、酒店等多元業(yè)態(tài)，預計2026年竣工。

其中，計劃2027年開業(yè)的深圳居舍酒店位于T2棟（海德一道與科苑南路交匯處），樓高約75米、面積約2.5平方米，是名副其實的海景房。酒店室內的115間客房和44間公寓式住宅設計，均由傅厚民（André Fu）的AFSO 團隊擔綱。作為設計界 “夢幻組合” 成員，André Fu此前已在深圳接手了深圳前海瑞吉項目，并圓滿完成了為對瑞吉誕辰120周年的賀禮，酒店開業(yè)那天，連萬豪國際CEO——Anthony Capuano都坐飛機前來為酒店剪彩。

而傅厚民（André Fu）與太古酒店集團合作的故事，比首家居舍酒店系列的成立時間還早三年。2005年雙方共同打造了香港奕居酒店，四年的精心設計讓傅厚民（André Fu）一戰(zhàn)成名。如今20年過去，再度攜手太古酒店集團，他將會如何演繹深圳居舍酒店，令人期待。

另外，最近調任的總經理Kristina Snaith-Lense，也履歷頗豐。她在太古酒店集團擁有13年的職業(yè)生涯，從香港奕居助理客戶關系總監(jiān)一路成長，帶領香港奕居連續(xù)兩年躋身 “全球50最佳酒店” 前五，以身心健康計劃為特色的酒店服務更是業(yè)內標桿的存在。

這次履新，不僅要打造深圳居舍酒店獨特的品牌基因，還負責將集團的身心健康項目、養(yǎng)生理念融入賓客的體驗中，傳遞下去……

毫無疑問，兩年后開業(yè)的深圳居舍酒店，是太古酒店集團沉寂九年后，打出的“王炸牌”，財大氣粗的業(yè)主方、審美頂尖的設計師、管理一流的總經理，都在向業(yè)內傳達一個聲音，我回來了。

消融商業(yè)與藝術的邊界

雖然深圳居舍酒店是太古酒店集團九年后姍姍來遲的作品，不過細數居舍酒店系列從誕生至今匆匆十幾年，出品的數量不多，且都位于大中華區(qū)。盡管開業(yè)數量寥寥，但居舍酒店系列的品牌影響力和示范效應，吸引了無數擁躉。回望居舍酒店系列的來時路，每一家居舍，從來不是一間酒店這么簡單，是一座城市的縮影，更是一場商業(yè)與藝術的深度對話……

2001年7月，北京申奧成功。這個消息點燃了才邁入千禧年的北京高端市場，眾多高端酒店在2008年集中開業(yè)。數據顯示，僅2008年北京開業(yè)的高端酒店就有27家，比過去7年開業(yè)的高端酒店總和還要多，這里匯聚了安縵、柏悅、麗晶、洲際等諸多品牌的最新力作。

在這波為奧運獻禮的酒店新潮中，當時新晉商業(yè)地標三里屯Village（現太古里）里，北京瑜舍以其獨特的姿態(tài)脫穎而出，成為居舍酒店系列的首次亮相佳作，也是日本著名建筑大師隈研吾（ Kengo Kuma）的酒店處女作。

隈研吾（ Kengo Kuma）借用“都市綠洲”的理念，不追求高樓林立的地標縱深，而是通過不高的樓宇建筑和四面綠玻璃幕墻，達到與周圍綠樹融為一體，和諧共生的空間感。

酒店內打破傳統酒店的空間桎梏，不設前臺，用一整間開放式的廳堂作為賓客抵店的休息區(qū)；中庭底部鋪設大塊面水池，抬頭是半透明的帷幔自然垂落，不僅悄無聲息地守護住客房的隱私，還過濾一部分的采光，光線柔和的撒在公區(qū)內陳列的藝術家作品上。

客房內從地板、浴缸到洗手臺，皆由原木打造；不銹鋼材質的星空泳池，從幽深的采光井里流淌出凌凌波光……在以繁忙和快節(jié)奏為主旋律的都市中心，隈研吾（ Kengo Kuma）用木的溫潤，水的靜謐，試驗一場藏在鬧市里的“隱匿”。包裹著小眾藝術標簽的瑜舍，用極簡主義與東方禪意交織的美學語言，重新定義旅居空間的藝術邊界，開啟了京城設計酒店的先河。

瑜舍的啟幕，是太古地產首次嘗試用自己的物業(yè)做自主酒店品牌，隨后確立太古酒店集團，并確定品牌形態(tài)、標準和創(chuàng)作方向——依托太古地產、100左右的客房體量、先鋒設計師操刀、注重當代藝術空間的平衡。

但瑜舍并不是太古地產第一次涉足酒店領域，早期可追溯到20世紀80年代，通過投資香港太古廣場的酒店項目（如香港JW萬豪酒店、港麗酒店等）積累了不少經驗。

由于強依附太古商業(yè)綜合體，因此在太古地產對三里屯太古里資產提升計劃中，涉及到瑜舍關店的部分。太古地產明確表示，瑜舍關店旨在將酒店空間轉型為創(chuàng)新零售空間，以契合其零售為主導的戰(zhàn)略方向。太古地產未來十年將50%的投資用于中國內地的零售綜合項目，酒店業(yè)務在集團戰(zhàn)略中的優(yōu)先級下降。

從瑜舍酒店的財務數據來看，太古地產戰(zhàn)略方向的調整也不無道理。盡管瑜舍從2008年以來，憑借設計獨特，吸引了不少關注，但酒店業(yè)務卻長期虧損。2015—2023年累計虧損達18.46億港元，而同期零售物業(yè)板塊收入增長顯著（2023年零售物業(yè)收入71.43億港元，同比增長22.12%）。相比之下，零售業(yè)務盈利能力更強，投資回報率更高。

在北京三里屯太古里綜合體孵化瑜舍的同時，另一邊太古地產也趁熱打鐵，將目光聚焦到了已有三間豪華酒店（港島香格里拉、JW萬豪、港麗）的香港金鐘太古廣場，發(fā)現一期塔樓上方（36～50F）的服務式公寓曦暹軒，山海風景優(yōu)美，有升格為設計酒店的潛質。

正好傅厚民早期的住宅項目被太古地產主席Keith Kerr關注到，便獲得了設計奕居酒店的機會，傅厚民以“寫意奢華”為理念，擯棄傳統酒店的繁復裝飾，更強調空間的寧靜與舒適，將東方美學與現代設計融合，打造出獨特的“家外之家”體驗。

2009年，正值全球金融危機后，消費者對奢華體驗的定義逐漸從物質堆砌轉向精神共鳴，香港酒店市場面臨轉型需求。而奕居“靜奢”的定位，滿足了市場對高品質、個性化住宿的需求，成為當時的酒店創(chuàng)新代表。

成都是太古地產投資北京之后的第二座城市，2015年成立，隨之接踵而來的便是居舍酒店系列的第三家——成都博舍。博舍所在地包含兩處歷史保護建筑，分別是始于清朝的筆帖式庭院和章華里宅院。

來自英國建筑事務所Make Architects，提煉成都當地的古建風格、建筑用材與獨特氣候，并與太古酒店集團的設計導則融為一體，以活化翻新的古建與圍合的現代建筑，構成酒店核心框架。博舍與同系列的其他酒店不同，展現出了一種“半新半舊”的觀感，一邊承載著成都的歷史底蘊，一邊隱于風尚購物之地的成都太古里中。

2018年，位于上海興業(yè)太古匯的上海鏞舍，是居舍酒店系列中唯一一家融合酒店與公寓的多功能成員。當時的酒店式公寓在上海數量相對有限，鏞舍通過公寓為長期居住或短期租住的客人提供了更多選擇，是其優(yōu)化空間、拓寬服務范圍、強化社區(qū)屬性的重要舉措。

鏞舍整體設計上則由意大利頂級建筑師皮埃爾·里梭尼（Piero Lissoni）擔綱，巧妙將現代意式的創(chuàng)作靈感和老上海建筑的工藝傳統結合，打造出自帶隨性魅力的意式海派建筑。

不難看出，與太古地產強綁定的居舍酒店，擴張速度遵循著一步一池，張與弛、規(guī)模與創(chuàng)新、商業(yè)與藝術，看似矛盾，卻能從作品中看到微妙的平衡，其背后是太古酒店集團藏在時間周期里的自律與克制。

“輕裝上陣”的嘗試

談起高端酒店市場，很難繞開港資酒店集團。港資高端品牌以低杠桿、高品質、精耕細作的成熟商業(yè)思維模式，在內地打造了諸多高奢酒店標桿項目，為酒店市場注入新的市場活力。

居舍酒店系列同樣如此，從2022年官宣首座只輸出品牌管理的深圳居舍酒店，到近期的人事任命，都意味著其走輕資產模式的目標正在具象化。放眼于整個港資高端酒店市場，其他港資高端品牌也開始了或多或少的嘗試……

一是充分挖掘優(yōu)質存量物業(yè)。在內地，存在大量未開發(fā)的優(yōu)質資源，特別是在一線、新一線城市的中心區(qū)域，這些物業(yè)包括寫字樓、商場、廠房、老舊小區(qū)等。在一線城市土地資源短缺，增量開發(fā)空間有限的情況下，存量物業(yè)成為城市更新的重要對象。

因此，不少港資高端酒店品牌看中這些處于城市核心地段，具備成熟商業(yè)配套和穩(wěn)定客源基礎，通過改造升級便可快速進入市場的優(yōu)質存量物業(yè)。他們比起新建酒店，成本更低，投資回收期更短。港資嗅到了這波存量市場的機遇，通過靈活的合作模式（如特許經營、委托管理）來運營旗下酒店項目，借助存量物業(yè)的區(qū)位優(yōu)勢和品牌溢價能力，實現更高的投資回報率。

值得注意的是，國家也在積極推動城市更新和存量資產盤活，不少存量優(yōu)質物業(yè)背后都有地方國資的身影。港資高端酒店品牌在強有力的背書下，積極響應政策導向，參與存量改造，去年開業(yè)的北京前門文華東方酒店便是其中的典型。

該酒店由天街集團（隸屬于北京東城區(qū)國資委）投資建設，委托文華東方酒店集團運營管理。品牌利用前門東區(qū)草廠胡同疏解騰空的83個院落進行改造，其中39個院落用于客房，其余用于會議室、餐廳等公共區(qū)域。

在改造中，文華東方注重設計美學和本地文化，遵循“修舊如舊”原則，保留了傳統四合院的建筑形制與風貌，同時融入現代設計元素，實現歷史建筑與現代功能的有機融合。這是文華東方酒店集團在中國的首次存量改造項目，也是第一次和地方國資合作，是品牌優(yōu)質輸出的新突破。

二是港資地產商協同合作。去年，上海“西岸中環(huán)”項目官宣即將擁有三家文華東方酒店，包括兩座文華東方酒店和一座文華東方服務公寓，加上現有的浦東文華東方酒店，上海將成為全球文華東方最多的城市。

而項目背后的業(yè)主是香港置地，近期文華東方官宣落戶西安曲江新區(qū)和預計明年開業(yè)的蘇州文華東方都能看到他的影子。照理來說，文華東方酒店自營酒店，背后的業(yè)主應該是文華東方酒店集團才對，但數據顯示，在中國已開業(yè)的九家文華東方酒店中，其中四家與香港置地有關，是其主要業(yè)主。

香港置地是什么來頭？他與文華東方同屬于怡和集團，香港置地是怡和集團旗下專注于物業(yè)投資、開發(fā)與管理的百年企業(yè)，而文華東方是全球知名奢華酒店品牌，兩者在業(yè)務上存在協同合作。因此，近幾年文華東方酒店布局加快，也離不開香港置地作為業(yè)主的品質兜底。

不過，香港置地在不斷嘗試與其他企業(yè)合作投資，逐步放開百分百自持的業(yè)主身份。如蘇州文華東方酒店的開發(fā)方有新建元圓融發(fā)展；南京文華東方合作方涉及招商局、碧桂園等地產商等等。

包袱更輕了，責任卻更重了

港資高端酒店想要減輕包袱的苗頭，一直都存在，并有愈發(fā)明顯之勢，不過，在中國的高端酒店市場，香格里拉、瑰麗等港資品牌雖具影響力，但市場份額尚未形成絕對主導地位，想通過輕資產模式加速布局，背后也隨之需要承擔著更重的責任。

/資本護城河逐步瓦解

過去，港資高端酒店品牌自持物業(yè)，港資集團可以花3-5年“養(yǎng)店”，這與只擁有酒店品牌的酒店集團不同，眾多港資高端酒店背后都有深厚的家族歷史與商業(yè)資產沉淀。譬如，英國最大隱形富豪亨利·凱瑟克家族掌舵的怡和集團下的文華東方；馬來西亞富豪郭鶴年家族的嘉里集團下的香格里拉酒店；香港嘉道理家族（Kadoorie）下的半島酒店等等。

這些資產巨頭們手中的物業(yè)、財力、商業(yè)都是輸血港資高端酒店的有力保障，用集團的現金流熨平酒店的爬坡期，矗立了一道隱形的資本護城河。

業(yè)主的份額稀釋或者不存在后，現金流的健康滾動更多依賴酒店自身所產生的營業(yè)數據、運營能力、入住率等等，這極大考驗品牌的管理能力。同時，若業(yè)主方提出相應的回本周期，在時間范圍內，數據高水平的維持將是一場持久的“馬拉松”。

/ 品牌一致性出現參差

設計感一直是港資高端酒店品牌調性中不可或缺的存在。在尼依格羅、居舍酒店系列等新生代港資高端酒店品牌上看到了對設計的重視，而不僅僅限于奢華。

然而，如何把“香港同款”精準復制到內地，沒有在成本上進行壓縮，是品牌與業(yè)主方相互協商的關鍵。值得一提的是，目前市場上港資高端酒店品牌的口碑不錯，大多都以質為先，不會通過主動壓縮成本來實現擴張。

因此，港資高端酒店品牌在選擇業(yè)主時，重點關注其資金實力、物業(yè)位置、運營管理能力等，也更傾向位于核心地段、具備長期運營潛力的物業(yè)，選擇態(tài)度穩(wěn)健。

/ 選址范圍相對受限

港資高端酒店有一個特征，即大多屬于地產系，背后的集團也是房企。這也就是為什么，眾多港資高端酒店品牌位于集團所處的商業(yè)體系中，即使該商業(yè)綜合體不屬于其母公司，也更青睞選址于能產生商業(yè)集群、酒店集群的核心地帶。這些集群所屬地帶大多擁有“自生力”，無論是經濟、旅游、金融資源等，都能與港資高端酒店產生互補共生的效應。

但具備集群效應的核心商業(yè)體，其形成條件具有一定的挑戰(zhàn)性，品牌可選址的范圍也大幅銳減。也就是說，港資酒店品牌雖一定程度上減輕重資產投入，但是投資喜好的選址邏輯還是沒有改變，業(yè)主的可選性不高。

這也能解釋為什么目前沒有明確的港資集團推出以“避世”為核心概念的酒店作品，把品牌開進大自然，而僅是通過設計和服務營造出“隱于市”的體驗氛圍。

太古居舍首次放下業(yè)主身份僅輸出品牌，也許是太古酒店集團嘗試走輕資產的一小步。梳理這些港資高端酒店品牌發(fā)現，即便只當運營方，他們選擇的業(yè)主依然擁有一定的資本厚度與經驗履歷。當下，中國的優(yōu)質物業(yè)并非絕對稀缺，但整體占比卻相對有限。或許在品牌高質量利益的驅動下，港資高端酒店品牌不再執(zhí)著于業(yè)主方的身份，而是嘗試摸索著品牌規(guī)模與發(fā)展之間的平衡。