萬億商業(yè)地產(chǎn)代幣化 綠地新城搶飲頭啖湯

2025年8月29日，港交所一紙公告讓地產(chǎn)圈炸開了鍋。

新城發(fā)展突然宣布成立數(shù)字資產(chǎn)研究院，計劃將旗下174座吾悅廣場總值1215億元的商業(yè)地產(chǎn)通過區(qū)塊鏈技術(shù)代幣化。

此前的7月，綠地集團(tuán)旗下金創(chuàng)公司正式向香港證監(jiān)會提交虛擬資產(chǎn)交易牌照申請，希望通過發(fā)行RWA，通過“牌照+平臺”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，擬將國內(nèi)康養(yǎng)公寓、酒店等存量資產(chǎn)與香港的離岸人民幣及虛擬資產(chǎn)雙樞紐戰(zhàn)略深度綁定，為房企開辟跨境融資新渠道。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的萬億商業(yè)資產(chǎn)代幣化探索，對于其商業(yè)地產(chǎn)項目的融資有較好的支持。

不過，機(jī)構(gòu)認(rèn)為，一個預(yù)計到2030年規(guī)模將達(dá)16萬億美元的龐大市場正在開啟。不只是地產(chǎn)企業(yè)，全球很多企業(yè)都在搶先布局，力爭在這個賽道上奪得頭籌。

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綠地RWA三個根本性轉(zhuǎn)變

全球數(shù)字資產(chǎn)的浪潮和中國香港政策紅利的雙重驅(qū)動下，各家房企正在摩拳擦掌，躍躍欲試，喝下RWA賽道的頭啖湯。

據(jù)悉，港股上市公司宜搜科技聯(lián)合超算科技公司共同成立Novus Infusion Partners Limited，以文化IP資產(chǎn)數(shù)字化為突破口，加速布局RWA生態(tài)。據(jù)宜搜科技公告稱，超算科技由綠地控股旗下綠地金創(chuàng)科技集團(tuán)管理的基金Greenland LPF全資擁有。

綠地金創(chuàng)科技集團(tuán)作為綜合金融平臺，擁有香港證監(jiān)會頒發(fā)的4號牌（數(shù)字資產(chǎn)咨詢服務(wù)）和9號牌（數(shù)字資產(chǎn)組合管理服務(wù)），這是香港證券監(jiān)管部門對數(shù)字資產(chǎn)業(yè)務(wù)最高級別的合規(guī)認(rèn)證，覆蓋資產(chǎn)管理、風(fēng)險控制、反洗錢及客戶資金安全等核心領(lǐng)域。

綠地金創(chuàng)背靠母公司綠地控股這一上海國資委下屬的世界500強(qiáng)多元化產(chǎn)業(yè)巨頭，擁有海量可RWA化的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)（如房地產(chǎn)、供應(yīng)鏈等），為RWA產(chǎn)品提供堅實的價值支撐。與此同時，綠地旗下綠聯(lián)國際銀行近期憑借在人工智能、區(qū)塊鏈技術(shù)等Web 3.0領(lǐng)域的經(jīng)驗和優(yōu)勢脫穎而出，入選新加坡金管局MAS Pathfinder AI計劃核心企業(yè)，是首批20家參與此計劃的唯一一家數(shù)字銀行，加速AI在金融領(lǐng)域的應(yīng)用。

2025年，香港特區(qū)政府接連出臺《穩(wěn)定幣條例》及《數(shù)字資產(chǎn)發(fā)展政策宣言2.0》，明確將香港定位為全球RWA樞紐。

乘著香港的政策東風(fēng)，宜搜科技和綠地金控擬在IP-RWA平臺上進(jìn)行合作，共享RWA市場巨大的增長紅利。

具體操作的方式就是，創(chuàng)新性地將康養(yǎng)公寓未來20年租金收益分割為優(yōu)先層(年化5.8%)、權(quán)益層(增值權(quán))、風(fēng)險層(訴訟回款)等不同層次，吸引保險資金、對沖基金及專業(yè)處置機(jī)構(gòu)分級認(rèn)購，滿足了不同風(fēng)險偏好投資者的需求。

以綠地香港銅鑼灣寫字樓項目為例，該項目將價值29億港元的資產(chǎn)拆分為100萬份NFT產(chǎn)權(quán)憑證，最低投資門檻僅1000港元，通過智能合約實現(xiàn)租金收益實時分配，流動性較傳統(tǒng)REITs提升300%。這種流動性提升不僅惠及投資者，也使房企能夠更快回籠資金，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，形成良性循環(huán)。

數(shù)據(jù)顯示，這種碎片化投資模式使資產(chǎn)流動性較傳統(tǒng)REITs提升300%，徹底改變了不動產(chǎn)投資“重資金、長周期”的傳統(tǒng)特性。

在資產(chǎn)流動性方面，綠地RWA模式實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)最大的痛點在于資產(chǎn)流動性差，而代幣化技術(shù)使康養(yǎng)公寓等非標(biāo)資產(chǎn)通過數(shù)字化實現(xiàn)碎片化交易，資金周轉(zhuǎn)效率提高30%以上。

從價值創(chuàng)造邏輯角度看，綠地RWA模式實現(xiàn)了三個根本性轉(zhuǎn)變：

從“賣房”到“賣權(quán)益”：傳統(tǒng)房企依賴一次性銷售回款，而RWA模式下，房企轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)運營方和金融服務(wù)提供商，通過持續(xù)管理獲取長期收益。

從“重資產(chǎn)”到“輕資產(chǎn)”：通過將物理資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為數(shù)字權(quán)益，房企資產(chǎn)負(fù)債表得到優(yōu)化，能夠以更少資本撬動更大規(guī)模資產(chǎn)。

從“地域局限”到“全球流通”：區(qū)塊鏈技術(shù)打破了不動產(chǎn)的地域限制，使香港尖沙咀的五星級酒店房間權(quán)益可以被全球投資者24小時交易。

綠地RWA模式展示了如何從“信貸融資”向“資產(chǎn)通證化”實現(xiàn)范式躍遷，為行業(yè)提供了可持續(xù)發(fā)展新思路。通過香港持牌交易所發(fā)行代幣化資產(chǎn)，房企可直接對接全球機(jī)構(gòu)投資者，融資成本較傳統(tǒng)信托降低380個基點，負(fù)債結(jié)構(gòu)得到顯著改善。

同時，康養(yǎng)公寓等非標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)通過代幣化實現(xiàn)碎片化交易，資金周轉(zhuǎn)效率提升30%以上，極大緩解了行業(yè)流動性壓力。這種轉(zhuǎn)型并非僅限于綠地一家企業(yè)，而是代表了行業(yè)整體發(fā)展方向。

據(jù)香港Web3.0協(xié)會理事透露，傳統(tǒng)房企發(fā)行REITs需經(jīng)歷2年以上審批，而RWA通過區(qū)塊鏈技術(shù)可將周期壓縮至3個月，效率提升近8倍。這種效率革命將促使更多房企加入RWA賽道，加速行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

綠地切入RWA賽道后，一度股價暴漲。

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流動性提升帶來資產(chǎn)估值裂變

從全球范圍來看，并非綠地控股最早發(fā)行房地產(chǎn)RWA。例如，2018年美國的RealT項目就已嘗試將房地產(chǎn)代幣化，使全球投資者能夠通過購買代幣獲得美國房地產(chǎn)的部分所有權(quán)和租金收益。

在綠地香港銅鑼灣項目發(fā)行成功之后，老牌房企新城控股也嘗試把鋼筋水泥變成可交易的數(shù)字資產(chǎn)。

2025年上半年，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入221億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤為8.95億元，扣非歸母凈利潤為9.47億元，毛利率為27%，同比增長5.25個百分點。

給新城控股營收形成壓艙石作用的是其商業(yè)地產(chǎn)板塊表現(xiàn)亮眼，205座吾悅廣場平均出租率高達(dá)97.8%，上半年商業(yè)運營的營收達(dá)到69.44億元，同比增長12%，實現(xiàn)了持續(xù)上行。

商業(yè)地產(chǎn)的良好表現(xiàn)或許是新城控股押注RWA賽道的底氣。

傳統(tǒng)模式下，投資商業(yè)地產(chǎn)動輒需要上億元資金，普通投資者根本無力參與。

通過區(qū)塊鏈技術(shù)，可以將整棟商場的收益權(quán)拆分成若干份數(shù)字憑證，每份對應(yīng)特定比例的租金收益權(quán)。

新城控股的轉(zhuǎn)型計劃分為三步走。第一步是發(fā)行基于吾悅廣場IP的NFT數(shù)字藏品，包括開業(yè)紀(jì)念數(shù)字門票、明星聯(lián)名藏品等。這些數(shù)字資產(chǎn)既能兌換線下權(quán)益，又能在二級市場流通交易。第二步是將租金收益權(quán)代幣化，讓普通投資者能夠以較低門檻參與商業(yè)地產(chǎn)投資。第三步是推動上市公司股票、債券等傳統(tǒng)金融資產(chǎn)的代幣化，拓展全球融資渠道。

流動性提升帶來的估值重塑效應(yīng)是房企布局RWA的重要驅(qū)動力。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)由于交易成本高、流動性差，估值往往被壓低至實際價值的70%左右。代幣化后，資產(chǎn)可以像股票一樣便捷交易，理論上能夠獲得更高的估值溢價。新城發(fā)展1215億元的商業(yè)地產(chǎn)估值，正站在這個關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點上。

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底層資產(chǎn)成了RWA命門

通過RWA賽道，讓每份不動產(chǎn)權(quán)益在數(shù)字浪潮中煥發(fā)流動活力，這場發(fā)軔于香港的變革，正引領(lǐng)全球房地產(chǎn)業(yè)邁向價值互聯(lián)的新時代。

商業(yè)地產(chǎn)代幣化，也遭遇到了一定的質(zhì)疑，認(rèn)為是一種變相的新P2P，所以也會涉及到一些違規(guī)融資的嫌疑。

因而這也對監(jiān)管和商業(yè)地產(chǎn)代幣化的發(fā)行機(jī)構(gòu)提出新的課題，RWA底層資產(chǎn)的選擇成了RWA的命門。

當(dāng)前階段想要發(fā)行RWA項目，最關(guān)鍵的核心在于學(xué)會正確的挑選發(fā)行RWA項目的底層資產(chǎn)。

誠然，加密資產(chǎn)正在成為重構(gòu)世界金融格局的重要工具，但受限于我們認(rèn)知的局限性和各國基本國情的不同，新生事物（特別是具有金融屬性的事物）的發(fā)展和普及必須經(jīng)歷一個緩慢的過程，這就導(dǎo)致了加密資產(chǎn)在各國、各司法管轄區(qū)的接受程度有所不同。

因此，正確的挑選一個底層資產(chǎn)，一方面有利于賦予RWA項目更合理、更可靠和可視化的“價值”；另一方面，也有助于成為一項監(jiān)管機(jī)構(gòu)眼中真正具有可行性的“金融創(chuàng)新”項目，而不是一個非法集資或金融詐騙項目。

從當(dāng)前我國市場上聲音比較大、合規(guī)性較好的幾個成功RWA項目來看，底層資產(chǎn)的選擇普遍具有以下幾個特征：

（1）實物資產(chǎn)；

（2）有“綠色經(jīng)濟(jì)”屬性；

（3）能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流；

（4）資產(chǎn)整體價值適中，市場價格長期穩(wěn)定。

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