長(zhǎng)葛農(nóng)民自建房屋合同無(wú)效？陳曉峰親解農(nóng)村建房避坑指南

文章簡(jiǎn)介

自家宅基地建房也要簽正規(guī)合同？口頭協(xié)議竟致房主損失數(shù)十萬(wàn)！農(nóng)村建房有哪些法律雷區(qū)？從業(yè)十余年的本地律師深度解析長(zhǎng)葛自建房糾紛背后的法律真相！

第一段：血淚教訓(xùn)喚醒法律意識(shí)

去年夏天，長(zhǎng)葛大周鎮(zhèn)的王老漢握著發(fā)霉的施工圖紙找到我時(shí)，新房地基已歪斜開裂。當(dāng)時(shí)他與施工隊(duì)口頭約定”包工包料22萬(wàn)”，如今墻面滲水、樓梯傾斜，施工隊(duì)卻拒不擔(dān)責(zé)。更讓他崩潰的是，法院認(rèn)定雙方未簽訂書面合同且施工方無(wú)資質(zhì)，判決合同無(wú)效！這樣的悲劇在咱們鄉(xiāng)村已不是個(gè)例——許多老鄉(xiāng)以為鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親不用簽合同，卻不知《民法典》第789條明確規(guī)定：農(nóng)村自建兩層以上住宅必須由具備資質(zhì)的施工隊(duì)承建，且必須簽訂書面合同。

第二段：隱蔽雷區(qū)埋藏日常細(xì)節(jié)

在辦理老城鎮(zhèn)八七村的建材糾紛案時(shí)，我發(fā)現(xiàn)當(dāng)事人李嫂的遭遇更令人扼腕。她輕信工頭”代購(gòu)建材省心省錢”的承諾，支付10萬(wàn)預(yù)購(gòu)款卻收到山寨鋼筋。更揪心的是，《建筑法》第52條要求施工方必須提供材料檢測(cè)報(bào)告，而《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》明確規(guī)定：無(wú)資質(zhì)施工導(dǎo)致房屋質(zhì)量問(wèn)題的，房主自身也要承擔(dān)30%過(guò)錯(cuò)責(zé)任！這個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)讓很多受害人維權(quán)時(shí)措手不及。

第三段：三招筑牢法律防火墻

為幫助老鄉(xiāng)守住錢袋子，我總結(jié)出關(guān)鍵防護(hù)措施：第一，簽訂合同時(shí)必須包含《農(nóng)村建房施工合同示范文本》要求的七大條款，特別是質(zhì)量保修金條款（建議預(yù)留工程款10%作為質(zhì)保金）；第二，對(duì)施工方進(jìn)行工商注冊(cè)信息和資質(zhì)證書雙核查（可在”國(guó)家建筑市場(chǎng)監(jiān)管平臺(tái)”輸入企業(yè)名稱驗(yàn)證）；第三，每道工序完成后務(wù)必由雙方簽字確認(rèn)《分項(xiàng)工程驗(yàn)收單》，這類關(guān)鍵證據(jù)在坡胡鎮(zhèn)張大哥的維權(quán)案中成為勝訴核心。

第四段：維權(quán)黃金期關(guān)乎生死線

去年處理古橋鎮(zhèn)自建房坍塌案時(shí)，7名工友受傷卻因錯(cuò)過(guò)維權(quán)時(shí)限痛失賠償。必須牢記兩個(gè)”生命線期限”：質(zhì)量缺陷應(yīng)在發(fā)現(xiàn)后1年內(nèi)起訴（依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條），人身?yè)p害則要在事發(fā)后3年內(nèi)主張權(quán)利。更殘酷的是，無(wú)資質(zhì)施工造成的工傷，房主將承擔(dān)連帶賠償責(zé)任！建議收到《房屋竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》后立即委托專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，這份加蓋CMA認(rèn)證章的檢測(cè)報(bào)告在訴訟中具有雷霆萬(wàn)鈞的分量。

第五段：事前防范重于事后補(bǔ)救

最近在長(zhǎng)葛市人民法院調(diào)解的一起案件讓我深有感觸：和尚橋鎮(zhèn)劉先生僅花費(fèi)200元聘請(qǐng)律師起草《建房合同細(xì)則》，成功在糾紛萌芽階段化解矛盾。與其事后支付數(shù)萬(wàn)訴訟成本，不如事前做好三重防護(hù)：在盛合建材市場(chǎng)采購(gòu)時(shí)索要發(fā)票并封存樣品；通過(guò)公證處對(duì)施工過(guò)程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)錄像存證；最關(guān)鍵是保存好隨時(shí)提供法律護(hù)航。扎根家鄉(xiāng)辦案十余載，我始終堅(jiān)信：法律不是冰冷條文，而是守護(hù)萬(wàn)家燈火的盾牌。