房地產，出現一種新內卷

都說現在房企很卷，卷產品，卷展示，卷交付。其實還有一種卷，那就是卷速度上。

雖然高周轉已淡出人們視線，但房企對于開發效率的追求并沒有停止。

加快開發節奏，縮短預售周期，在當前是一個普遍現象。

有的項目，上午九點拿地，十點已進場施工；有的項目從拿地的首開只用了46天，還做出了近萬方的實景示范區；預售周期壓縮至六個月以內的項目更是比比皆是。

可以說，房企其實從未走出“速度”的焦慮。這也給人一個錯覺，整個行業好像又回到了2018年那個熟悉的年代。

首開周期最短不足2個月

項目開發節奏普遍提速

說起高周轉，就不得不提碧桂園當年最有名的“456”模式：拿地4個月開盤，5個月現金流回正，6個月資金再周轉。

高周轉的核心目標是提高資金循環利用率，實現滾動開發。這一模式，與高負債、高杠桿并成為地產的“三高” 模式，在前些年大為盛行，是房企實現快速擴張的核心武器。

當前，地產已過去了追求規模的階段，尤其是隨著大部分房企投資縮水，滾動開發基本已不復存在了。但這并不意味著房企不再注重開發效率，相反的，這兩年地產項目開發提效趨勢非常明顯。

比如說，從拿地到規劃的周期，很多項目已縮短到七天以內。

有自媒體做過個統計，2023年杭州新拍地塊從出規劃的時間最快都在七天左右，其中，中天開發的一個項目，拿地6天戶型圖便已經敲定。

杭州上半年運營效率最快的5個項目，從拿地到首開的時間僅為66天或以下。其中最快的是濱江·聽翠軒，僅用了46天便做完了近萬方的實景示范區。

再看另一個城市西安，克而瑞的數據顯示，2024上半年西安新盤平均預售周期9個月，有大約一半的項目預售周期在6個月以內。頭部房企的開發提速尤為明顯，龍湖、中海、保利等房企，預售周期最短都已控制在3個月以內。

房企為什么這么“急”？

眾所周知，對于投資量巨大的地產項目而言，時間便是最大的成本之一。這一點放在任何時候都是一致的。相較之前幾年，房企現在成本壓力焦過之而無不及。畢竟在行情好的年份，晚開盤可能只是賺得少些，現在晚開盤可能不止是賺少了，還可能是由盈轉虧。幫您管好每一個工程項目，點擊了解

此外，壓縮首開周期，也是為了應對當前復雜多變的市場形勢。

一方面，早入市，才能在急劇變化的環境中爭取更多的確定性。

地產仍處于調整期，行情變化、政策變化隨時發生，對房企來說，以最快的速度入市才是最安全的。

為什么這么說呢？ 舉個例子。

早前，明源君在一篇文章中聊到了拍地計容放寬的現象。以廣州為例， 2023年出臺計容新規，允許陽臺面積占到套內建面的 20% ；而2024年針對優質地塊展開 “ 高品質住宅 ” 試點，先后拍出了幾宗陽臺面積占比 25% 、 30% 的地塊。

這意味著，市面上很快就會出現一批得房率超過130%的房子。年初得房率100%的項目還為人津津樂道，沒幾個月時間被后來者吊打了。

但今年以來，對于偷面積，又開始管控了。

除了政策風險外，市場快速波動也迫使房企不得不加快開發節奏。

當前市場震蕩頻繁，可能這個月還不錯，下個月就不行了。大環境留給每個項目的窗口期都很短。最快的速度上市，才能在急劇變化的環境中贏得更多確定性。

另一方面，房企戰略高度趨同，提早入市才能先發制人。

最近幾年房企從投資布局，到產品規劃上呈現出了高度一致性：向核心城市核心地段集中，向改善及豪宅產品發力。

戰略高度趨同，加劇了產品同質化競爭。

當前市場處于供過于求狀態，項目與項目之間的競爭，可以說到了赤身肉搏的程度。早入市的項目可能分到一碗湯，晚入市的項目可能連碗都摸不到。這種態勢下，提早入市才有機會搶占先機，先發制人。

開發提效是系統性工程

考驗房企綜合管理能力

無論從客觀環境還是主觀意識的維度，房企都有開發提速的訴求。對此，頭部房企也給予了足夠的重視。

比如華潤置地，早就已經提出對標工期與交付，內部開展優秀城市和優秀項目對標，核心是將那些又快又好的全維實景展示的項目經驗在內部擴散、復制。而全為實景示范區的打造效果及速度，也被列入了各城市總的KPI。

據說，從拿地到全維實景示范區開放，華潤置地最快只需85天就能完成。

綠城在運營效率提升效果明顯。去年上半年，新項目從拿地到開工、經營性回正周期平均分別提速0.4個月和2.1個月，分別達到1.7個月和9.5個月。幫您管好每一個工程項目，點擊了解

在其重點城市，數據對比更為明顯。其中杭州拿地至經營性回正周期由8.8個月縮短至7.1個月；西安拿地至首開周期更是由6.7個月大幅縮短至3.5個月。

那么，頭部房企是如何實現開發乃至整體運營效率提升的？

1、開發節奏提速，需各部門協同作戰

要卷速度，還要卷品質；要讓老板滿意，更要讓客戶認可，典型的既要又要還要且要。

因為，即便是同樣的首開周期，現在達成的難度也比過去要高得多。因為現在大部分項目，都在做全維實景示范區，也就是要把正式交付后一部分場景提前兌現，除了傳統的售樓處、樣板間外，還包括社區大門、公區園林景觀、建筑外立面乃至會所、地庫等。

綠城有個項目的示范區，甚至把整個景觀中軸線都做完，相當于將半個社區園林景觀都提前呈現的。還有一些項目把售樓處和社區會所做了融合，會所業態提前招商運營，首開階段會所的商業、餐飲乃至教育機構已投入運營了。

這一輪房企開發提效，絕對是個系統性工程，考驗的是營銷、工程、成本、設計乃至招商等各專業的統一作戰能力。

2、各項工作充分前置，實現拿地即開工

說到開發效率，大家最擔心的是還是工程質量打折扣。如果只是純粹通過搶工趕工來提速，將節點壓力全部壓在工程端，自然免不了受影響。

事實上，開發提效最重要的是將工作充分前置。

舉例來說，有的項目前腳剛拍完地，后腳施工隊就進場了，中間幾乎是無縫銜接。

實現“拿地即開工”，主要要滿足三個條件：有圖，有證，有人。

圖紙前置早已不是新鮮事。在拿地之前，大量的前期工作，比如地塊測算、客戶研究、產品定位等都已提前完成。房企帶著設計方案去拿地，有的甚至連地庫的效果圖都做好了。有的項目挖機和鉆機都等在場外，只待競拍一完成，馬上就進場開挖。

人的問題更好解決。頭部房企都有戰略合作單位，提前打好配好，隨時準備開工。

再說說證照的問題。通常來說，項目必須取得建設工程施工許可證才能開工。過去“拿地即開工”的項目，多數涉嫌無證施工，要面臨處罰。

而當前，為了提高房企的拿地積極性，各地紛紛優化拍地流程，將拿地即開工變成一種合規操作。

比如廣州直接提出為房企提供“全鏈條保姆式”的土地出讓服務，通過優化供地程序，讓房企實現“拍地即進場”、“拿地即開工”。

支持房企將設計方案編制前置，由規劃和自然資源部為拿地企業提供技術指導并出具技術審查意見，建設單位可憑該意見開展施工圖設計審查等工作，等企業正式完善用地手續后，可3個工作日內核發建設工程規劃許可證。

南京九月份出臺的新規指出，房企可憑土地出讓合同申請辦理建設工程規劃許可證和施工許可證；且經申請之后，憑合同可提前進場開展土地勘察、施工等工作。

有了政策的支持，地產項目開發提效更是水到渠成的事了。

3、產品及流程標準化，開發全過程提效

提到圖紙前置，這就不得不提一下產品標準化。因為，這是房企快速出圖、前置出圖的關鍵。

以前高周轉時代，地產行業有種說法：“一套圖紙通用全國”，以此來形容極致的產品標準化。

雖然略顯夸張，但不得不承認的是，標準化依然是房企降本提效增質的重要手段。

以濱江為例，在其大本營杭州，濱江的開發效率一直處于領先位置，這與其產品高度標準化有密切關系。

以杭州濱運錦繡里為例，26萬方超級大盤，從拿地到開盤僅用了4個月，并且是沉廣場、會所、地下恒溫泳池等實景展示。

坊間有個傳聞說，濱江在杭州，幾個樓盤可以共用一個售樓處。其標準化程度之高可見一斑。

而高度標準化的產品要持續受到市場青睞，產品需要不斷迭代更新，在市場驗證中保持進化。

比如在產品標準化上，濱江建立了“A+定制、A+豪華、A+經典、A 豪華、A 經典、A 舒適、B 豪華、B 經典、B 舒適、C 豪華、C 經典、C 舒適、D 豪華、D 經典、D 舒適”共四大產品體系十五個標準版本的完整產品標準化體系。

拿地之后，設計可以快速的從產品庫里面篩選各項標準進行組合、優化，快速的形成新的產品方案，極大的提高了項目從定位、方案設計、招標到材料采購等各開發環節的效率。

在工程管理上，標準化同樣發揮著降本提效的作用。

目前，濱江建立了《樣板先行制度》、《工程防滲漏水管控制度》、《隔音降噪專項管控制度》、《門窗系統專項管控制度》、《成品保護制度》、《交房驗房制度》等等一系列工程管理標準化制度，提高工作質量控制的效率與準確程度。

除了圖紙和證照，“人”的因素同樣影響項目開發提效。濱江多年來形成了一批供應商隊伍，雙方合作溝通成本，管理效率高，已形成了濱江一個難以復制的優勢。

小結

在地產高速發展的時代，我們常說房企只有努力奔跑才能留在原地。

雖然以規模輪英雄的時代已過去，但房企似乎沒法慢下來。

所謂“快”，不再是追求資金快速滾動，而是追求項目各流程提效，省去不必要時間浪費，并應對外部環境的急劇變化。而這，其實也是對房企綜合實力提出了不小的考驗。

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