僅1.5萬平的小體量商業，憑什么成為中國年度大爆款？

在普遍認知中，一個僅1.5萬平方米的社區型舊改商業項目，若想在上海這座堪稱中國商業“終極考場”的城市中突圍，已屬不易；倘若其目標更高，意圖躍升為城市級標桿乃至全國性典范，在絕大多數業內眼中，幾乎就是一個“不可能完成的任務”。

體量、區位、能見度、客群基礎……這些看似先天性的約束條件，往往預先定義了一個項目的天花板。然而，2023年9月開業的上海鴻壽坊，卻以其卓越的現實表現重構了行業估值模型。它不僅迅速成為年度最具熱度的商業項目之一，年客流過千萬，部分商鋪租金更堪比奢侈品牌，更難得的是，其成功輸出了“精致煙火氣”、“萬物皆可市集”等創新概念，并接連贏得2023年“RICS中國獎”、2024年“MAPIC Asia Awards”、WDCC2024 “上海設計100+”、“上海城市更新優秀實踐案例”、上海 “人文風貌”優秀案例等諸多國內外獎項與榮譽。

鴻壽坊鳥瞰圖 ?網絡

對于成功的項目，每個人都可以總結其成功之處，但可能只有參與過的人才更知道，大多項目背后都是十分艱巨的挑戰。鴻壽坊在啟動之初，亦存在三項顯著且不容易化解的障礙，任何一項都與傳統開發邏輯存在根本性沖突：

• 地段能見度不足的困境
• 盡管位于上海中心城區，鴻壽坊所在區域長期被視作“非傳統消費目的地”，它既不具備地鐵上蓋優勢，也不在大型寫字樓或高端社區的輻射半徑內。在城市的消費地圖上，這里幾乎“不可見”。這對于一個新生的商業項目而言，意味著冷啟動難度極高。
• 文化與消費的代際斷層
• 老城廂深厚的里弄文化，本應是獨特的資產，但現實情況是周邊社區老齡化嚴重，消費以低客單價生活需求為主；而年輕一代對老城的印象，多停留在懷舊或獵奇，缺乏長期參與動力。如何同時打動兩代人，成為鴻壽坊必須破解的核心命題。
• 體量與空間的先天約束
• 原始地塊由上世紀街坊拼合而成，總體量不大，空間零散，產權復雜。這對于規劃動線、打造連貫的消費場景、引入主力店和知名品牌構成了顯著挑戰。它要求操盤者必須具備極高的創意整合能力和精準的空間運營策略，才能在有限的物理框架內，創造出超越尺度的體驗深度和商業價值。

受限重重的鴻壽坊，站在了一個矛盾的十字路口：既不能粗暴推倒重建，也不能僅靠懷舊維持生存。在存量競爭、注意力分散、概念過剩的上海城區中，它必須在有限空間里，破解一個關于更新、活力與可持續性的高階命題。作為瑞安地產的長期伙伴，RET睿意德旗下中商數據于早期即介入項目相關工作，在客群洞察與定位策略上提供了關鍵支持，以下就其核心破局路徑做出梳理總結：

告別地標崇拜，擁抱街角哲學——讓商業回歸“生活半徑”

與傳統商業項目執著追求“地標性”，依靠創意建筑、炫彩燈光和明星品牌來塑造吸引力的做法不同，項目團隊選擇深入挖掘城市文化與場所精神的內在邏輯，將商業功能聚焦于“街角的日常發生地”，著力營造貼近真實生活、具有煙火氣息的社區氛圍。

鴻壽坊將主要建筑高度控制在三層以內，沿街界面以低矮的騎樓、連廊與開放庭院構成，形成“可步行、可駐足、可偶遇”的街道尺度。設計師特意保留了原地塊的“巷道肌理”，將主街切割為多個“生活切片”：早餐鋪、水果攤、社區咖啡、鄰里市集……這些看似非典型的商業元素，被系統性地植入空間，成為連接空間與記憶的重要媒介。

鴻壽坊以“日咖夜酒”為核，打造24小時活力社區。日間，生鮮菜場、咖啡茶飲滋養社區日常；夜幕降臨，特色酒吧與微醺酒館則點亮社交場，延續街區的溫度與活力?網絡

傳統商業空間以功能供給為核心，而鴻壽坊的突破在于，它選擇了“生活劇場”的邏輯——空間不再只是購物的容器，而是生活片段的舞臺。街巷被重新演繹為“日常的秀場”，人們在其中喝咖啡、曬太陽、偶遇展覽，構成一種“即興的公共戲劇”。這一理念呼應了加拿大社會學家戈夫曼在《日常生活中的自我呈現》中提出的觀點：人們的日常行為，本身就是一場舞臺化的表演。鴻壽坊正是將這種“社會劇場”的隱喻轉化為現實空間，讓消費與社交自然交織，營造出一種更具溫度與參與感的新型都市生活體驗。

更進一步，項目挑戰了“商業必須高效轉化”的迷思。在這里，消費者不必以消費換取停留資格。其通過“公共屬性”提升場所吸引力。打造開放式庭院、可自由停留的廣場、藝術裝置與步行友好街巷，讓項目成為“免費進入的城市客廳”。你可以只是坐在廊下看雨，或在社區公告欄前讀一張手寫通知。這種“非交易性停留”，恰恰是真實社區生活的底色。這種以公共性換取注意力，再由注意力轉化為商業價值的邏輯，本質也是一次從ROI（投資回報率）到ROE（情緒回報率）的范式轉變。

超越懷舊，深耕記憶——用“微敘事”進行一場“生活考古”

當許多城市更新項目仍熱衷于通過仿古磚墻、懷舊招牌和老照片海報等方式堆砌“文化符號”時，鴻壽坊則堅定地選擇了另一個方向。它并未將自身定位為一個靜態的“歷史主題公園”，而是通過一種更細膩、更具參與性的“生活考古”策略，重新定義了城市空間與集體記憶的關系。這種策略的核心不在于對過去的簡單復刻或景觀化呈現，而是深入挖掘那些曾構成城市居民日常生活的細微痕跡，并將其轉化為能引發當代人情感共鳴的“微敘事”與“情感錨點”。

項目團隊在前期調研中，收集了原住民手繪的“鄰里生活地圖”，其中詳細標注了過去社區中煤球爐的位置、公用電話亭的分布、晾衣繩的走向等看似微不足道卻極具生活質感的信息。隨后這些信息被創造性地轉化為公共空間中的互動元素：通過地面鋪裝的圖案、墻面導視系統的細節設計，甚至數字導覽內容，讓過往的生活圖景以一種輕盈而巧妙的方式浮現于當下。讓居民和訪客在行走之間，不經意地“踩”過一段歷史，感知到這片土地曾經的生活肌理。這種設計不是宏大的敘事，而是以“微敘事”的方式，邀請人們在日常行走中重新感知這片土地的生活肌理。

鴻壽坊巨型吊扇的設計靈感源自老上海的生活場景，其旋轉的形態與老建筑中的通風設備相似。這種設計不僅為空間帶來實用的通風功能，更通過視覺和感官體驗，喚起人們對過去生活的回憶 ?網絡

更為關鍵的是，鴻壽坊將“生活考古”的理念延伸至人的維度，引入了一批“城市手藝人”作為長期駐場商戶，包括金工手作、皮具修復、旗袍定制等。這些傳統技藝的實踐者不僅是服務提供者，更是“生活技藝的活態傳承者”。他們的存在打破了文化傳承必須依賴博物館或非遺展演的單一路徑，將技藝還原到真實的生活場景中。顧客在修補一件舊物的同時，也參與了一次關于耐用品質與手作文化的對話。這種“低門檻”的參與方式，使得文化不再是高高在上的“展演”，而是化身為日常生活中可觸、可感、可實踐的生活方式。

鴻壽坊所做的，不是對記憶的“重建”，而是通過細微的線索與真實的場景“喚醒”記憶，讓新居民在日常生活中感知到這片土地的“生活溫度”。這一系列實踐深刻呼應了挪威建筑學者諾伯舒茲提出的“場所精神”理論。在他看來，真正的場所精神并不源于對歷史形式的簡單復制，而是在特定地點的歷史積淀、集體記憶與使用者之間持續互動所形成的情感聯結。

由“品牌矩陣”到“生活合伙人”——構建“去中心化”的商業生態

在傳統商業地產開發中，招商邏輯往往圍繞“品牌矩陣”展開：追求國際連鎖品牌、網紅餐飲和大型主力店的組合，以期通過品牌光環吸引客流，形成消費集聚效應。鴻壽坊則摒棄了“租戶思維”，轉而以“生活合伙人”的理念，將入駐商戶視為社區的“共建者”與“內容共創者”，致力于構建一個真正根植于本地、具有生長性的“去中心化”商業生態。

這一理念的背后，是團隊對城市更新本質的深刻理解：真正的社區活力，不在于品牌的知名度，而在于人與空間、人與人之間的真實連接。為此，招商團隊深入上海本地街巷，主動發掘那些“有故事、有溫度、有手藝”的獨立品牌與小微經營者，優先引入具有社區服務屬性、文化表達能力和可持續運營潛力的“小而美”業態。

開街首批引入的六十余個品牌中，有超過五十個是上海或區域首店。例如，SANDO、三川上CHUAN3、湘椒、開吉茶館、以及“好好好好好”等餐飲品牌，為社區帶來多樣化的餐飲體驗；與此同時，魔練普拉提、自然士多、LANN SPA、DOCA PET寵物店等生活方式與服務類品牌，則讓居民能夠在日常中獲得更豐富的體驗。這些品牌并不是被動拼圖的一塊，而是共同織就社區生活網絡的節點。

Foodie Social食集以“美食社交平臺”為核心，聚合便民生鮮、街頭老字號與品質網紅店等多元品牌，形成復合型業態矩陣，全面覆蓋居民日常餐飲與消費需求 ?網絡

在這種模式下，鴻壽坊沒有設置傳統意義上的單一主力店，也未依賴“流量明星”品牌引流。相反，每個商戶都是社區網絡中的一個活躍節點，彼此之間形成互補與協同。項目還設置了近5000平方米的“Foodie Social 食集”作為內容引擎，以市集的方式承載多元品牌，既是公共社交場，也是消費場景的交匯點。在這一核心之外，更小體量的小店與服務節點遍布其中，形成了分布式的生活網絡。消費者不再是為了追逐某個流量明星品牌而來，而是因為這里的“熟悉的陌生人氛圍”：每天早晨你知道哪家店會準時開門，午間能遇見固定的鄰里，晚間還能有不同的聚會與體驗。這種氛圍建立了真實的社區關系，而不是單點的打卡流量。

以“去中心化”的商業生態，鴻壽坊打破了傳統購物中心以品牌層級和流量分配為核心的運營邏輯，轉而強調多元共生、內容共創與社區共治。它證明了商業空間可以不僅是消費場所，更可以是生活方式的孵化器與社區關系的連接器。

從空間消費到時間消費——讓生活節律重塑日常體驗

在短視頻與即時配送主導的“倍速時代”，人們已經習慣了“3秒被吸引、5秒下單、30分鐘送達”。這讓許多商業空間逐漸淪為“交易容器”，停留時間被壓縮到最低。鴻壽坊實踐了一種新邏輯：拒絕“即時滿足”，轉向“時間消費”。它通過深度的空間組織與持續的內容運營，讓人們自愿為街區慢下來，重新感知時間的質地與厚度，而非依靠短暫的聲量爆點。

在空間設計上，項目并未急于填滿每一寸可利用面積，而是保留了庭院、廣場、弄堂等“留白”，讓場所具備“可編程性”。這種留白為社交與文化事件提供了自由發生的舞臺，鼓勵人們停駐、等待，甚至偶遇意料之外的情境。與此同時，項目還注重對歷史肌理的延續與當代化表達，讓石庫門風貌、里弄巷道與公共藝術在新的語境下煥發活力，使空間不僅能被“看見”，更能被“記住”。

鴻壽坊通過持續策劃融合藝術、運動與在地生活的沉浸式活動，將社區街巷轉化為可參與、可體驗、可共鳴的活力空間，圖為鴻壽坊舉辦的體育活動 ?網絡

時間層面的“錨點”來自可預測、可重復的內容設計。不是一次性的“造節”，而是把活動做成時間表：例如“萬物皆可市集”以不同主題貫穿9—11月，“四季鄰里生活節”“日常社群課堂”等常態化活動持續發生；夏季還聯動“上海之夏”，以夜巷市集豐富黃昏—夜間的在地生活。這些安排的重點不是“爆點”，而是讓居民與目標客群在固定節律中形成“到訪習慣”。業態層面的“慢變量”同樣服務于時間消費，典型如“Foodie Social食集”，其以社區化食集與早市功能承接日常三餐與社交，形成高頻、低決策成本的回訪理由——把“每天都需要來一趟”的剛性需求，轉化為“每天都愿意多停一會”的情感需求。

當線下商業把“時間”作為產品來設計——用留白承接停留，用編程固化節律，用高頻業態承接日常，用公共性連接社群——空間就會從“被消費的對象”轉化為“生活發生的場域”。“即時滿足”帶來的是一次交易；而“生活節律”帶來的是下一次、下下次，乃至成為某個時間點“自然要來”的習慣性到訪。對于存量更新與社區型商業而言，這就是最可持續的增長引擎。

結語

鴻壽坊的“日常重構”，是一種對現代商業邏輯的反思與超越。它以一種微妙而深刻的方式，從日常的縫隙中，重新喚醒了空間的意義。一個原本沉睡的資產，因而獲得了新的生命。這一實踐揭示了一個深刻的轉向：在存量時代，商業的競爭不再以“規模的累積”或“品類的繁復”為勝，而在于能否觸及人與人之間、人與城市之間最真實的情感與價值共鳴。當商業融入生活的肌理，當空間成為敘事的場域，當公共性被重新確認為意義的核心，城市的商業活力才可能獲得持續的復蘇。